"המוכרים לחוצים, זה הזמן להשקיע"

בעיתוי מפתיע, בעיצומו של משבר האשראי המתרגש על השווקים הבינלאומיים, פתחה לפני כחודשיים חברת ניהול הנדל"ן האמריקאית US Capital שלוחה בישראל. החברה, הרשומה למעשה בדלוואר אולם היא פועלת ממגדלי עזריאלי בתל אביב, הקימה את קרן ההשקעות הפרטית US Capital Management LP, הפועלת בתחום מימון עסקאות נדל"ן מניב בתוך גבולות ארה"ב בלבד.

מטרת הקרן להגיע תוך שנתיים לגיוס הון עצמי בהיקף של 100 מיליון דולר. גבי מזרחי, 34, שמונה למנכ"ל המקומי, שימש בעבר מנכ"ל חברת מסטק, המתמחה בחישובי מס על רווחי הון מניירות ערך. מזרחי מאמין, כי משבר הנדל"ן בארה"ב יוצר הזדמנויות השקעה אטרקטיביות לישראלים, שלא היו בה קודם למשבר.

"כיום פונים בעלי נכסים לאפיקים חוץ-בנקאיים על מנת לקבל הלוואות בגלל הקשיים שמערימים הבנקים. לכן מעניקה US CAPITAL הלוואות בשיעור גבוה יותר, גם אם בריבית גבוהה יותר, ומשקיעים יכולים ליהנות מתשואות גבוהות יותר על ההשקעה".

גלובס: כיצד משפיע המשבר על עסקאות הנדל"ן בארה"ב?

מזרחי: "מחנק האשראי שנוצר עדיין קיים והוא הסיבה לכך שעסקאות מסוימות נתקעות. יזמים שיכלו לקבל מימון בשיעור של 60%, יכולים לקבל היום 10% פחות. אותם 10% הנוספים שהיזם צריך להביא מהבית זה שיעור לא מבוטל. לכאורה זה שיעור לא גבוה, אבל על זה עסקה קמה או נופלת. אם נניח בניין בשווי שוק של 100 מיליון דולר, וההבדל הוא בין להביא 40 או 50 מיליון - זה הרבה מאוד כסף בעיניים של יזם שבא לקנות נכס. זה נותן הזדמנות להשקעה בארה"ב למשקיעי נדל"ן שיושבים היום עם כסף. התהליך שתיארתי גורם למצב שהביקוש לנכסים נפגע ובעלי הנכסים מורידים מחיר. אנשים שיש להם כסף ויכולת לגייס הון יכולים להיכנס על חשבון אלה שנפגעו מהמשבר, ולנצל את ההזדמנויות של המחיר, לאור מחנק האשראי שהחל בערך לפני 4 חודשים".

- אלו הזדמנויות ניתן למצוא?

"האבחנה היותר נכונה היא בין סוגי הנכסים - נדל"ן מניב, בתי מגורים להשכרה ובנייני משרדים, ולא בתים פרטיים. הסיבה פשוטה: הסכמי השכירות הם לטווחים ארוכים, ואז יש תזרים הכנסות ידוע ודאי. חלק מהבעלים חייבים מימוש, כי הייתה עליה של הריבית, שבינתיים הספיקה לרדת מעט, והם לא הצליחו לעמוד בתשלומים או שזה שחק את הרווחים ולכם הם צריכים לממש. בינתיים יש פחות ביקוש לנכסים והם מורידים מחירים, וזה יתרון למי שבא לרכוש נכס כזה. לעומת זאת, הביקוש לשכירות ייפגע רק בצורה זניחה. בניין טיפוסי מכיל רו"ח, עורכי דין, היי-טק ויועצים למיניהם, שפחות נפגעו. רק אם המשרדים הושכרו לחברה למשכנתאות השכירות תיפגע ישירות".

- אילו אפקטים נוספים אתה רואה בארה"ב למשבר שהחל במשכנתאות הסאב-פריים?

"מעבר למחירי הדירות של הפרטיים, מחנק האשראי בבנקים העלה את הביקוש למימון בשוק החוץ-בנקאי ב-20%-30%. אם קודם לקחנו לווים שמבחינתנו היו טובים בקריטריונים שלנו, היום דווקא מתוך המשבר ומתוך עליית הביקוש אנחנו יכולים להרשות לעצמנו להיות יותר בררניים. לתשובה או ללבייב עדיף לגייס בשוק ההון מאשר בגופים החוץ-בנקאיים. אולם, גם לווה טוב שיכול לקבל 50%, אם אני נותן לו 60%-70% מהיקף הנכס, וזה מה שיעזור לו לסגור מהר, עדיף לו לבוא לגוף כמו שלי לתקופת הגישור הראשונה עד שהוא ישיג משכנתא לטווח ארוך, גם אם הריבית יותר גבוהה. אם מישהו ראה בניין של 100 מיליון דולר והבעלים לחוץ למכור אותו במהירות, למשל ב-97 מיליון דולר - כדאי לנצל זאת ולהתפשר על ריבית גבוהה יותר, שכן הקונה יוכל למכור את הבניין לאחר מכן במחיר טוב בהרבה".

- כיצד המשבר משפיע על הישראלים בארה"ב?

"הישראלים שאני מכיר הם יזמים בהיקפים יותר קטנים-בינוניים והם לא נפגעו בצורה משמעותית, ובטח שלא באופן שונה מהאמריקאים. הישראלי הממוצע מעדיף בבירור נכסים מניבים ולא בתים פרטיים לא מרכזים מסחריים ובתי יוקרה, העדיפות הראשונה שלהם היא לבתי דירות, ואח"כ לנכסים מניבים מסחריים שהם יותר משרדים".