מיסוי על מכירת מניות באיגוד

בשנים האחרונות חלו מספר פעמים שינויים בשיעורי המס החלים על מכירת מקרקעין וזכויות באיגוד מקרקעין. במסגרת הרפורמות נעשה ניסיון להשוות את שיעורי המס ביחס לכלל הנכסים, הן אלה הכפופים למס רווח הון והן אלה הכפופים למס שבח, ולהעמידם על 20% בידי יחידים (הכל ביחס לשבח שנצמח החל מ-7.11.01 וביחס לרווחי הון שנצמחו החל מ-1.1.03).

עם זאת, קיים הבדל אחד מהותי, בכל הנוגע למכירת מניות. ככל שהמדובר במכירת מניות רגילות (שלא באיגוד מקרקעין) עומד שיעור המס על 25% מקום בו המוכר הינו "בעל מניות מהותי". המונח בעל מניות מהותי מוגדר כמי שמחזיק במישרין או בעקיפין (לרבות ביחד עם קרובו) ב-10% לפחות מסוג כלשהו של אמצעי השליטה בחבר בני אדם. לעומת זאת, ביחס למניות באיגוד מקרקעין יעמוד שיעור המס על 20% בכל מקרה - אף אם המדובר בבעל מניות המחזיק מעל 10% בזכויות.

לכאורה - קיימת איפוא עדיפות למוכר שהוא בעל מניות מהותי לטעון כי החברה שמניותיה נמכרות הינה איגוד מקרקעין, וכך יזכה לשלם מס נמוך יותר בשיעור של 5%. בהקשר זה, תכנון מס אפשרי לכאורה הוא להפוך חברה לאיגוד מקרקעין בטרם המכירה - כגון ע"י הכנסת נכס מקרקעין בסכום נמוך לחברה (בחברה שיתר נכסיה הינם לדוגמה מזומנים וניירות ערך או נכסים מנוטרלים אחרים).

מטעם זה, ולאור החשש מתכנוני מס, יזמה רשות המיסים הצעת חוק המכוונת לתקן מצב דברים זה, ולהעלות את שיעור המס ל-25% במקרה של מכירת מניות באיגוד מקרקעין ע"י בעל מניות מהותי. ככל הידוע לנו, הצעת חוק זו אינה מקודמת כרגע, ולטעמנו - טוב שכך, ממספר סיבות:

בחינת הדברים לעומקם מלמדת כי אכן קיימת הצדקה לכך כי שיעור המס על מכירת מניות באיגוד מקרקעין יהיה נמוך יותר, וזאת בשל המיסים העקיפים המוטלים בעיסקה כזו ואשר אינם מוטלים במכירת מניה רגילה. מיסים אלה הינם מס הרכישה המוטל על רוכש המניות בשיעור של 5%, ולעיתים גם מס מכירה בשיעור של 2.5% המוטל על המוכר (במקרים בהם יום הרכישה קודם ל-7.11.01). זאת ועוד: המיסים העקיפים (רכישה ומכירה) האלה אינם מוטלים על הרווח, אלא על שווי המקרקעין המוחזקים על-ידי האיגוד, ולפיכך במקרים רבים סה"כ נטל המס עלול בהחלט לעלות על 25%.

בכל הנוגע לחשש מתכנוני מס, יש לזכור מספר נקודות עיקריות: ראשית, במקרים רבים הפיכת חברה לאיגוד מקרקעין איננה מהלך פשוט. שנית, אף אם למוכר עשוי להיות במקרים מסוימים אכן אינטרס לטעון כי האיגוד הינו איגוד מקרקעין, הרי שלרוכש אינטרס הפוך (על מנת למנוע תשלום מס רכישה). מכאן שהגעה להסכמה בין הצדדים ביחס לעיסקה הינה תולדה של אינטרסים מנוגדים. לאור ניגוד האינטרסים יש להניח שההסכמות שהגיעו אליהן הצדדים אכן משקפות פעמים רבות את המצב הכלכלי לאשורו, ולפיכך מן הראוי בד"כ ליתן להן תוקף להסכמות החוזיות ולהימנע במידת הניתן מהתערבות של רשויות המס.

הכותבים הם ממשרד עו"ד ד"ר אבי אלתר.