נטרול הלוואת בעלים בפירוק איגוד

קבוצה אחת של החלטות עוסקת בסוגיית התנאים לפטור ממס הניתן בחילוף של נכס עסקי בנכס אחר או במספר נכסים (פרק חמישי 3 לחוק). קבוצה אחרת של החלטות עניינה בסוגיית הפטור ממס שבח הניתן לאיחוד וחלוקה (סעיף 67 לחוק), וביתר פרוט: חלוקת יחידות בבית משותף שאינן גובלות זו בזו, ואיחוד וחלוקה של חלקות שמפריד ביניהן כביש. קבוצה נוספת של החלטות עניינה במיסוי פירוק איגוד מקרקעין (סעיפים 71 ו-71א לחוק).

בקובץ שפורסם קיימות גם החלטות בודדות הנוגעות לנושאים אחרים, כגון: העברת דירה אגב גירושין, הגדרת שימוש במישרין על-ידי מוסד ציבורי, נטרול תקופת ההקמה בפרויקטים מסוג B.O.T, רכישת קרקע לבנייה עצמית כעומדת בתנאי של רכישת דירה חלופית לצורך הפטור לפי סעיף 49ה לחוק, החלפת דירות מגורים לפני גמר בנייתן, פטור שניתן בנסיבות של כפל מס, התייחסות למתנה שלא הוכרה לעניין מס עיזבון, הקלות בקביעת השווי לצורך הטלת מס רכישה על זכויות שנרכשו לפני תחילת חוק מיסוי מקרקעין, ורישום בית משותף בבעלות חברה שהחזקת המניות בה שיקפה זכויות בדירה מסוימת בבניין.

במסגרת רשימה זו נתמקד בהחלטת מיסוי מס' 128/06, שהתפרסמה בקובץ האחרון, ואשר במסגרתה השכילה רשות המיסים לתקן את אחד הכשלים הבולטים הקיימים בנוסחה לחישוב הרווח הנוסף (סעיף 71א לחוק), היינו - התעלמות מקיומן של הלוואות בעלים באיגוד המתפרק. במסגרת החלטת מיסוי זו בחרה רשות המיסים לאמץ פרשנות תכליתית של הוראת סעיף 71א לחוק, באופן המתחשב במהות הכלכלית של הלוואות בעלים, ועל כך יש לברך.

כפי שפרסמנו באחת מרשימותינו הקודמות, הוראת סעיף 71א לחוק, העוסקת במיסוי הרווח הנוסף בפירוק איגוד, לא הביאה בחשבון אפשרות שהאיגוד המתפרק קיבל, מבעלי מניותיו או מגורם זר, הלוואות לצורך מימון רכישת מקרקעי האיגוד.

כפי שטענו אז, מבחינת המהות הכלכלית, ההתייחסות להלוואה צריכה להיות דומה להתייחסות למחיר המקורי של המניות, כך שיש לנטרל הן את ההלוואה והן את עלות המניות לצורך חישוב הרווח הנוסף. זאת משום שתכלית הטלת המס על הרווח הנוסף היא למסות את הרווחים ששימשו לרכישת מקרקעי האיגוד, להבדיל ממקורות מימון אחרים (כגון: הלוואות או הון מניות).

לעמדתנו, במקרה בו רכישת מקרקעי האיגוד מומנה בהלוואה שניתנה על-ידי בעלי המניות או על-ידי גורם זר, לא ראוי להטיל מס בגין הרווח הנוסף. כפועל יוצא, הרי שבחישוב הרווח הנוסף יש להפחית מיתרת שווי הרכישה המתואמת של המקרקעין לא רק את המחיר המקורי של המניות המיוחס לרכישתם, אלא גם את החלק היחסי של התחייבות האיגוד כלפי בעלי מניותיו (או כלפי גורם זר) בשל הלוואה שניטלה למימון הרכישה.

ואכן, במסגרת החלטת מיסוי 128/06, נתקבלה עמדה זו על-ידי רשות המיסים ונקבע, כי לצורך חישוב הרווח הנוסף תיווסף הלוואת הבעלים בערכה הנומינלי למחיר המקורי של המניות.