כשיורד גשם כולם נרטבים, אבל אם ניצמד לקלישאה החורפית, ניתן לקבוע שלא כולם נכנסו לחורף הכלכלי עם אותן שכבות של הגנה ובידוד. כמו בכל משבר פיננסי, גם בתקופה הנוכחית מורגשת תחושה כבדה ועמוקה של חוסר ודאות בכל השווקים.
ובכל זאת, למרות הפסימיות, יש מדינות ששוק הנדל"ן שלהן מפגין דפנסיביות יחסית לשוקי נדל"ן אחרים. הדגש כמובן הוא על המילה "יחסית". גם סימון מדינות מסוימות כחסינות צריך להיעשות בזהירות, שכן במרכזן של שיחות שמתנהלות בימים אלו בקרב העוסקים בנדל"ן עומדת תחושה של ליקוי מאורות. גם אלה שרק אתמול לא חששו להתנבא ולייצר צפיות, מודים שהם חוששים שהדברים שנאמרים היום ישמעו כהבל הבלים מחר.
חודש ספטמבר בדרך כלל קובע את קצב ההשקעות בתקופה שנותרה עד סוף השנה. חודש ספטמבר האחרון, מן הסתם, רמז על תקופה קשה שמחכה לשוקי הנדל"ן ברחבי העולם. מחנק האשראי, שהורגש כבר ביולי אשתקד, תחילה בארה"ב ואחר כך באירופה, התפשט לאסיה והחמיר לכדי משבר פיננסי חריף. בתוך חודש אחד קרסו חלק מהמלווים הגדולים של תעשיית הנדל"ן המסחרי - ליהמן ברדרס, וואכוביה, פורטיס, AIG, HBOS ומריל לינץ'. לא רק שנפילתם משאירה חלל לאלה שמחפשים לממן את נכסיהם, היא גם מייצגת עשרות מיליארדי דולרים של משכנתאות ונכסים שחייבים להיפרע.
סנטימנט השוק כלפי מזרח אירופה נראה קודר נכון לעכשיו, והתקווה שאזור זה יפגין חסינות יחסית נגוזה עם הפיכתם של שוקי האזור לפגיעים ביותר מבין השווקים המתעוררים. הבורסות באזור זה צנחו וחלק מהמטבעות המקומיים איבדו לא מעט מערכם. המשבר העולמי החל לנגוס באזור והגישה למימון חיצוני נעשית יותר ויותר קשה ויקרה. הונגריה ואוקראינה כבר קיבלו מקרן המטבע ומהבנק האירופי המרכזי סיוע בגובה 25 מיליארד דולר ו-16.5 מיליארד דולר בהתאמה, והתחזית היא שמדינות נוספות ילכו בעקבותיהן. כתוצאה מכך, הצמיחה באזור צפויה להאט באופן משמעותי בשנת 2009.
לפי פרסום אחרון של מריל לינץ', המתבסס על נתוני קרן המטבע ועל נתוני S&P, בראש קבוצת הסיכון של אזור אירופה-המזרח התיכון-אפריקה ניצבות לטביה, ליטא ואסטוניה וכן בולגריה, קרואטיה, סרביה ורומניה, שאליהן מצטרפות הונגריה ואוקראינה. המאפיין המשותף למשקים אלה הם גירעונות בשיעור דו-ספרתי בחשבון השוטף במאזן התשלומים.
תחת הכותרת "סיכון בינוני" מיקמה מריל לינץ' את פולין, את דרום-אפריקה ואת טורקיה, בעוד שצ'כיה ממוקמת בקטגוריית "הסיכון הנמוך" ומכונה "נמל מבטחים".
"שם זה לא יקרה"
"אני שומע עכשיו על כל מיני חברות שאומרות על מדינות מסוימות 'שם זה לא יקרה'", אומר אלחנן רוזנהיים, מנכ"ל ומבעלי בית ההשקעות פרופימקס לנדל"ן העולם. "אבל אין מדינה ואין שוק שחסינים בפני התהפוכות הפיננסיות והמשבר, שלא ראינו עדיין את סופו. לדעתי, המשבר הוא תוצאה של מערכת ההונאה הפיננסית הגדולה ביותר שהתרחשה בעת החדשה. אם הגופים המוסדיים הגדולים בעולם לא יבינו שצריך להתאגד ולתבוע את כל אלה שאשמים במשבר, לא בגלל טעויות, אלא בגלל חמדנות והונאה, זה יהיה חבל מאוד.
"אני טוען שאלה לא היו מכשירים פיננסיים מתוחכמים אלא מכשירים פיננסיים הזויים. נציגי החברות שיצרו את המכשירים הפיננסיים ההזויים האלה הגיעו לבנקים בארץ עם חפתים של אלף דולר ומכרו ניירות שהם לא הבינו מה הם מוכרים והבנקים קנו ניירות שהם לא הבינו מה הם קונים. אין שוק שהוא חסין אבל אין לי ספק שהולכות להיות הזדמנויות השקעה יוצאות דופן בתקופה הקרובה, אבל חייבים לחזור ל-fundamentals - נתוני הבסיס, ולבדוק כל עסקה בהתאם ל-fundamentals שלה ולנטרל את כל השטויות".
הוא ממשיך ואומר כי "המצב היום הוא שכל אחד מאיתנו שמושקע בנכסים, חייב לעשות הערכת סיכונים ובעיקר לשמור על יחסים טובים עם הבנק".
סיכוי להתגבר
עו"ד גל אורן ממשרד עמית, פולק, מטלון ושות', מלווה עסקאות נדל"ן של קרנות פרייבט אקוויטי, חברות בורסאיות וחברות פרטיות בדרום אמריקה, בארה"ב, בקנדה, במערב ובמזרח אירופה, כולל רוסיה, קזחסטן ואוקראינה וכן וייטנאם, תאילנד, סין והפיליפינים. "אני לא חושב שיש מדינה או שוק שלא נפגעו", הוא אומר. "השאלה היותר מעניינת היא לאילו שווקים יש סיכוי להתגבר על המשבר מהר יותר.
"השוק עם הפוטנציאל הגבוה ביותר לחזור הכי מהר הוא השוק האמריקני. הטיעונים לכך מגוונים - זוהי הכלכלה החזקה ביותר, הממשל מזרים לשם מיליארדי דולרים וזוהי המעצמה היחידה בעולם היום - אבל זה הכל ספקולטיבי.
"השוק עם הפוטנציאל ועם הצורך האמיתי לחזור לאוכף ומהר, הוא עדיין מזרח אירופה. יש לא מעט שטוענים כי בשנים האחרונות מזרח אירופה קפצה והתפתחה מאוד, אבל מי שבודק מקרוב רואה שעדיין לא סופק הצורך הבסיסי שקיים שם. מנגד, ישנה השאלה האם הם מסוגלים מבחינת כלכלה, היקף כספי ויכולות באמת להתרומם ואני חושב שהמעניין ביותר הוא לראות ששיעור התפוסה בנכסים מניבים במזרח אירופה, נכון לרגע זה, נותן אינדיקציות למצב השוק. 100% תפוסה עם רשימות המתנה נותנים אינדיקציה לכך שהכלכלות האלה עדיין עובדות, כי אם היתה פגיעה מאוד גדולה בכלכלה אנשים היו מפרים חוזי שכירות. אם הפגיעה בכלכלה היתה מאוד גדולה, שיעורי התפוסה ודמי השכירות היו יורדים והיינו נכנסים למיתון, אבל בסך הכל כרגע המדינות האלה מנסות בכל זאת לחזור לתלם".
לדברי דני פישמן, מנכ"ל משותף של בית ההשקעות תמיר פישמן, "אני מחלק את המשבר לשניים - למשבר שהיסודות שלו נובעים משוק הנדל"ן במדינות מסוימות, ולמשבר שנוצר כתוצאה ממחנק האשראי. המשבר שנוצר ממחנק האשראי נמצא בכל העולם ואין יוצאים מהכלל או חסינים. הוא פוגע בכולם והמצב שנוצר בחודשיים-שלושה האחרונים הוא כזה ששום פרויקט בכדור הארץ לא מקבל מימון וקשה לקבל משכנתא לרכישת דירה ולקבל הלוואות לנדל"ן. זה נכון לגבי כל השווקים בעולם. עד שהנושא הזה לא ייפתר כל העולם יהיה בסירה אחת.
"כשנצא ממשבר האשראי, ניתן יהיה להתחיל לבחון כל שוק לגופו. אז בעצם אפשר יהיה לחלק את השווקים לשני סוגים. סוג אחד יהיה מורכב מהשווקים הספקולטיביים, שבהם בעצם היתה התנפחות מחירים ושבהם היו ביקושים שנבעו מרצונם של אנשים לעשות ספקולציה, שווקים שהיו מאוד ממונפים גם ברמת משק הבית הפרטי וגם ברמת החברות, כמו ארה"ב ולונדון.
"הסוג השני מורכב ממקומות שבהם יש ביקושים אמיתיים ויש צורך ביחידות דיור, כי יש מחסור. זה סוג של מקומות שאני מסכים שלא יפרחו כמו קודם אבל מצד שני יחזרו לשפיות. לדעתי בהרבה מאוד מדינות, כמו במזרח אירופה, היה מדובר בביקוש אמיתי לדיור, שם יחזור להיות שוק יותר שפוי ופחות ממונף, כמו רומניה והודו, שבהן יש מחסור חמור בדירות". **
michal-m@globes.co.il