הקטנת חבות המס במכירת נחלות

בעת מכירת נחלה תוך ניצול פטור בגין "דירת מגורים מזכה", ניתן להציג בפני רשויות המס גישה לפיה ניכוי דמי ההסכמה מהחלק החייב במס יבוצע בפרופורציה גדולה יותר מהיחס שבין החלק החייב לסך מחיר העיסקה, זאת ע"י נטרול מרכיב עלויות הבנייה של דירת המגורים. בדרך זו יצומצם גובה המס

בעת מכירת נחלות ומשקים חקלאיים הכוללים מבנה מגורים, מוגשת בד"כ בקשה לפטור ממס שבח בגין "דירת מגורים מזכה". בעקרון, במידה וקיימות זכויות בנייה נוספות שטרם נוצלו, רשויות המס עורכות "פיצול רעיוני" בין מרכיב מבנה המגורים לבין "זכות אחרת במקרקעין", כך שחלק ממחיר העיסקה חייב במס. בנוסף מבוצע גם "פיצול פיזי" של השטחים החקלאיים, אך לצורך הנוחות נתעלם מהיבט זה.

כדי להפחית את גובה המס, יש לטפל בשני היבטים עיקריים. היבט ראשון: הגדלת מרכיב שווי "דירת המגורים המזכה", מתוך סה"כ שווי העיסקה.

היבט שני: הגדלת שיעור ההוצאות והניכויים, אשר מקטינים את גובה החלק החייב במס. במאמר זה נעסוק בהיבט השני, בהקשר של ניכוי הוצאות בגין דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל.

בעקרון, כל הוצאה המותרת בניכוי מנוכה רק באופן חלקי לפי הפרופורציה הקיימת בין החלק החייב (זכויות הבנייה) לבין סה"כ מחיר העיסקה. מצב זה יוצר בעיה כפולה: ראשית, כאמור רק חלק מההוצאה מנוכה מהחלק החייב, ולא כל ההוצאה. שנית, נוצר מילכוד לפיו ככל שיצליח הנישום להגדיל את שווי החלק הפטור בעיסקה, כך יקטן המשקל היחסי של החלק החייב וגם גובה הניכויים יצטמצם באותו יחס.

על מנת להגדיל את החלק בדמי ההסכמה שניתן לנכותו, ועם זאת לא להקטין במקביל את החלק הפטור בעיסקה, ניתן להציג בפני רשויות המס את דרך החישוב הבאה:

אפשר לחלק את שווי הנחלה הנמכרת לשלושה מרכיבים עיקריים: שווי הקרקע שאינה משמשת למגורים בפועל (זכויות הבנייה שטרם נוצלו), ולפיכך אינה נכללת בפטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים; שווי הקרקע המשמשת למגורים, והנכללת בפטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים; שווי המבנה של דירת המגורים.

שיעור דמי ההסכמה המשולמים למינהל מקרקעי ישראל נקבע בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 534 מיום 29.6.1992. בהחלטה מוגדר המונח "דמי הסכמה" כדלקמן: "'דמי הסכמה' - חלקו של מינהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע". דמי ההסכמה מוטלים רק על עליית ערך הקרקע, ללא המחוברים לקרקע. כך עולה מהגדרת המונח, וכך גם מאופן חישוב סכום דמי ההסכמה.

הינה כי כן, הגם שרשויות המס קובעות כי יש לפצל את ניכוי דמי ההסכמה, הרי שעבור שווי המבנה של דירת המגורים לא שולמו כל דמי הסכמה! לפיכך, יש לייחס את דמי ההסכמה בהתאם ליחס שבין שווי הקרקע החייב במס, לכלל שווי הקרקע (ללא המבנה/המחוברים).

בדרך זו ניתן להציג יחס עדיף, לפיו חלק גדול יותר מסכום דמי ההסכמה יוכר בניכוי. על מנת ליישם גישה זו, צריך להעריך ולהוכיח את עלות מבנה בית המגורים, כולל תכנון, אגרות וכו', ע"י חוות דעת של שמאי מקרקעין.

קבלת טענה זו עשויה להקטין את תשלום המס, והיא משתלבת, ללא סתירה, עם הניסיון להגדיל את שווי "דירת המגורים" (שווי הדירה, קרי גובה הפטור, יגדל ככל שעלות המבנה תגדל, אך לא תהא לכך השפעה מצמצמת על הפרופורציה לצורך הכרה בניכוי דמי ההסכמה, הואיל והיחס יחושב לאחר קיזוז עלות המבנה).

הכותב הוא שמאי מקרקעין, כלכלן ומוסמך במשפטים.