מחפשים תשובה בסינגפור

יצחק תשובה ידוע בתור איש עסקים בעל חוש מפותח ביותר לאיתור הזדמנויות נדל"ן. אם הוא הרחיק עד לסינגפור, כנראה שיש סיבה טובה לכך. מיקי נפתלי, מנכ"ל קבוצת אלעד, שהיא זרוע הנדל"ן הפרטית של תשובה, מספר ל"גלובס" על הסיבות שהביאו את אלעד להשקיע במדינה הקטנטונת, על המאפיינים של שוק הנדל"ן, אופיים של המקומיים ועל העסקאות הקיימות.

"כיום יש לנו שני פרויקטים מרכזיים. הראשון הוא פרויקט מגורים הנקרא פוטורה (מלשון future) בשכונת יוקרה בסינגפור. בפרויקט ייבנו שני מגדלים שיעוצבו על ידי משרד הארכיטקטים הידוע SOM. עלות הפרויקט מוערכת בכ-400 מיליון דולר".

למרות גודלו של הפרויקט הראשון, גולת הכותרת מצויה בפרויקט השני, שעליו נודע רק לאחרונה. "זכינו במכרז ענק של הממשלה לרכישת מגרש בגודל אדיר של 1.6 מיליון רגל רבועה, שעליו יוקם פרויקט שיכלול משרדים, מלון שימותג כפלאזה וכן פרויקט דירות יוקרה גדול במיוחד.

"הזכייה במכרז נעשתה לפי המחיר שהצענו - 1.7 מיליארד דולר סינגפורי וחלקה של אלעד אחזקות עומד על 33% ביחד עם חברה ציבורית סינגפורית (CDL) וקרן מדובאי (ISTITHMAR). במכרז התחרו שבע קבוצות מרכזיות וההצעה הגבוהה ביותר עמדה על 2.2 מיליארד דולר סינגפורי שהם כ-300 מיליון דולר אמריקני. הסכום גבוה מההצעה שלנו אך למרות הכל הממשל החליט לתת לנו את הפרויקט. ההשקעה של שלוש השותפות תעמוד על מיליארד דולר סינגפורי".

גלובס: למה בעצם סינגפור?

נפתלי: "עד לפני שנתיים, למשך תקופה של עשר שנים, הכול למעשה לא זז בסינגפור - המדינה הייתה במצב של רגיעה מוחלטת ולא נרשמה כל התקדמות מיוחדת. הכול השתנה לפני כשנתיים כאשר הממשלה, באמצעות מספר רפורמות ליברליות, הצליחה לייצר צמיחה במדינה. אחת מבין הרפורמות העיקריות הייתה הרישיון וההיתר להפעלת קזינו בשני מוקדים במדינה. בעקבות הצמיחה המקומית, החל גם הנדל"ן להתעורר בצורה יפה מאוד, ואוכל אף להגדיר זאת - בצורה מדהימה".

- אתם נוטים לעבוד בשווקים גדולים. מדוע סינגפור?

"אמנם סינגפור מוגבלת מבחינת גודל, אך ניתן למצוא שם עסקאות טובות ולכן אנו שם. בכל מקרה, אחד הקריטריונים המרכזיים שלנו מבחינת האם להיכנס או לא להיכנס למדינה מסוימת הוא אלמנט השותף ובסינגפור השותפים שלנו מצוינים, דבר שמאפשר לך לחשוב קדימה".

- איך התרשמת מההתנהלות העסקית שם?

"סינגפור היא אי של יציבות וביטחון למשקיעים באסיה. האנשים מאוד אינטליגנטים ומבטיחים את המשך הצמיחה. נפגשתי עם שרים מקומיים והתרשמתי מרמת הידע שלהם והעומק האינטלקטואלי שלהם. חלק מהעניין הוא בשכר הגבוה במיוחד שהם מקבלים, דבר שמבטיח למדינה להעסיק בקודקוד שלה את העלית שבעלית.

"איש העסקים הסינגפורי הוא מהחרוצים ביותר שיש. אתן לך דוגמה, בין מנהטן לבין סינגפור קיים פער של 12 שעות, אך למרות ההבדל התהומי לאנשים במטה שלנו במנהטן אין כל בעיה לעבוד אל מול הסינגפורים. גם בשעות 10-11 בבוקר לפי שעון מנהטן (10-11 בלילה שעון סינגפור) תמיד יש עם מי לדבר, העסקים פתוחים, הבנקים פתוחים - החריצות היא פשוט מדהימה.

"זו אחת הסיבות להצלחה שלהם - הם פשוט רוצים מאוד להביא השקעות למדינה, אך יחד עם זאת בוחנים כל הצעה שעומדת על הפרק בזהירות. מבחינת אנשי עסקים הם נחשבים למצוינים והם סוחרים לא פחות טובים מאיתנו הישראלים".

- לישראלים יש הנחות מבחינת היחס של המקומיים?

"לעומת מקומות רבים בעולם, שבהם לא שמעו עלינו, הסינגפורים אוהבים את ישראל. בעבר ישראל עזרה לסינגפור והם לא שוכחים לנו את זה, היחס המיוחד הולך הרבה שנים אחורה".

- המחירים כיום באזור יקרים. עד מתי לדעתך הם ימשיכו לטפס?

"סינגפור היא כמו מנהטן - חצי אי בשטח מוגבל ביותר, כך שאין יותר מדי אדמה. למעשה מדובר על שטח הגדול אך במעט מגודלו של גוש דן - הרבה יותר קטן מישראל. כאשר יש הגירה חיובית, צמיחה כלכלית ונהירה של חברות מכל העולם לתוך המדינה אז המחירים ממשיכים לעלות. רמת המחירים תמשיך להיות גבוהה והיא תעלה על רמתה היום אך לא יותר מדי.

"חשוב לזכור כי בשנה האחרונה המחירים במספר ענפים בנדל"ן זינקו לעיתים פי שניים והקצב הזה לא יכול להישמר. ב-3-5 השנים הקרובות המחירים כמובן שלא יוכפלו, אך עדיין אני מאמין שהם יעלו בכ-10%-20%".

- המחירים בסינגפור דומים לאלו שבמנהטן?

"סינגפור איננה מנהטן אך מתקרבת לשם ללא ספק. ישנם מקומות במדינה שבהם מחירי הדיור זהים לאלו שבמנהטן. מבחינת מחיר הקרקע, הרי שסינגפור יקרה יותר ממנהטן אך המימון זול יותר מאשר בארה"ב. עלות הכסף הנמוכה היא ללא ספק אחת מהסיבות המרכזיות ל"בוסט" ול"פרוספריטי" הרב שנוצר שם בשנתיים האחרונות".

- מעבר לקרבה הגיאוגרפית, האם יש דמיון בין סינגפור לבין השווקים המתפתחים של אסיה?

"סינגפור היא שוק מפותח במלוא מובן המילה, לעומת השווקים המתפתחים של סין והודו מדובר על יום ולילה. הדמיון בין כולן היא רמת העושר הרבה. בשל כך, אתה רואה הרבה מאוד סינים והודים שמשקיעים בסינגפור וכך גם ההיפך.

"העושר הרב שמנותב לכיוונה של סינגפור מאילי ההון בשכנותיה מבטיח את המשך הצמיחה. יחד עם זאת, ישנם שווקים עם מאפיינים דומים לסינגפור, למשל בהונג קונג. רמת המחירים בסינגפור עדיין לא הגיעה לרמתה בהונג קונג, אך ברור שזה מתקרב לשם. מבחינת רמת מחירים, סינגפור ממצבת את עצמה כאחת היקרות באסיה ובעולם כולו".

- משבר האשראי לא מפריע לעדנה?

"לגבי משבר האשראי - אני לא נביא. ביקרתי לאחרונה בסינגפור ועברתי בין כל הבנקים והם דחפו אותנו להשקעות, כך שמבחינה זו אין כל שינוי".

- אתה מעדיף יזמות או נדל"ן מניב?

"אני באופן אישי מעדיף לעשות השקעות ביזמות ופחות במניב, מאחר שיש בכך ערך רב יותר ותשואות גדולות מאשר במניבים. באופן כללי, ככל שהשוק מפותח יותר, כפי שמתרחש בסינגפור, הרי שאטרקטיביות ההשקעה בנכסים מניבים יורדת".

- האם סינגפור היא מקום טוב להתחיל בו?

"עבור יזם צעיר, סינגפור איננה האופציה המועדפת להתחיל, למרות שמדובר בשוק מפותח. חשוב מאוד, במיוחד כשאתה משקיע מחוץ לבית, להגיע עם מוניטין מוכח, ניסיון עמוק וכמובן קשרים ענפים, ולכן אני ממליץ להתחיל קרוב לבית. למשל, בעסקה האחרונה שלנו פה בסינגפור, זכינו על סמך הצלחותינו הקודמות, ובלעדיהן לא היה לנו סיכוי רב לזכות".

uri-s@globes.co.il