קבוצות בנייה - היבטים פליליים

ביהמ"ש קבע כי עסקאות שהוצגו כעסקאות למכירת קרקע לרוכשים והזמנת שירותי בנייה על ידם בנפרד, הן עסקאות כוזבות שתכליתן היתה ליצור מצג של רכישת דירות באמצעות קבוצת בנייה, בעוד שהמהות האמיתית היא מכירת דירות גמורות כקבלן בונה, לרוכשים השונים. נקבע, כי העסקאות שהוצגו הן בדויות וכי יש בהן כדי להשית על מארגנן אחריות פלילית כבדה

בשנים האחרונות אנו עדים להתארגנותן של קבוצות בנייה, שמטרתן העיקרית היא הוזלה של עלויות הבנייה וחיסכון ברווח היזמי, בהוצאות פרסום ושיווק ובתשלום מיסים.

לאחרונה ניתן בבית המשפט השלום ברחובות פסק דין (ת"פ 1333/05) בעניינו של עורך דין שמואל קרקובר. קרקובר הואשם בעריכת חוזה כוזב לרכישת קרקע במסגרת עסקת קומבינציה, כאשר המצג היה שהקרקע נרכשה כביכול על-ידי מספר שותפים, בעוד שלמעשה נפסק שהקרקע נרכשה על ידו בלבד.

לאחר רכישת הקרקע, ערך הנאשם הסכמים מפוצלים כוזבים על פיהם הקרקע נמכרה על ידו (ועל-ידי השותפים הנוספים) לרוכשים שונים, ולאחר מכן ערך הסכמים להזמנת שירותי בנייה מקבלן לרוכשים לצורך בניית דירות מגורים. במקביל, הנאשם הגיש הצהרות כוזבות למנהל מיסוי מקרקעין, והכל כדי להסתיר את עיסוקו כקבלן בניין ועל מנת להעלים את הכנסותיו ממכירת הדירות בפרויקט.

בית המשפט קיבל את עמדת רשות המסים, לפיה מדובר בחוזים כוזבים שנערכו למראית עין, ושבעצם לא היתה כלל "עמותת בנייה". בית המשפט קבע, כי העסקאות שביצע הנאשם עם הרוכשים אינן מלאכותיות אלא בדויות, כלומר לא קרו בפועל. נקבע, כי פיצול החוזים הוא פיקטיבי וכוזב ונועד להכשיר את טענת קיומה, כביכול, של עמותה, והכל כדי להתחמק מתשלום מס על העסקות שבוצעו בפועל, שהן עיסקה אחת למכירת דירות מהנאשם לרוכשים השונים.

מכלל העדויות שהוצגו בפניו הגיע בית המשפט למסקנה, כי התוכן הממשי של העסקות שנערכו בין הנאשם לבין הרוכשים הוא מכירת דירות, ולא מכירת קרקע והזמנת שרותי בנייה בנפרד.

כידוע, סעיף 86 לפקודת מס הכנסה מאפשר לפקיד השומה להתעלם ממצג של עיסקה מלאכותית ולשום אותה לפי טיבה האמיתי. בעניין קרקובר ערך בית המשפט ניתוח ארוך ומדוקדק של כלל ההסכמים שהוצגו בפניו, על מנת להתחקות אחר טיבם האמיתי וכדי להכריע בשאלה, אם העיסקה היא מלאכותית או בדויה.

ביהמ"ש קבע, כי עיסקה בדויה היא עיסקה חסרת ממשות הנעשית למראית עין בלבד ומבלי שהצדדים מעוניינים כלל לקיימה. במקרה זה אין אנו נזקקים לנורמה אנטי תכנונית לביטול העיסקה, משום שהעיסקה בטלה מיסודה. זאת, להבדיל מעיסקה מלאכותית שהיא עיסקה אמיתית, אלא שהשלכות המס שלה נתפסות כבלתי לגיטימיות ולכן יש לשום אותה לפי מהותה הכלכלית האמיתית.

נזכיר, כי החל מיום 1.1.07 נכנסו לתוקף תקנות מס הכנסה (תכנון מס החייב בדיווח). במסגרת התקנות נקבע, בין היתר, כי עסקות בין בעלים של זכות במקרקעין לבין קבוצת רוכשים שהתארגנה באמצעות "גורם מארגן", מחייבות דיווח מיידי לרשות המסים וזאת בנוסף לדיווח התקופתי המחויב על-פי החוק. בעקבות הדיווח, תבחן רשות המסים את היקף הכוח המסור ל"גורם המארגן" ואת מידת מעורבותו בארגון הקבוצה, הן בשלב רכישת הזכות במקרקעין והן בשלב הזמנת שירותי הבנייה מהקבלן, על מנת לקבוע את מעמדו בעיסקה ואת השלכות המס הנובעות מכך.

תקנות הדיווח והפסיקה האחרונה בסוגיית קבוצות רכישה מלמדים, כי על שוק הנדל"ן להיערך נכונה לביצוע עסקות במתכונת של קבוצות בנייה.