פיצול התמורה בעסקאות מקרקעין

בפסק דין חדשני ומעניין שניתן לאחרונה (סגנון, עמ"ה 1226/02) קבע ביהמ"ש המחוזי, כי במקרה בו נרכשת חברה א' בידי חברה ב', בתקופה שבין הכרזת החברה הנרכשת על חלוקת דיבידנד, לבין ה"יום הקובע" שבו זכאים בעלי המניות של החברה הנרכשת לקבל את הדיבידנד המחולק, ולאחר מכן מוכרת החברה הרוכשת את המניות שנרכשו במחיר נמוך (שכן כעת שווי החברה הנרכשת אינו כולל את שווי הדיבידנד שחולק), אין לומר שלחברה הרוכשת נוצר הפסד הון במכירת המניות.

בית המשפט קבע, כי יש לראות את החברה הרוכשת, במועד רכישת החברה הנרכשת, כאילו רכשה שני נכסים: הנכס האחד הינו המניה ללא הזכות לקבלת דיבידנד, והנכס האחר הינו הזכות לקבלת דיבידנד. המניה ללא הזכות לקבלת דיבידנד כונתה על-ידי בית המשפט "הנכס המופשט (stripped) מפירותיו", ואילו הזכות לקבלת דיבידנד היא "פירות" המניה.

מחירו המקורי (מחיר הרכישה) של "הנכס המופשט" הינו שווי המניה ללא הזכות לקבלת דיבידנד. לאור האמור, במועד מכירת המניה לא נוצר הפסד הון, שכן מחיר מכירת המניה זהה לשווי המניה ללא הזכות (שהיתה קיימת עובר לרכישתה) לקבלת דיבידנד.

נקבע, כי במועד ההכרזה על חלוקת דיבידנד, הבשילה למעשה הזכות לקבלת דיבידנד לכדי זכות ודאית וברורה הניתנת לכימות. יכולת הכימות וודאות חלוקת הדיבידנד מעניקים לזכות לדיבידנד אופי של נכס כלכלי נפרד, הגם שזכות זו צמודה למניה. על כן, מבחינת המהות הכלכלית, יש לראות את שווי המניה לאחר ההכרזה על חלוקת דיבידנד כמכיל שני רכיבים: הראשון הוא שווי הדיבידנד, והשני הוא שווי השוק של המניה (מחירה ביום הקובע לחלוקת הדיבידנד, או ביום רכישתה בפועל), בניכוי שווי הדיבידנד.

בית המשפט קבע, כי ניתן לומר שנכס מכיל בחובו שני מרכיבים: ה"עץ" גופו והפרי הנתלש ממנו, כאשר מתקיימים שני רכיבים - הרכיב המשפטי והרכיב הכלכלי. הרכיב המשפטי המעיד על "תלישת" הפרי במקרה של חלוקת דיבידנד, היא ההחלטה וההכרזה בדבר חלוקתו. עצם ההכרזה והיכולת לכמת את שווי הדיבידנד מחזקים את הרכיב הכלכלי, המצביע על הזכות לקבל דיבידנד כזכות שהופשטה מן המניה במועד ההכרזה, ולו לצורך ראיית שווי הנכס הנרכש כמכיל שני רכיבים, כפי שפורט לעיל.

בית המשפט הבחין בין המקרה האמור לבין הדוגמא אותה הציגה המערערת, של רכישת נכס מקרקעין ממנו מופקים דמי שכירות. אין חולק, כי במקרה זה לא יאמר שבקביעת מחירו המקורי של הנכס יש להפחית ממנו את דמי השכירות שהופקו בתקופת החזקתו, אולם בית המשפט לא התייחס לפיצול התמורה ביחס למרכיבים אחרים.

ביהמ"ש דחה היקש זה וקבע, כי המקרה של רכישת מניה לאחר הכרזה על חלוקת דיבידנד דומה יותר למקרה בו בעל זכויות בדירה משכיר אותה ביום א' לחמש שנים, וקובע כי דמי השכירות לחמשת השנים ישולמו מראש ביום ג'. ביום ב' נמכרת הדירה במחיר השוק לקונה, המקבל את דמי השכירות ביום ג'. ביום ד' מוכר הקונה את הדירה לקונה חדש, אולם מותיר בידיו את דמי השכירות ששולמו, דהיינו הקונה החדש קונה זכויות בדירה כאשר בשנים הבאות לא יוכל להשיא ממנה כל תשואה. בית המשפט קבע, כי במקרה זה ייחשב הקונה הראשון כאילו רכש בנפרד את הדירה ואת דמי השכירות ממנה.