"אין מקום לאמון בעו"ד של הקבלן"

ל צד הנפגעים הגדולים מקריסתה של חברת חפציבה - רוכשי דירות, בנקים, ספקים ועוד - ממתינים גם לא מעט עורכי דין החוששים כעת מפגיעה בשמם הטוב, או חלילה אף מתביעה בסכומי עתק מאחד מלקוחותיהם. מדי שנה, מוגשות לחברות הביטוח למעלה מ-800 תביעות והודעות בגין חשד לרשלנות מקצועית של עורכי דין. כ-30% מבין התביעות הללו הינן בגין רשלנויות בעסקאות במקרקעין ו-8% הן בגין רשלנויות הנובעות מייעוץ רשלני בתחום מיסוי המקרקעין. חלק ארי מתוך כך נובע מייעוץ רשלני בתחום מיסוי מכירת דירת המגורים.

עורך דין ורואה החשבון שי עינת, שעבד בעבר בחטיבה למיסוי מקרקעין ברשות המסים ומתמחה כיום במיסוי מקרקעין, מטפל יום יום במקרי רשלנות המופנים אליו מחברות הביטוח המבטחות עורכי דין ברשלנויות מקצועיות. עינת החליט לאחרונה לסייע לחבריו עורכי הדין להקדים תרופה למכה, בעזרת ספר חדש שהוציא: "מיסוי דירות מגורים - פרקטיקה והלכה".

לדברי עינת, "שורש כל הרע הוא שאנשים שרוכשים דירות יד ראשונה בדרך כלל לא טורחים לשכור עורך דין. אנשים מתמקדים בכסף, בקרמיקה ובג'קוזי ושוכחים לנהל גם מו"מ משפטי. הם מוציאים מאות ואלפי דולרים על ארונות ולא מודעים לכך שעו"ד טוב חשוב יותר מארונות המטבח. חשוב לדעת שאין שום מקום לאמון בעו"ד של החברה הקבלנית. הוא איש אמונו של הקבלן ורוכשי הדירות צריכים עורך דין משלהם, כזה שגם יראה את החוזה ושמומלץ שגם ילווה את מהלך התשלומים, לפחות בדירה שנרכשת על הנייר".

- גלובס: אבל כיצד קורה שדווקא בעסקה הנחשבת לעסקת מקרקעין פשוטה, מכר דירת מגורים, מתגלים מקרי רשלנות כה רבים באופן יחסי, גם כשיש עו"ד?

עינת: "ראשית יש לזכור כי עיקר העסקאות בשוק הנדל"ן הן עסקאות של מכר דירת מגורים ובעיקר מכר דירה יד שניה. כמעט כל עורך דין נדרש לבצע עסקת מכר של דירת מגורים. עורכי דין נותנים דגש רב להסכם המכר ולצערי משאירים את שאלת הפטור ממס שבח בנוגע לדירה לרגע האחרון, אם בכלל. לא אחת נתקלתי במקרים בהם עורכי הדין בוחנים את שאלת הזכאות לפטור ממס שבח לאחר שנחתמה כבר העסקה. בעיני זה דבר חמור. כך למשל, בדירה שנרכשה בשנות השבעים ונמכרת כיום קיים בדרך כלל רווח גדול מאוד. התנהלות לא נכונה של עורך הדין עלולה לגרום לחיוב במס שבח אדיר במכירה מעין זו".

- כיצד ניתן להתגבר על תקלות מעין אלו?

"עוד קודם לכניסה למו"מ למכירת הדירה יש לבחון את שאלת הזכאות לפטור ממס שבח. על עורך הדין לבחון אם המוכר זכאי כלל לפטור. סביר שאם בעל הדירה ידע מראש כי אינו זכאי לפטור אזי יוותר על המכירה. התברר לי כי דווקא מתווכים רגישים הרבה יותר לעניין. יכול להיות כי רגישות זו נובעת מן העובדה כי שכרם מותנה במכירה בפועל. מתווך כיום בוחן את סוגיית הפטור עם המוכר הפוטנציאלי כבר בראשית הדרך על מנת שלא ימצא עצמו בפני שוקת שבורה ברגע האחרון. עורך הדין חייב לבצע מספר פעולות מקדימות קודם לכניסה להסכם המכר. כך למשל, בדיקה האם המוכר זכאי לפטור ממס שבח והאם מכירת בית המגורים חייבת בהיטל השבחה. ללא בדיקות מקדימות אלו אין להתחיל במו"מ העסקי והמשפטי למכירת הדירה".

- מהן הרשלנויות השכיחות?

"ניתן למנות מספר מוקדי רשלנות מקצועית. כך למשל, טעות בבחירת סעיף הפטור, טעות בספירת מנין ארבע השנים הנדרש בין מכירה למכירה, מכירת דירה שהתקבלה במתנה ואיננה זכאית לפטור, טעות בהערכת סכום המס הצפוי במכירת בית מגורים עם זכויות בניה בלתי מנוצלות, תכנון מס שגוי בניהול ומימוש עזבונות, בהליכי גירושין ועוד".

"מעבר לכך, היצירתיות בתחום המס בכלל היא רבה, אבל יחד עם זאת, צריך לדעת שיצירתיות יתר עלולה להיחשב על ידי מנהל מס שבח לפעולה פלילית. כך למשל, מגבלת הפטור הקבועה בחוק מיסוי מקרקעין מאפשרת למכר דירת מגורים בפטור אחת לארבע שנים בלבד. יש כאלה שמנסים ל"קצר" את התקופה בכל מיני דרכים. כך למשל, צדדים להסכם יציגו הסכם מכר כ"הסכם הלוואה", בו "הקונה" מלווה ל"מוכר" סכום כסף בגובה שווי הדירה ומנגד משעבד את הדירה. מועד פירעון ההלוואה במקרים אלה נקבע ליום בו מקבל ההלוואה צריך לפרוע אותה. במועד פירעון ההלוואה מודיע מקבל ההלוואה כי אינו יכול לפורעה. או אז תמומש הבטוחה. משמע, הדירה תעבור לבעלות "נותן ההלוואה".

"לצערי, לעתים עורכי דין משתפים פעולה בנסיונות מעין אלו ולבסוף משלמים על כך. במקרה מעין זה שהגיע לפסיקה נתבע עורך הדין ברשלנות מקצועית בכך שהתבקש להכין הסכם הלוואה, אך התרשל בכך שמנהל מס שבח ראה את הסכם ההלוואה כהסכם מכר לכל דבר ועניין".

- מקובל כיום לרכוש דירת מגורים בדרך של קבוצת רכישה, או בשמה האחר "עמותת בניה". האם אין בדרך זו "מוקשי מס"?

"רכישת דירת מגורים במסגרת קבוצת רכישה צברה תאוצה רבה בעשור האחרון, לאור החיסכון הכלכלי ברכישה בדרך זו. החיסכון נובע בעיקרו מחסכון במרכיב המע"מ. בו ברגע שנעשית רכישת קרקע מאדם פרטי, הרי בכך חסכנו את מרכיב המע"מ על הקרקע. להבדיל, קבלן שרוכש קרקע מאדם פרטי ובא לשווקה, מיד מחיר הקרקע מתייקר ב-15.5%. חשוב לזכור כי נושא זה טרם עמד למבחן משפטי ממשי. ידוע לי כי אגף מס ערך מגלה עניין בקבוצות רכישה גדולות ומנסה לבחון פרשנויות שונות על מנת לחייב התאגדויות אלו במס ערך מוסף. אני סבור כי הכיוון צריך להיות דווקא הפוך. על אגף מס ערך מוסף לחשוב כיצד ניתן לנטרל את מרכיב המע"מ על מרכיב הקרקע במכירת דירת מגורים על ידי קבלן. אין לי ספק שאם זה יקרה הציבור כולו יצא נשכר".

- ומה ביחס לסוגית מס הרכישה ברכישה בקבוצה?

"קבוצות רכישה שהוקמו בעבר נהגו לשלם מס רכישה על מרכיב הקרקע בלבד, ולחסוך את מס הרכישה על מרכיב הבניה. כיום כל מצטרף לקבוצת רכישה יודע באופן כמעט ברור מה הוא רוכש. הוא יודע שהוא רוכש את הדירה אשר נמצאת בקומה הספיצפית ובכיוון הספציפי. כל נסיון להראות אחרת מסכן את היזם ואת הרוכש בעבירה פלילית. משכך, במרבית קבוצות הרכישה חברי הקבוצה מסכימים מראש לתשלום מס רכישה על מרכיב הקרקע ושרותי הבניה כאילו רכשו דירה מקבלן".

- אפשר לדבר על ספר בתחום המקרקעין במונחים של תפוצה ופופולאריות?

"בתחום הספרות היפה לפעמים מספיקים 3,000 עותקים על מנת להגיע לרשימת רבי המכר בעיתונים. בתחום ספרי המשפט, ספר שמוכר 500 עותקים נחשב לספר מוצלח. אני יכול לומר לך שעד כה עברנו את הרף הזה. בהתחשב בעובדה שמתוך קהל של 30,000 עורכי דין פעילים כל עורך דין שני עושה עסקה של מכירת דירת מגורים, הרי לפנינו קהל יעד אדיר שזקוק ל'טקסט בוק' מסוג זה". "