משרדי תיווך העוסקים בנדל"ן מניב מתארים תחושה קשה של תרדמת ואפילו של קיפאון. מעטות הן עסקאות השכירות שנחתמות בנדל"ן המניב בחודשים האחרונים, במיוחד בתחום המשרדים. על עסקאות מכירה שומעים לעתים נדירות בלבד.
שלא במפתיע, סוג העסקה הבולט במיוחד בימים אלה הן שכירויות המשנה, אותם שטחים שפונו במשרדי חברות, ה"תקועות" עם השטח לעוד תקופת שכירות ארוכה. רק שלדאבונם של המתווכים, מאחר ושכירויות משנה אינן מערבות בהכרח אנשי נדל"ן, לא מעט חברות מציעות שטחים לשכירות משנה באמצעות מודעה בעיתונים, ולא דרך מתווך.
"'משרדים ריקים"
"לפני השפעת המצב היינו סוגרים לפחות 10 עסקות שכירות משרדים ומסחרי בחודש ו-100 בשנה. עכשיו, אם יוצאת עסקה אחת בחודש זה טוב", מודה דרור קורין ממשרד אמפייר נכסים, שבבעלות דורון יפה ואלי גואטה.
"בחודשים האחרונים אין תנועה, השוק נחלש מאוד ואין הרבה ביקוש. אנשים עדיין יושבים על הגדר. אין כרגע חברות שגדלות. רוב החברות חוות צמצומים ומי שלא חייב לא שוכר. הם חושבים כל הזמן שהמחירים יורדים ומחכים לקבל תנאים טובים יותר. גם עסקאות מכירה כבר כמעט לא רואים. הבנקים הקשיחו משכנתאות וקשה מאוד לקבל ליווי לעסקאות".
תחושת המצב הסטאטי מהדהדת גם בדבריו של המתווך אסף שמר, לשעבר מנהל המחלקה המסחרית של חברת מ.א.ן נכסים. "יש קיפאון מוחלט בשכירויות ולא נעשות הרבה מאוד עסקאות", הוא מציין, "הרבה מאוד שטחים עומדים ריקים. אם פעם היה קשה מאוד לאתר מ"ר להשכרה במגדל בדיזנגוף סנטר, הרי שעכשיו, כשניסינו לאתר ללקוח שלנו שטחים במגדל היו לנו שש הצעות של שטחים בין 200 ל-400 מ"ר. זהו בניין שהיה מאוד מבוקש ועכשיו אין בעיה להשיג בו שטחים, אבל אין שוכרים. הביקוש ירד בצורה דרסטית וישנם הרבה משרדים ריקים בשוק".
אחת המגמות הנפוצות היא גרירת עסקאות מצד השוכרים הפוטנציאליים ואף ביטולן. לדברי קורין, "היום היתה אמורה להיות לי חתימת חוזה על עסקת שכירות בשטח של 250 מ"ר למוסך ברחוב יגאל אלון בתל אביב. מדובר בשותפים שרצו להקים מוסך לאופנועים. העסקה נגררת כבר שלושה חודשים ויש לציין שזוהי עסקת שטח למוסך - סוג שבימים רגילים לא הייתי מתעסק בו. שני השותפים התלהבו בהתחלה וסיכמנו כבר את כל התנאים אבל אז הם נגררו. החוזה כבר עבר את כל התיקונים והיום הם החליטו שהם נשארים בשטח בו הם נמצאים היום. שכר הדירה היה אמור להיות 13 אלף שקל לחודש. היתה גם עסקה שעמדה לפני חתימה מול מוסד פיננסי שתכנן לשכור בבית הקרן ברמת גן. זה נגרר חודשיים ובסוף הוא הודיע על ביטול".
הקיפאון מורגש גם בשטחי מסחר. "עבדתי כל כך הרבה שנים עם כל הבנקים והשכרתי עשרות סניפים לבנק לאומי, בנק דיסקונט ובנק הפועלים", אומר שמר, "עכשיו הנהלות הנכסים של הבנקים הקפיאו את כל הביקושים לאיתור סניפים חדשים וגם נכסים שכבר איתרתי ונערך בהם סיור ומצאו חן בעיני הבנק - לפני חודשיים הכל הוקפא וכרגע לא שוכרים אף שטח חדש עד להודעה חדשה".
כאמור, ישנן חברות שבמקום לפנות למשרדי תיווך פשוט מפרסמות מודעת שכירות משנה בעיתון. כך עשה בית ההשקעות פריזמה במודעה בעילום שם וכך עשתה חברה אחרת ברמת החי"ל. האם יש ניסיון מצד לקוחות גם לאלץ את המתווכים להוריד מהעמלות? "רבים מנסים לחסוך את דמי התיווך", אומר קורין, "ורבים פשוט מנסים להגיע ישירות ללקוח או לחילופין לבעל הנכס. אין ספק שנוצרות כעת גם בעיות בגביית התיווך".
מנגד, לדברי עליזה כהן, מנכ"ל ומבעלי חברת התיווך רשף נכסים, התקופה הנוכחית מתאפיינת בצמצום נכסים, מה שדווקא מביא את המצמצמים להזדקק למתווכים. "רבים מצמצמים את השטח", היא אומרת, "משרד עורכי דין שהיה לו 2,000 מ"ר החליט להצטמצם ל-1,000 מ"ר וחברת היי-טק מצמצמת 3,000 מ"ר. יש שני סוגים של מצמצמי משרדים. יש את אלה שמצמצמים אבל רוצים לשמור על השכירות הראשית כדי שאם המצב ישתפר הם יוכלו לצמוח בחזרה, ויש את אלה שבכלל עוזבים את הנכס ועוברים לנכס במקום זול יותר ובשטח קטן יותר. גם אלה וגם אלה מאוד זקוקים למתווכים כי הם מוכנים לשלם כל מחיר כדי להקטין את נזקיהם ולזרז את התהליך.
"היום לזמן יש חשיבות רבה וככל שנקדים למצוא נכס שיתאים לצורכיהם, הם חוסכים יותר כסף. השכירות היא בדרך כלל ההוצאה השנייה אחרי כוח אדם ולכן חשיבות המענה המקצועי של מתווכים גורמת לכך שאין אפילו מחשבה שנייה בניסיון למצוא נכס לבד כי רמת הדיסקרטיות שמבקשים בעלי הנכסים המצמצמים גורמת להם שלא לפרסם אלא לפנות למתווכים. בתחום המשרדים אנחנו עמוסים יותר מתמיד עם המון פניות של מצמצמי נכסים, שזו בדיוק אותה האנרגיה של תקופת שפע, שבה אנשים רוצים להתרחב".
"חוזרים למותגים"
האם בימים כאלה יש יתרון דווקא לרשתות התיווך בעלות שם מותג? "בעלי נכסים יותר פונים לרשתות התיווך", אומר קורין, "אבל מבחינת הלקוחות שבאמת רוצים לעשות עסקה, ולא סתם לבלבל במוח, גם לרשתות התיווך יש בעיה".
אורן גלזר, מנהל החטיבה המסחרית של אנגלו סכסון ת"א, אומר כי "דווקא בתקופות כאלה ציבור הלקוחות מחפש מישהו אמין ומקצועי שיעביר אותו את הביצה הטובענית בשלום ולכן אנשים חוזרים למותגים המוכרים, לשמות שהם מכירים ואנחנו מרגישים את זה".
גלזר מוסיף כי "דצמבר וינואר היו סיוט - היה קיפאון ממשי ומיעוט מאוד בולט של טלפונים בנדל"ן המסחרי-משרדים. בפברואר התחילה עוד קצת תנועה ואנחנו מנתחים את הנושא ואומרים שמי שצריך לעבור משרדים, לקטון, להוזיל עלויות, או שנגמר לו החוזה - אלה אנשים שצריכים לפעול. אנשים צריכים להתאים עצמם למצב השוק החדש, כל אחד לפי צרכיו, אם זה צמצום שטחים, אם זה מעבר לחוזה זול יותר, מעבר לפריפריה וכדומה. כנ"ל גם לגבי בעלי הנכסים שהבינו שזו לא תופעה חולפת והבינו שצריך להוזיל מחירים. זה מביא אותנו לתנאי שוק אחרים והיום יש יותר תנועה. עם זאת עדיין קשה מאוד לעשות עסקאות ועדיין צריך להילחם בציפורניים על כל עסקה ועסקה. השוכרים היום חושבים אלף פעם לפני שחותמים על חוזה וגם אז ביד רועדת".
הקיפאון בעסקאות מכירה דווקא לא עמוק יותר, לפי גלזר. "בשוק יש המון משקיעים שהיום מחפשים השקעות טובות ומחפשים הזדמנויות", הוא אומר, "השוק נחלק היום לשני סוגי משקיעים. האחד הוא אנשי המקצוע, היזמים שמבינים בנדל"ן וזה תחומם, כרישים גדולים יותר וגדולים פחות. יש להם את הכסף והם מחפשים את ההזדמנויות, הם יודעים לזהות שהשוק למטה ומחפשים את העסקאות. הם כרישים והם מריחים דם. הסוג השני מורכב ממשקיעים פרטיים שיש להם כסף, אם בחסכונות ואם בפיצויים בגל הפיטורים, נניח מפוטרי היי-טק. אנחנו רואים גל של מפוטרי היי-טק שפתאום השתחרר להם כסף והם מעוניינים להשקיע אותו. מה שמביא את הפרטיים לענף הנדל"ן הוא שהריביות בבנקים אפסיות, הבורסה מסוכנת מדי ולא יציבה ואנשים מחפשים את ההשקעה הסולידית בנדל"ן. חלקם ואולי חלקם הגדול פונים להשקעה במגורים וחלקם מגיעים להשקעה בנדל"ן מסחרי".
משרדי התיווך מנסים למצוא גם פתרונות יצירתיים ומימוניים כדי למצוא שוכרים. שמוליק בן חיים, מנכ"ל חברת פתרונות - ניהול מניב, שעוסקת בייזום, ניהול וקידום פרויקטים בעיקר בצפון הארץ, משווק כעת לחברת דרבן מקבוצת פישמן את בניין שמיבר במתחם קמפוס הנמל בחיפה. החברה החלה בשיווק הבניין לפני שלושה חודשים. כעת, הם מציעים לשוכרים שמתחייבים לחמש שנים להישאר חצי שנה בנכס ללא תשלום מיידי. התשלום, על חצי שנה, נדחה לסוף תקופת השכירות. *
"שטחים בשכירות משנה הרבה יותר אטרקטיביים"
פליטת שטחי המשרדים במגזרי ההיי-טק, המוסדות הפיננסים ומשרדי עורכי הדין ורואי החשבון נובעת כעת בעיקר מצמצומים והתייעלות. על פי רוב, כאשר חברה מחליטה להוציא שטחים להשכרת המשנה היא עושה זאת ביתר חשאיות ומבקשת מהמתווכים שלא לדבר על כך עם התקשורת. אם היא הולכת על מודעה בעיתון, היא עושה זאת בעילום שם.
"יש הרבה מאוד שטחים בשכירות משנה והם בעצם התחרות הכי קשה לבעלי הבניינים", מציין שמר, "אבל גם הם לא מצליחים להשכיר כל כך מהר. יש האטה מאוד גדולה ולכן עסקאות שכירות של משרדים נעשות פחות ופחות".
קורין מסביר כי הלקוחות בשכירויות המשנה, כלומר השוכרים הראשיים שמעוניינים להשכיר, לחוצים יותר מבעל הנכס. "אבל מבחינת התנהלות העסקה", הוא מוסיף, "אין הבדל בין עסקה עם בעלי נכסים לבין עסקה עם השוכר הראשי שמשכיר. בדרך כלל השוכרים הראשיים משאירים יותר ריהוט, משקיעים בתשתיות ומשאירים אותן וישנם דברים נלווים ותוספות".
גם מבחינת גלזר אין שינוי מהותי בהתנהלות משרד התיווך מול שכירות משנה. לדבריו, "שטחים שיוצאים להשכרת משנה הם בדרך כלל הרבה יותר אטרקטיביים לשוכרים היות שמדובר בגמר מלא, בהרבה מהמקרים הם גם מרוהטים ומוצעים במחירי שוק ומטה. שוכר ראשי שרוצה להשכיר את שטחו בשכירות משנה בסופו של דבר מתנהג כמו בעל נכס. גם מבחינת תהליך חתימת החוזה מול השוכר הראשי אין הבדל בעבודת התיווך. האם מי שמשכיר שכירות משנה לוחץ יותר? יש ויש. לחץ היה קיים גם קודם וגם עכשיו, ולא השתנה. לקוח שמקבל שירות טוב, מקצועי ואמין ומקבל עסקה טובה יודע להעריך את העבודה שנעשתה עבורו".
michal-m@globes.co.il
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
