חובת דיווח בשירותי בנייה

המדובר בחשש של רשויות המס מעסקאות קומבינציה במסווה. בעיסקה כזו משולמים גם מיסים עקיפים הקשורים למכירה (מס רכישה, ומס מכירה - על מקרקעין שנרכשו לפני 7.11.01). לעומת זאת, אם וככל שנרכשים שירותי בנייה מקבלן בתמורה למזומן (קבלן מבצע), הרי שממילא לא קיימת עיסקה במקרקעין ונחסכים גם המיסים העקיפים.

חלופת ביניים בין שתי האפשרויות הינה רכישת שירותי הבנייה מהקבלן (כקבלן מבצע), כאשר התשלום לקבלן יעשה לפי התמורה ממכירת המקרקעין. בדרך זו, בעל המקרקעין מקטין לעצמו את הסיכון הכרוך בהזמנת שירותי בנייה ותשלום עליהם, כאשר תמורת המכירה עדיין אינה ידועה, ובמקביל עשוי לחסוך את המיסים העקיפים הכרוכים בעיסקה במקרקעין. חלופת ביניים זו מוגדרת ע"י רשויות המס כתכנון מס הכפוף לדיווח - בטענה אפשרית כי המדובר בעיסקה במקרקעין במסווה.

כפי שציינו בעבר, להגדרת פעולה כתכנון מס הכפוף לדיווח עשויים להיות הן היבטים פליליים והן היבטים אזרחיים. ביחס להיבט הפלילי - הוא הפשוט יותר: ניתן להימנע מסנקציה פלילית בדרך של הכללת דיווח מתאים לרשויות המס. בהתאם לתקנות - חובת הדיווח במקרה כזה (רכישת שירותי בנייה/מימון כנגד תמורה המחושבת ממכירה) תהיה במסגרת הדו"ח השנתי, ותחול הן על בעל המקרקעין והן על נותן שירותי הבנייה (או המימון).

ביחס להיבט האזרחי (קנס בשיעור של עד 30% מהמס הנחסך), הרי שקיימות מספר דרכי התמודדות:

1. הקנס יחול רק אם וככל שייקבע שהמדובר בפעולה מלאכותית במסגרת שומה סופית. לא די בקביעה של רשות המיסים.

2. ייתכן בהחלט כי הפעולה לא תוכר כמלאכותית. כך לדוגמה, בפסק הדין בעניין מפלסים (ע"א 4071/02). חלק מהסיבות לפסיקה נוגעות למהותה הספציפית של החלטה 737 כהנחיה מינהלית שאינה מקנה זכות אכיפה (פ"ד צינדורף), ולפיכך ככל שהמדובר בקרקע בבעלות יש הטוענים כי באותן נסיבות היתה הפסיקה עשויה להשתנות. עם זאת, אין ספק כי תכנון נכון מראש לרבות הקצאה של האחריות והסיכונים בין בעל קרקע וקבלן (כדוגמת קביעת תמורה מינימלית מובטחת, הותרת שיקול דעת משמעותי לבעל המקרקעין וכו'), עשויים להוביל לתוצאה לפיה אין המדובר במכירת זכות במקרקעין.

3. התקנות מציינות כי פעולה שניתנה לגביה החלטת מיסוי או החלטת מיסוי בהסכם (רולינג) - לא תיחשב כתכנון מס החייב בדיווח. ברור, כי ככל שניתן אישור פוזיטיבי של רשות המיסים יש בכך כדי להסיר את החשיפה. עם זאת, כלשונם של דברים, אין הכרח בתשובה חיובית דווקא, וגם ככל שתינתן החלטת מיסוי הקובעת כי כן מדובר במכירת זכות במקרקעין, עדיין יהיה בכך כדי להוציא את הפעולה מגדר "תכנון מס הכפוף לדיווח". אף שיש שיטענו שהמדובר בתוצאה מוזרה, יש לקחת בחשבון כי גם על פי גישה זו עדיין פתוחה הדרך בפני הרשויות לתקוף פעולה כזו, אם כי בלא הסנקציה הספציפית של הקנס.