מס השבח בחברה משפחתית ייוחס ליחיד

לאחרונה חל שינוי בעמדת רשות המיסים בסוגיית יחוס השבח בחברה המשפחתית ובחברת הבית לנישום המייצג, כך שמיסוי חברה משפחתית וחברת בית ייעשה באופן חד שלבי על-ידי ייחוס הכנסתה החייבת לנישום המייצג, וזאת להבדיל מהמסוי הדו-שלבי החל על חברה רגילה המחלקת דיבידנד לבעלי מניותיה

אחת מההלכות החשובות ביותר של ביהמ"ש העליון בעשור האחרון היתה הלכת מזל אהרונוב (ע.א 189/95). בהלכה זו נקבע, כי מי שרוכש מקרקעין על-פי הסכם כדין, גם אם עדיין לא נרשם כבעלים של המקרקעין, יהיה מוגן מול מעקל עתידי שיטיל עיקול במרשם המקרקעין על זכויות של המוכר.

על-פי הלכת אהרונוב הנ"ל, גם אם הקונה לא רשם כל הערת אזהרה, עדיין די היה בכך שהחוזה שלו נחתם לפני רישום העיקול כדי שהקונה יגבר על העיקול. הלכת אהרונוב למעשה "ייתרה" את הצורך ברישום הערת אזהרה כדי להגן על קונה מול מעקל עתידי.

והנה, באה מבית היוצר של בהמ"ש העליון הלכה חדשה הנוגעת להלכת אהרונוב, אך הפעם התחרות אינה בין קונה רגיל לבין המעקל, אלא בין מי שאמור לקבל מתנה מול מעקל. כידוע התחייבות מתנה טעונה הסכם בכתב. הסכם המתנה מקים את הזכות החוזית למקבל המתנה, שאכן ביום מן הימים הנכס יירשם על שמו.

הסכם מתנה, כמו כל הסכם מכר מקרקעין, טעון דיווח לשלטונות מס שבח. מכאן שעובר פרק זמן לא מבוטל של לפחות חודשיים בין היום שנותן המתנה חותם על הסכם מתנה, ועד שהמתנה יכולה לעבור סופית ונרשמת על שם מקבל המתנה. בין לבין, צד ג' כלשהו שיטיל עיקול על זכות של נותן המתנה עלול לסכל את קבלת המתנה.

אכן זה מה שקרה בפרשת ע.א 11502/02, אילנה לאנאדו ואח' נ' הולנד ישראל בע"מ ואח', שנדון בפני השופטים א. פרוקציה, א. רוזנשטיין, י. אלון. בעניין דנן, בין החתימה על הסכם המתנה ולפני שמקבל המתנה (המערער) הספיק להירשם כבעל המקרקעין - נרשם עקול של משיבה 1.

בית המשפט העליון, בנתחו את הלכת אהרונוב, קבע כי ההגנה של הלכת אהרונוב על קונה חלה רק כשמדובר בקונה במחיר ריאלי, ולא חל על קונה במסגרת מתנה. השופט יוסף אלון, שנתן את פסק הדין ויתר השופטים הסכימו איתו, קבע: "הזכות ה"מעין קניינית" שנקבעה לקונה המקרקעין בהלכת אהרונוב מיוסדת בהיבטה הרעיוני והתכליתי על אינטרס ההסתמכות המעוגן בנורמת היסוד, לפיה חוזים יש לקיים. אינטרס זה מתעמעם משמעותית אצל מקבל התחייבות למתנה. שכן, ובהסתייגות המבוקשת, התחייבות לתת מתנה אינה נכללת קטגורית וללא סייג בגדרו של אותו הכלל. עם זאת, מידת השבריריות ועוצמת העמעום של אינטרס ההסתמכות אצל מקבל המתנה תהיה במקרים רבים תלויית נסיבות ותנאים".

הלכה זו מתיישבת עם קו כללי של דיני קניין ומקרקעין, והיא כי "על מתנות אין הגנה". במסגרת תקנת שוק במקרקעין, מי שרוצה להיות מוגן ברכישת קרקע ולהתגבר על בעל אמיתי שקרקע נגזלה ממנו, עליו להוכיח כי המדובר ברכישה בתום לב ובתמורה. מכאן, יש להסיק כי קבלת מתנה במקרקעין אינה בטוחה בשום סיטואציה מול זכויות כלשהן של צד ג'.

ככל הנראה אין מנוס אלא לקבוע כי מתנה כזו לא תעמוד גם מול זכויות של קונה חדש מאוחר. כלומר, אם נותן המתנה אחרי חתימה על הסכם המתנה מוכר את זכויותיו למישהו אחר,הקונה השני יזכה כי אין ספק שקונה שני יש לו זכויות עודפות וחזקות יותר מסתם מעקל מאוחר.

הכותב הוא ראש מחלקת מקרקעין במשרד בלטר, גוט, אלוני ושות'.