זכות הנאה במקרקעין של אחרים

הבעלות על דירה או בית מעניקה לנו תחושה של ביטחון ובעלות. על כן, כל שינוי עתידי בסביבת המגורים עלול לאיים על איכות חיינו ועל ערך הנכס בו השקענו את מיטב כספנו וזמננו. נשאלת השאלה, האם יש לנו זכות על השביל המוביל לביתנו? האם יש לנו זכות וטו על מעשיו של השכן מעבר לחומה? ומה לגבי המתרחש ברחוב הנושק לחצרנו, או בשכונה המקיפה את ביתנו?

למרבה הפלא, עומדות לנו מספר זכויות שכולן מכונות בשפה משפטית 'זיקות הנאה על מקרקעין'. להלן כמה עובדות חשובות אשר עשויות לסייע לכל מי שמרגיש כי איכות חייו, ביתו או רכושו עלולים להיפגע בגלל גורמים שאינם תלויים בו.

יש לזכור כי זיקת הנאה יכולה להינתן בשני מקרים: על-פי חוזה או על פי נוהג. זיקה שעל פי חוזה ניתנת כאשר בעל הקרקע נותן את הסכמתו לשימוש בקרקע שבבעלותו, ומתחייב לכך בכתב בלשכת רישום המקרקעין. אך החוק הישראלי לא מתחשב רק בהסכמים כתובים, ורואה פעמים רבות בנוהג ובנוהל המשתרשים לאורך זמן כתחליף להסכמות שבכתב.

אם אדם משתמש בקרקע אך איננו הבעלים שלה, והוא או קודמיו נהגו לעשות בה שימוש רצוף לאורך תקופה של 30 שנה לפחות, נוטה החוק בישראל להעניק להם זיקת הנאה בקרקע הזו. אם ניקח לדוגמה את שביל הגישה העובר בחצרם של השכנים, בו עברתם אתם במשך 30 שנה באופן יומיומי, ויום אחד מחליט בעל הקרקע לערוך שינויים בחצרו ולחסום את דרככם - החוק מעניק לכם כ'נהנים' את הזכות להתנגד לשינויים בשביל, גם אם זכות זו לא מוצאת חן בעיני בעל הקרקע. ייתכן מאוד שאם תפנו בנושא זה לערכאות, יוכרח בעל הקרקע לכבד את זכויותיכם על הקרקע שלו.

אם נטלו מכם שכניכם, או הרשויות, את זכות ההנאה הנתונה לכם על פי חוק - עשוי בית המשפט לפסוק לכם פיצויים. קיימות ארבע דרכים בהם ניתן לקבל זיקת הנאה:

" שימוש במקרקעין של שכן - לדוגמא, כאשר אתה צריך לעבור במקרקעין של השכן על מנת להגיע לחניה או על מנת להגיע למקרקעין שבבעלותך - אתה נחשב כ'נהנה'.

" איסור הרס או שינוי הנאה משותפת - בעל מקרקעין חייב להימנע מפעולה מסוימת בשטחו העלולה לפגוע בזכויותיהם של שכניו.

" תמיכה בשימושי השכן - בעל קרקע סמוכה מחויב לבצע בה פעולות תומכות שיאפשרו לשכנו להמשיך ליהנות מהקרקע הפרטית שלו.

" איסור בנייה הפוגע בערך הנכסים של השכן - נאסר על בעל הקרקע לבצע שינויים במקרקעין שלו, שינויים העלולים לפגוע בנכסיו או באיכות חייו של שכנו, כל עוד הדבר לא סוכם מראש בהסכם.

זיקת הנאה ממקרקעין אמורה להירשם בלשכת רישום המקרקעין, על מנת שתהיה ידועה וברורה לכל מי שיעיין בנסח הטאבו של הנכס. גם במקרה שההנאה איננה רשומה, פעמים רבות בית המשפט יראה בכם 'נהנים'.

הכותב הוא מבעלי משרד עו"ד גריסרו את מסורי, המתמחה בדיני מקרקעין.