באחד הטורים מן השבועות האחרונים דנו בתקלות מס העשויות לנבוע בעת מכירת דירת מגורים, ובאפשרות להמיר פטור ממס בחיוב או להמיר חיוב במס בפטור, על מנת למנוע תקלות מס אלה. לאחרונה ניתן פסק דין הדן בדרך נוספת למניעת תקלת מס, שהינה ביטול עיסקה, תוך מתן תוקף לאפשרות הביטול גם בנסיבות בהן בעבר הסברה היתה כי הדבר בלתי אפשרי.
המדובר בפסק הדין ו.ע 8079/07 יצחק אהרון, שניתן על-ידי ועדת הערר בחיפה. בפסק הדין נדונה סיטואציה כדלהלן: ביום 23.7.03 העניק סב במתנה לנכדתו דירת מגורים. המתנה היתה פטורה ממס שבח, בהתאם להוראות סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (מתנה לקרוב). ביום 12.1.07 (דהיינו שלוש וחצי שנים לאחר מכן) מכר הסב (העורר) דירת מגורים נוספת, וביקש לגביה פטור ממס במכירת דירת מגורים. הפטור התבקש על-פי הוראות סעיף 49ב(1) לחוק, המעניק פטור ממס למכירת דירת מגורים אם המוכר לא מכר דירה אחרת בפטור בארבע השנים קודם למכירה.
הסב סבר, על-פי ייעוץ שקיבל מעורך דינו, כי הענקת הדירה במתנה לנכדה איננה נחשבת כ"מכירה" לעניין סעיף זה, דהיינו אינה מנצלת את הזכאות לפטור ממס. אלא שהמדובר בטעות - בהתאם להוראות הסעיף, מתנה שאינה מנצלת את הפטור הינה אך ורק מתנה "לילדו או לבן זוגו" של נותן המתנה - ולא מתנה לנכדה.
לפיכך, בעת מכירת הדירה בשנת 2007, לא קיבל מנהל מיסוי מקרקעין את בקשת הפטור, והוציא חיוב במס לעורר בגין המכירה. מרגע שגילה העורר את הטעות, ביקש לבטל את המתנה לנכדתו (אף הנכדה הסכימה לכך), ולהעניקה לבנו. אולם מנהל מיסוי מקרקעין סרב לכך בנימוק שהמתנה נטעה שורשים בקרקע המציאות - הדירה נרשמה על שם הנכדה, והנכדה אף קיבלה חזקה והשכירה את הדירה. בנסיבות אלה, של "נטיעת שורשים", טען המשיב, לא ניתן לבטל עיסקה, וזאת בהסתמך על ההלכה הידועה והמנחה של בית המשפט העליון בעניין עידית זמר (ע"א 307/85).
הנושא הגיע להכרעת ועדת הערר בחיפה, וזו קיבלה את הערעור ואפשרה לעורר לבטל את העיסקה ולהעניק את הדירה לבנו במקום לנכדתו. הוועדה קובעת שתי הלכות חשובות: האחת - הוועדה שבה וחוזרת על עמדתה לפיה סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין, המאפשר תיקון טעות, חל גם ביחס לתיקון טעות משפטית, וזאת לרבות טעות באופן מיסויה של העיסקה. פסיקה דומה ניתנה על-ידי ועדת הערר לאחרונה אף בעניין שטרן (ו.ע 8043/07).
השנייה - וכאן עיקר החידוש - הוועדה מקבלת את הטענה כי המוכר טעה בעקבות הטעיה של עורך דינו. לאור טעות זו, קובעת הוועדה, יש לאפשר ביטול עיסקה גם בנסיבות בהן נטעה העיסקה את שורשיה בקרקע המציאות - כלומר גם בנסיבות בהן פס"ד עידית זמר פורש בעבר כמונע ביטול עיסקה.
נקבע, שלא משך הזמן ולא הפעולות שנעשו למימוש הקניית המתנה אמורים לקבוע בשאלת הביטול, אלא הסיבה לביטול היא הרלוונטית. ההטעיה שגרמה לטעות מהווה פגם בהענקת המתנה לנכדה, ועל כן גם בנסיבות בהן נקלטה העיסקה במציאות הפגם מהווה טעות על-פי סעיף 85, המאפשר את ביטול המתנה לנכדה.
המדובר בקביעה עקרונית, שאנו סבורים שבהחלט יש לברך עליה בנסיבות: המדובר בטעות בתום לב, כאשר העורר לא היה רשלן (התייעץ עם עו"ד בתחום המקרקעין, והטעות היא של היועץ). בנסיבות אלה, אכן היה מקום לדעתנו להתיר אפוא את ביטול העיסקה, ולמנוע את תקלת המס. *
הכותבים הם ממשרד אלתר עורכי דין.