ביטולים רבים של חוזים לרכישת דירות הובילו בחודשים האחרונים את
אפריקה ישראל להציע הנחות בפרויקט הדיסטריקט ((District) באזור הוול סטריט במנהטן, ניו יורק. אולם, לפי בדיקת "גלובס" הנתונים הרשמיים של מספר הדירות שמכירתן הושלמה נכון להיום נמוכה באופן משמעותי, גם לעומת הנתונים שהוצגו בדו"ח השנתי של 2007 המעודכן עד סוף מארס 2008.
לפי הדו"ח השנתי ל-2007 של אפריקה ישראל נמכרו 76 יחידות, כאשר עד למועד פרסום הדו"ח (ה-26 במארס 2008) נמכרו בסך הכל 87 דירות. אולם, מנתונים מעודכנים שבידי "גלובס" עולה, כי עד היום נחתמו ונסגרו חוזים למכירת 72 דירות בלבד מתוך 163 דירות בפרויקט הממוקם ברחוב פולטון (111 Fulton, בבניין ששיווקו החל במאי 2007. למרות התקופה שחלפה מאז פרסום הנתונים הרשמיים האחרונים, לא רק שמספר הדירות המכורות לא עלה, אלא הוא אף ירד.
ב-5 במאי 2006 רכשה חברה בת זרה של אפריקה ישראל 50% ממניות חברה המחזיקה בבניין המשרדים שעמד במקום, והיא ייעדה אותו להסבה לדירות מגורים בדאון טאון מנהטן. לצד הדירות גם קומת מסחר בשטח של כ-2,700 מ"ר.
פרויקט זה היה הראשון של אפריקה ישראל בניו-יורק שנעשה שלא בשיתוף עם שעיה בוימלגרין, כאשר אפריקה ישראל רצתה לצאת לדרך באופן עצמאי גם בצפון אמריקה. מאוחר יותר פורקה השותפות עם בוימלגרין גם במרבית הפרויקטים האחרים.
הפרויקט נמצא בחלקו הצפוני של האזור הפיננסי של העיר (פינת הרחובות Fulton, Ann ו-William), בסמוך לפרויקטים נוספים שיזמו לבייב ובוימלגרין. אפריקה ישראל לא דיווחה על מחיר הרכישה של חלקה בפרויקט הפולטון, אולם סמנכ"ל הכספים של הקבוצה דאז מסר ל"ניו-יורק טיימס" שאפריקה שילמה עבור הבניין 59 מיליון דולר.
שותפיו של לבייב לפרויקט הם היהודי-אמריקני ריקי כהן, מבעלי רשת Conway (שמחזיק בישראל את מלון הבוטיק 'בית בגליל') והיזם ג'וזף קליינברג, הבעלים של Wonder Works Construction.
השטח הממוצע של דירות בפרויקט עומד על 87 מ"ר. עם היציאה לשיווק לפני כמעט שנתיים, החברה ושותפיה נקבו בסכומים מבוקשים של 700 אלף דולר עד 4 מיליון דולר לדירה. אולם המחיר הממוצע לפיו נמכרו 72 הדירות עד כה הוא כ-834 אלף דולר, במחירים שנעו בין 525 אלף דולר ל-1.65 מיליון דולר בלבד. רק דירת הפנטהאוז האחרונה שנסגרה השבוע הגיע למחיר של 2 מיליון דולר - והיא נמכרה לקליינברג, אחד מבעלי הפרויקט.
הצהרות מבטיחות
כאמור, בסוף מארס 2008 הצהירה אפריקה ישראל על מכירת 87 דירות בפרויקט. רותם רוזן, שכיהן כמנכ"ל אפריקה ישראל ארה"ב עד סוף ינואר 2009 התייחס בראיון עיתונאי ביולי 2008 (4 חודשים לאחר פרסום הדו"חות השנתיים), לפרויקט הפולטון ואמר: "נותר לנו למכור עוד 16 דירות ולמסור את הדירות שכבר מכרנו". כלומר, רוזן דיבר על מכירת 147 דירות לפני כ-8 חודשים.
בנוסף, לפי נתוני הרשויות בניו יורק, העסקאות הראשונות בפרויקט שהושלמו (קלוזינג) ונמסרה בגינן מלוא התמורה היו רק לקראת סוף נובמבר 2008. עד אז, לפחות לפי הנתונים הרשמיים, לא נסגרה סופית ולו עסקה אחת. רק בארבעת החודשים האחרונים הושלמה לראשונה מכירתן של 72 דירות.
מאפריקה ישראל נמסר בתגובה: "החברה תפרסם את הנתונים הרשמיים במסגרת פרסום התוצאות הכספיות לשנת 2008 בסוף מארס. רק בנובמבר 2008 ניתן אישור האכלוס ומאז החל תהליך מסירת הדירות, אכלוס הבניין והשלמת הרישום". לעניין רותם רוזן נמסר מהחברה כי "רוזן הוחלף לאחרונה ע"י ריצ'ארד מרין ואיננו מכהן עוד בתפקידו".
פרשה זו היא סממן של אחת הבעיות המרכזיות בנדל"ן למגורים, המורכבת במיוחד בחו"ל - השאלה מה בעצם ניתן ללמוד מטבלאות המכירות שמופיעות בעיקר בדו"חות השנתיים בפרק של תיאור עסקי התאגיד ("דו"ח ברנע"), הדיווח המילולי של החברות. גם מי שמעמיק בטבלאות אלה, לא יצליח לגלות במקרים רבים מה עומד מאחורי נתוני המכירות של החברה.
כרגע, לאור הגמישות בהצגת הנתונים, החברות נותנות פרשנות רחבה למושג "דירה מכורה". זו יכולה לנוע מהרשמה מוקדמת ובלתי מחייבת לדירה, ועד לתמורה כמעט מלאה על הדירה. נושא זה מקבל משנה חשיבות בימים הפכפכים אלה במדינות כמו ארה"ב, בה נהוג לשלם מקדמה ואת היתרה רק בסמוך למסירת הדירה.
פרויקט מיוחד ומורחב על דיווחי חברות הנדל"ן לבורסה יופיע היום במוסף הנדל"ן של "גלובס", שם ייחשף מה עושה רשות ניירות ערך בעניין, כיצד מציגות, אם בכלל, החברות את הפרויקטים שהוקפאו ואת מצב המכירות ועוד.
מומחה נדל"ן בניו-יורק אמר ל"גלובס" כי החוזים המקובלים בפרויקטים דומים במנהטן הם אכן תשלום מקדמה העומדת בדר"כ על 15%. עם זאת, יש חוזים עם מקדמות נמוכות יותר, ובמקרים שאינם שכיחים היזם אף מאפשר קבלת המקדמה בחזרה ויציאה מן החוזה בתנאים מסוימים. לדבריו, מחיר הסגירה הסופי נקבע רק לקראת ה"קלוזינג" שמתבצע לאחר קבלת אישור האכלוס ואז משולמת יתרת הכסף, אך הויתור על המקדמה ואי השלמת העסקה מקובלים לאין שיעור לעומת המצב בישראל, ובייחוד בתקופה האחרונה.
עלי קשדן, מנכ"ל סיטיבוק ישראל, חברה העוסקת בתחום ביטוחי הטאבו בארה"ב, אומר כי "רוכשי דירות שחתמו על חוזים ושילמו מאות אלפי דולרים כמקדמה לדירה, רואים את קריסת מחירי הדירות במנהטן ומעדיפים להפר חוזה ולוותר על כספי המקדמה".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
