יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בת"א: "בעיר מאות רבות של דירות מפוצלות באופן חוקי - ודירות רבות מפוצלות שאינן חוקיות"

מצוקת הדיור ומחירי הדיור באזור גוש דן הפכו לאחד הנושאים החמים ביותר במערכת הבחירות לרשויות המקומיות. זה גם לא סוד, שאחד הפתרונות הנדל"ניים היצירתיים של בעלי הדירות או של השוכרים (תלוי איך מסתכלים על זה) בשנים האחרונות הם פיצולי הדירות.

דירה גדולה יחסית, שמחולקת ל-2 או 3 דירות קטנות עד קטנות מאוד. מחד, זה מאפשר מגורים של עוד שוכרים הלהוטים לגור במרכז העיר ללא הפסקה. מאידך, זו בדיוק הבעיה. תחרות פרועה עוד יותר על מקומות החניה שאינם בנמצא, עומס על התשתיות בבתים המיושנים ומגורים בתנאים שאינם מתאימים למאה ה-21, מבלי שתשלומי הארנונה בגין הדירה גדלים. כעת, ביום שאחרי הבחירות, המלחמה נגד המפצלים עשויה לעלות מדרגה.

פיצולי הדירות תלויים עד מאוד במדיניות השלטון המקומי. האם העירייה מסכימה או אף מעודדת את התופעה, האם וכיצד היא נלחמת בפיצולים, שרובם המוחלט אינם חוקיים, והאם בסופו של דבר נאכפים פסקי דין להריסתם.

לא פחות מ-35 מ"ר

אנשי נדל"ן שונים, תושבי גוש דן ותיקים, משכירי דירות וצעירים רבים אומרים ל"גלובס" בחודשים האחרונים כי העיריות מגלות חוסר אונים בטיפול בפיצולי הדירות. גם אם כבר הדירות המחולקות מתגלות ומוגשים כתבי אישום בגינן, הדרך עד הריסתן עוד ארוכה.

המדיניות שנקבעה ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בת"א מאפשרת פיצול דירות באזורים או רחובות מסחריים ספורים, בהם אין הגדרת צפיפות על-פי התב"ע. שם ניתן לחלק דירות, כפוף כמובן לבקשה וקבלה של היתר בנייה, כאשר התנאי הוא שממוצע שטח דירה מפוצלת יהיה 53 מ"ר שטח עיקרי וגודל יחידת דיור מינימלית לא יפחת מ-35 מ"ר שטח עיקרי. לפי העירייה, "הגדרת הצפיפות לשטח ממוצע לדירה תיצור תמהיל דירות בבניין ותאפשר ניצול מיטבי של זכויות הבנייה".

תושבים בת"א מתרעמים על כך שלשם מיגור התופעה מסתפקת העירייה לכל היותר בחלוקת מכתבים לבעלי דירות שפוצלו, וזימונם לבירור תוך הדגשת אי חוקיות המהלך.

בתגובה לפניית "גלובס" מסרה העירייה, כי "פיצול דירות הינה פעולה לא חוקית על פי חוק התכנון והבנייה, ובמסגרת אכיפת חוק זה מפעילה העירייה את האמצעים החוקיים העומדים לרשותה למיגור תופעת פיצול הדירות ומגורים במבני תעשייה. מתחילת השנה הוגשו כ-100 תביעות בגין עבירות אלה ברחבי העיר, ובמקרים בהם הבנייה חורגת מגבולות הבניין או הדירה גם הוצאו צווי הריסה מנהליים. העירייה מעודדת בנייה על פי חוק התכנון והבניה ועל פי התב"ע החלה במקום. בהתאם לכך, מותרת חלוקת דירות והגדלת מספר יחידות דיור באזורים מסוימים בעיר בהם מאפשרת זאת התב"ע".

דומה, כי גם מדברי העירייה עולה שהחזרת דירה מפוצלת שלא חרגה מתחומה למצבה הקודם, כמעט ואינה מבוצעת.

קנס של 60 אלף שקל

אבל לא מדובר רק על תל אביב. יוקר השכירות בתל אביב הביא את עליית המחירים, ובעקבותיה גם את חלוקת הדירות גם לערים כרמת גן וגבעתיים. ברמת גן למשל, תושבים באזור שכונת רמת עמידר ובסמוך למכללת רמת גן ואוניברסיטת בר אילן טוענים כי התופעה התפשטה, אולם אין כל אכיפה בנושא. לדברי תושב האזור, "לכל היותר מוגש מדי פעם איזה כתב אישום, אבל זה לא משפיע על משכירי הדירות שעושים כסף גדול. גם אם תהיה הרשעה אז לכל היותר יקבל קנס של אלפי שקלים בודדים אותם הוא מרוויח מדי חודש. להערכתי, קרוב ל-100% ממחלקי הדירות מעלימים מס".

עיריית רמת גן לא ידעה לנקוב במספר הדירות המפוצלות (חוקיות ולא חוקיות), אבל מסרה "שהעירייה הגישה עד כה עשרות כתבי אישום וכתבי אישום נוספים צפויים להגשה. במקרה מסוים נקנס קבלן ב-60 אלף שקל כיוון שפיצל דירות שהתכוון להשכיר ללא היתר".

בעירייה ציינו, כי פיצול דירות שכיח יותר בצפון העיר ובשכונת רמת עמידר. לטענתם, "העירייה תאשר פיצול דירות על פי החוק בהתחשב בתשתיות קיימות ובצפיפות האוכלוסין בכל אזור. במקרים של פיצול דירות ללא היתר ולא על פי החוק מוגשים כתבי אישום והללו נאכפים. העירייה פועלת בנחישות ובנחרצות כנגד עבודות שלא כחוק וללא היתר".

בחודשים האחרונים טוענים למשל בהתאחדות קבלני השיפוצים כי חלה ירידה בעבודות לחלוקת דירות בהיקף של 25%-30%, כשלהערכת ההתאחדות המגמה צפויה להתחזק לנוכח פסיקות אחרונות של בתי משפט.

בנוסף, יותר ויותר ועדי בתים התנגדו לחלוקת הדירות, מה שהוביל לתלונות רבות בעיריות ולאכיפה מוגברת, בעיקר ערב הבחירות. עם זאת, מחירי הדירות הנוכחיים יחד עם והמשבר הפיננסי וחוסר הביטחון הכלכלי, עשויים להחזיר לאפנה את פיצולי הדירות המהוות פתרון למחסור ביחידות דיור זמינות במחירים שצעירים ובודדים יכולים להרשות לעצמם לגור בהן.

"לא ידוע על דירה חוקית"

חלק חשוב במלחמה בחלוקת הדירות יכולים למלא בתי המשפט, אולם הפסיקות בעניין סותרות, אם כי בחודשים האחרונים חלה החמרה בהתייחסות בתי המשפט למפצלים והתקבלו מספר החלטות עקרוניות.

פסיקתו התקדימית במארס השנה של השופט יונה אטדגי, בבית המשפט לעניינים מקומיים בגבעתיים, עשויה להקל על הטיפול במפצלים. ההחלטה נתנה לראשונה למפקחי הרשויות המקומיות את הכלים לבדוק חשד ולהוכיח עבודות בנייה בלתי חוקיות בתוך דירות. פסק הדין מאפשר למפקחי העירייה להיכנס לנכס חשוד ולבדוק האם נעשה בו פיצול בניגוד לחוק, בעוד בעבר מנעו בעלי הדירות מהפקחים להיכנס, וכך לא ניתן היה להוכיח את אשמתם.

עיריית גבעתיים מעריכה כי בעיר כ-200 דירות מחולקות, המרוכזות בעיקר ברחובות ותיקים כמו ויצמן, כצנלסון ושיינקין. "לא ידוע על דירה שפוצלה כחוק שכן צריכים הסכמת דיירים, מה שלא קורה. עד עתה שני מקרים הגיעו למשפט ובהם זכתה העירייה. פיצול דירה בניגוד לחוק יוצר מציאות של ירידה בערך המבנה, מעמיס רבות על התשתיות העירוניות ומקצין עוד יותר את מצוקת החנייה. נוסף על כך, ריבוי השכירויות בבניין המשותף פוגע בתחזוקת הנכס וברכוש המשותף, בין השאר עקב קשיים בגביית דמי ועד בית, דמי שיפוץ וכו'", אומרים בעירייה.

דורון ספיר, יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בת"א, מעריך את מספר הדירות המפוצלות באופן חוקי בת"א במאות רבות ועוד דירות רבות לא חוקיות. לעניין מדיניות הוועדה המקומית בנושא, הוא אומר כי "הכל בסופו של דבר זו שאלה של תכנון. מספר יחידות הדיור נקבע בתוכניות בניין עיר, וכל תוכנית מגדירה את הקיבולת של יחידות הדיור שניתן להקים באותו מתחם. לפי זה גם נקבעות התשתיות העירוניות לטובת אותו אזור: החניה באזור, רמת הקיבולת של הכבישים, תשתית המים והביוב, ומוסדות חינוך וגני ילדים. אם רוצים יחידות נוספות צריך לשנות, לתקן או לשדרג תשתיות אלה. אין בעיה להוסיף יחידות, אבל צריך לראות שיש מענה בתשתיות".

לדברי ספיר האכיפה כנגד הפיצולים היא קשה ובעייתית, כי "אלו נעשים בתוך הבניינים עצמם, ולא רואים את החלוקות כלפי חוץ, אלא אם כן שכנים מתלוננים על כך שמפצלים דירות או כשיש שינוי חיצוני בצד העירוני של הדירה, ואז הפקחים יכולים לזהות את עבירות הבנייה, ברוב המקרים מדובר בדיווחים של תושבים ושכנים".

לדבריו, כאשר הפיצול נתפס בזמן אמת, האכיפה מאוד יעילה, אולם ככל שעובר זמן ממועד הפיצול עד מועד הדיווח, יותר קשה לאכוף שכן "העירייה צריכה להוכיח מעבר לספק סביר שהיה פיצול ושנעשתה עבירה פלילית ולא שמדובר בפיצול שנעשה למשל לפני 10 שנים. אז צריך תצהיר של הדיירים או אישור של פקח שראה פיצול בזמן אמת לפני שנתיים".

ariel-r@globes.co.il