מומחים מצביעים על שלושה כללים שצריכים לציית להם כשרוכשים נדל"ן: מיקום, מיקום ומיקום. היום נפרד מדד נדל"ן 15 מ-3.5% מערכו וכדאי אולי לפיכך להתבונן במניות שמרכיבות מדד זה ולבדוק האם שלושת כללי הברזל של הענף מתקיימים גם בהשקעה במניות נדל"ן הבורסה.
סקטור הנדל"ן הישראלי בבורסה עבר בעשור האחרון שינוי משמעותי. עודף היצע הוביל את יזמי הנדל"ן לחפש שווקים חדשים בחו"ל. היום, עיקר פעילות חברות הנדל"ן הנסחרות מבוצע מחוץ לישראל. עובדה זו חושפת את ענף הנדל"ן המקומי והבורסאי לזעזועים בשווקי הנדל"ן בחו"ל בעוצמות שלא היכרנו.
עוד מאפיין בולט של ענף הנדל"ן הוא רמת המינוף הגבוהה. ענף הנדל"ן בבורסה ממונף היום בכ-83%, כלומר: כנגד כל שקל שהיזמים השקיעו בפרויקטים, הם לוו 4 שקלים ולעתים אף יותר. מינוף כה גבוה חושף את המשקיעים לסיכונים גדולים, הנובעים משינוי בשיעורי ריבית ובשווי הפרויקטים. שילוב של עליה בריבית וירידה בשווי הנכסים עלול להוביל חברות רבות אל עבר פי פחת.
תלות הענף בחו"ל ובשער הריבית מסבירה את התנהגות ענף הנדל"ן בבורסה בשנים האחרונות: מ-2005 ועד מחצית 2007 הובילו ירידת הריבית (בעיקר המקומית) ועלייה בשווי הנכסים בחו"ל את הענף לתשואות פנומנליות של 186%, לעומת תשואה צנועה בהרבה של 74% במדד ת"א 100. תהליך זה התהפך לפני כחצי שנה וגרר את הענף ואת מניות הנדל"ן מטה (18%- לעומת עליה של 3% בת"א 100 בסיכום 2007).
באשר לעתיד, אין לי ספק שצפוי הבדל ניכר בביצועי החברות והמניות של הענף. ככלל, עקב הצפי להמשך עלייה במחירי הנדל"ן המקומי (בפרט בענף המגורים) יש עדיפות להשקעה בחברות הפועלות בישראל. באשר לחברות הפעילות בחו"ל, משבר הסאב-פריים וירידות המחירים שהחלו בארה"ב (ובריטניה) עלולות לגלוש לתוך המאזנים הממונפים שלהן ולפגוע בתוצאותיהן. חוסר הוודאות המשמעותי גוזר המלצה גורפת להימנע או לפחות לצמצם ההשקעה בחברות הנדל"ן הפעילות בחו"ל.