משטח לתפוסה

כעת החליטו המלונאים להוריד את הכפפות ולצאת למאבק ציבורי לטובת האינטרסים שלהם, ובעיקר כנגד נטל הארנונה המעיק עליהם כבר שנים. לדבריהם הוא אינו מוצדק, אינו מאפשר להם להרוויח ואינו מקובל ברחבי העולם. התיירנים מרגישים כי זו העת להכות בברזל, בוועדה לבדיקת הרפורמה בארנונה שמונתה על-ידי הממשלה ובראשה עומד סגן נציב מס הכנסה לשעבר, אודי ברזילי.

הוועדה החלה את דיוניה לפני מספר שבועות, כשעליה להגיש מסקנותיה עד אוגוסט. ההמלצות אמורות לכלול התייחסות להחלת שיטת חישוב אחידה לכל הרשויות, הגדרות ברורות לסיווגי הנכסים השונים, צמצום ההנחות והפטורים וקביעת תעריפים אחידים לרשויות המקומיות בהתאם למשתנים אובייקטיבים. המלונאים מקווים שהפעם תשמע זעקתם.

הבעיה: חיוב לפי שטח

מנכ"ל התאחדות המלונות בישראל, שמואל צוראל, מסביר כי המלונות מטבעם ממוקמים באזורי ביקוש נדל"ני גבוהים, כך שהתעשייה צריכה להיות לא רק כדאית אלא גם לעמוד בהצלחה מול החלופות של מגורים ומסחר. "צריך לזכור שערכה של המלונאות למשק גבוהה לאין ערוך מערכם של החלופות. לאף אחד אין מקדם תעסוקה סביבתי דומה", אומר צוראל, שמסביר כי מלבד המיקום באזורי חיוב גבוהים יחסית, המלונות מתאפיינים גם כעתירי שטחים.

"לכן, המלונות הם משלמי ארנונה כבדים. בדקנו במדינות אירופה והאזור ולא מצאנו שיטה הדומה לשלנו בחיובי הארנונה של המלונות. יש חוסר היגיון כלכלי בתשלומי הארנונה של המלונות, עד כדי כך שהם מביאים חלק מהמלונות לכלל הפסד", אומר צוראל. לדבריו, החיוב בעולם הוא על-פי התפוקה או הערך המוסף המופק מהמלון בשיטות של מס עירוני הגוזר אחוז או סכום קבוע מהתשלום של הלקוח לטובת המיסוי הזה (סכום שלרוב מתווסף לחשבון ללקוח, ולמעשה מגולגל במלואו עליו - המערכת). בשיטה הקיימת בישראל, לפי שטח המלון, משלמים על נפח בין שהוא מניב ובין שאינו מניב, ולכן הארנונה הופכת להוצאה קבועה, ללא קשר האם התפוסה מלאה או חלקית. צוראל מציין כי החלק הקשה ביותר למלון הוא להתאים הוצאותיו להכנסותיו, בשל תנודתיות ההכנסות, שבישראל היא גבוהה במיוחד בשל המצב הפוליטי. בסיכומו של דבר, מזהיר צוראל, "הבעלים של המתקן עומד בפני דילמה מאוד קשה. לכן אין יוזמות בנייה גדולות מלונאיות, והיא קיימת רק במקומות שאין חלופה אחרת לקרקע".

לדברי ההתאחדות, הצעקות בנושא אינן חדשות, ובשנות השיא של האינתיפאדה, 2001-2003, אכן הונהגה שמיטת ארנונה, והמלונות שילמו רק שליש מחיוב הארנונה. "המדינה והעיריות הבינו בעבר את האבסורד, ושהאווז הזה יישחק ויפסיק להטיל ביצי זהב. שילמנו ארנונה שהיתה בה קורלציה מסוימת למצב, והמדינה מימנה שני שלישים". צוראל מדגיש שוב, כי הענף המניב מצוי בסיכון ו"מי שבסופו של דבר ישלם את המחיר, ובגדול, זה הציבור. מלון שייסגר על-ידי בעליו או שישונה ייעודו יגרום לאיבוד מקור הכנסה ותעסוקה, דבר הרסני ביותר לעירייה עצמה", מזהיר צוראל.

יועץ כלכלי של ההתאחדות, יוסי קליגר, ערך עבורה בדיקה של התעריפים ותשלומי הארנונה של המגזר העסקי וענף המלונאות. מהנתונים שמציגים המלונאים עולה שענף המלונאות מופלה לרעה בתחום חיובי הארנונה לעומת ענפים עסקיים אחרים. "תשלומים אלו פוגעים ברמת הרווחיות של הענף, שבלאו הכי אינה גבוהה במיוחד", מציין קליגר. ב-2004 הסתכמו חיובי הארנונה בישראל ב-16.5 מיליארד שקל, וב-2005 ב-17.3 מיליארד שקל. לדברי קליגר, הנתון החריג ביותר, המלמד על אפליית המלונות, הוא היחס בין הארנונה המשולמת ובין הערך המוסף (הכנסות לעובד) שמביא המגזר העסקי. הארנונה של המלונות היוותה 11.3% מהערך המוסף שיצר הענף ב-2003, 9.6% ב-2004 ו-7.9% ב-2005, שהיתה שנה טובה לענף. בשנים אלו היוו תשלומי הארנונה ששילמו כל המגזרים העסקיים של המשק הישראלי פחות מ-2% מערך המוסף שלהם. כלומר, המלונות שילמו באופן יחסי פי 4-5.5 מיתר הענפים העסקיים. אפילו הארנונה ששילם ענף הבנקאות, שתעריף הארנונה שלו גבוה מכל הסקטורים (ופי 10 בממוצע מהתעריף למלונות), היווה ב-2003 5.6% מהערך המוסף שיצרו, ושיעור זה ירד ב-2005 ל-3.3%.

60% מהרווח ב-2005

ב-2003, שנת המשבר החריף בתיירות, היו תשלומי הארנונה גבוהים מכל העודף התזרימי של המלונות, עוד לפני תשלומי ריבית ופחת. גם ב-2005, מציין קליגר, הארנונה של המלונות היוותה בערך שליש מעודף תזרימי זה, דבר ללא אח ורע בענפים אחרים. אם מחשבים את כל השטחים במלון, השטח ממוצע של חדר מלון ברמת 5 כוכבים הוא 80 מטר ומעלה במלון עירוני, ו-100 מטר ומעלה במלונות נופש. גם ב-2000, שנת השיא של התיירות, היוו תשלומי הארנונה בים המלח, נתניה וחיפה יותר מ-60% מרווחי המלונות.

הארנונה נגבית לפי צו שמוציאה כל רשות באופן עצמאי, וגובהה טעון אישור של שרי האוצר והפנים. אולם, החל משנת 1986 הוקפאו שיעורי הארנונה והיא מצויה תחת פיקוח ממשלתי, ועולה רק בהתאם לשיעור האינפלציה. קליגר ערך השוואה של תעריפי הארנונה בשבעת מוקדי התיירות העיקריים של ישראל: מערב ירושלים, תל אביב, אילת, טבריה, ים המלח (מועצה אזורית תמר), נתניה וחיפה. "תעשייה יכולה לעבור לפריפריה של יישוב או לגליל ולשלם מעט על הקרקע ומעט ארנונה, אבל למלון אין ברירה", אומר קליגר. "יש שוני קל בין עיריות, אבל עדיין התעריפים האבסולוטיים גבוהים, גם אם בטבריה הם נמוכים בכ-40% מאשר בירושלים".

אופי פעילות של מלון מחייב שטחים גדולים, מסביר קליגר. שטח החדרים הוא רק 30% משטחי המלון, והוא מקור ההכנסה העיקרי. מלבד חדר האוכל, כמעט כל היתר הם למעשה שירותי עזר, "מחסנים, חדרי חדרניות, מקררים, מכבסה, משרדים, חדר אוכל, מלתחות עובדים, מרחב מוגן קומתי - כל אלה ועוד לא מביאים הכנסה".

ואכן, בכוונת ההתאחדות לפעול במלוא המרץ ולצאת מהתדמית המנומסת של העוסקים בענף. מלבד פרישת טיעוניהם בפני ועדת ברזילי, מבקשים המלונאים להעלות למודעות הציבור והרשויות המקומיות את הסיכון בכך שבתי מלון יהפכו לבתי אבות, בעיקר בערים שאין להן אלטרנטיבה להכנסות הנובעות מהארנונה של המלונות, כמו אילת, טבריה וים המלח. בכוונת המלונאים לשטוח בפני ועדת ברזילי מספר פתרונות אפשריים למצוקתם: לקשור את המיסוי לתפוסה או לערך המוסף; חישוב אחר של השטחים והבחנה בין שטח מניב לכזה שלא מניב; או שילוב בין שתי השיטות. "אם יהיה מס עירוני על כל אורח", אומר צוראל, "גם לעירייה יהיה אינטרס להגדלת תנועת התיירות".

עו"ד מוטי איצקוביץ ממשרד יצחק מיוחס ושות', המתמחה במיסוי מוניציפאלי ומיסוי מקרקעין, מסביר כי במרבית הערים מחויבים המלונות לפי שיטת הכוכבים הישנה שקבע משרד התיירות, למרות ששיטת הדירוג בוטלה לפני למעלה מעשור. "יש הסתמכות על שיטה שאין לה בסיס. צריך לתת את הדעת כיצד המלונות יחויבו מכאן והלאה, ואיך תיווצר ההבחנה למלונות חדשים", אומר איצקוביץ. לדבריו, בנכסים אחרים אין משרד או בנק סוג א' או סוג ב'. "לדעתי זו המצאה ישראלית. הרציונל ההיסטורי היה שמלונות חדישים יותר מרוויחים יותר, הנחה שלא נכונה בהכרח". איצקוביץ מציע לאמץ את התקנה הנוהגת לעניין תעשייה חדשה, המאפשרת הנחה מדורגת בשלוש השנים הראשונות וכן לאפשר לשר הפנים לקבוע הנחות בזמן שאין תיירות. "בנוסף יש לתת פטורים בתקופה של תפוסה נמוכה. יש פטור חד פעמי לחצי שנה, אבל בתנאי שהחדר אטום וריק. התקנה צריכה לאפשר את הפטור גם כשאין שוהים בחדר, ולשלם רק על חלק המלון הפעיל", ממליץ איצקוביץ.

יוסי עוזי לוי, סמנכ"ל חברת ארנונה ניהול נכסים, שעוסקת בייעוץ בתחום מיסוי מוניציפלי, מסכים עם מרבית טענות המלונאים. "אמנם תעריפי העסקים כפולים, אבל בתי מלון 'נדפקו' בשל עתירות קרקע גבוהה והכנסה נמוכה ליחידת קרקע. בנק, משטח של 100 מ"ר יכול לעשות רווחים אדירים, והם בשטח אדיר צריכים למכור את החדר מדי לילה. זו הבעיה הכללית של הארנונה, היא לא קשורה לפרמטרים כלכליים, פריון ותפוקה ליחידת שטח", אומר לוי. לדבריו, בעולם הארנונה היא לא שרירותית לפי שטח, כבישראל, אלא לפי ערך הנכס.

לוי ממליץ לוועדת ברזילי להתחשב בתנודתיות ענף התיירות, אך מאידך לאפשר לרשויות לבנות תקציב, "לכן צריך לקבוע בסיס תעריפים הגיוני של ארנונה שיישאר לאורך זמן. צריך ללכת לפי המצב העסקי, אך זו מהפכה שלוועדה אין סמכות להפעילה. לכן הפתרון היחידי האפשרי הוא הורדת רמת התעריפים". "

ariel-r@globes.co.il