מס כפול באיגוד מקרקעין

אחת מן האפשרויות אותה ביקש המחוקק למנוע הייתה עקיפת הוראות החוק בעניין מס רכישה. סעיף 9(ב)(1) לחוק, כנוסחו לפני תיקון מס' 50 לחוק, קבע, כי כאשר נמכרות זכויות באיגוד מקרקעין המשקפות מכירה של חלק מן המקרקעין שבבעלות האיגוד, יוטל מס רכישה כאילו נמכר חלק יחסי במקרקעין עצמם.

אולם, כיצד ייקבע החלק היחסי? לעניין זה קבע סעיף 14(ג), כנוסחו לפני תיקון מס' 50 לחוק, כי החלק היחסי יהיה "כיחס החלק בנכסי איגוד המקרקעין שהזכות המוקנית מזכה את בעליה בנכסי אותו האיגוד בעת פירוקו, לכלל נכסי אותו האיגוד; ואם אין הזכות מזכה לחלק בנכסי האיגוד בעת פירוקו, יהיה החלק היחסי כיחס שבין אותה זכות לכלל הזכויות באיגוד מאותו סוג".

פרשנות סעיף זה קשה, שכן היא מביאה למיסוי יתר במקרים מסוימים ולמיסוי חסר במקרים אחרים, כתכנון המס שלהלן: באיגוד מקרקעין מניות מסוג א', המקנות אך ורק זכות לקבלת נכסי האיגוד בעת פירוק, וכן מניות מסוג ב', המקנות זכות לדיבידנד ולמינוי דירקטורים בלבד. נניח שלבעל המניות באיגוד מוקצה אחוז אחד מן המניות מסוג א', ו-90% מן המניות מסוג ב', והוא מוכר את כל מניותיו. במקרה כזה, ניתן לטעון שהחלק היחסי שהזכויות הנמכרות מעניקות במקרקעין הוא אחוז אחד בלבד לפי יחס נכסי האיגוד בעת פירוק, וזאת למרות שהשווי הכלכלי של הזכויות הנמכרות גבוה בהרבה.

במקרה שהובא לאחרונה לפני בית המשפט העליון (ע"א 4666/06 נאות הארץ), נדון מקרה הדומה לתכנון המס המתואר. נוסח החוק הרלוונטי למקרה הוא הנוסח לפני תיקון מס' 50 לחוק (שנכנס לתוקף ביום 7.11.2001), שכן המכירה הנדונה הייתה בשנות ה-90.

במקרה שנדון בפסק הדין, היו בידי חברת חכשורי 3.5% מניות מסוג א' באיגוד מקרקעין, ו-19% מניות מסוג ב'. חברת חכשורי מכרה את מניותיה באיגוד המקרקעין למערערת, והשאלה שנדונה הייתה חיוב המערערת במס רכישה. המערערת טענה, כי לאור העובדה שמניות מסוג א' מקנות את הזכות לקבל את ערכן הנקוב בעת פירוק בלבד, ואילו מניות מסוג ב' מעניקות זכות להצבעה לקבלת דיבידנד ולמינוי דירקטורים, הרי שבמכירת כל המניות חלה הרישא לסעיף 14(ג) לחוק, והחלק היחסי שרכשה במקרקעי האיגוד הוא 3.5% בלבד (כשיעור המניות מסוג א').

בית המשפט "עקף" את הדיון בשאלת פרשנותו הנכונה של סעיף 14(ג) לחוק ובשאלה האם יש לפרשו בהתאם לשווי הזכויות הכלכליות. בית המשפט קבע, כי על-פי נוסח תקנון איגוד המקרקעין, מניות סוג א' מקנות אך ורק את הזכות לקבל את ערכן הנקוב בעת פירוק, היינו הן לא מקנות את הזכות לקבל את נכסי האיגוד.

לעומת זאת, תקנון האיגוד "שותק" ביחס לאפשרות שמקנות מניות סוג ב', לקבל את נכסי האיגוד בעת פירוק. לאור עובדה זו, הזכות לקבל את נכסי החברה בפירוק מוקנית למחזיקי מניות סוג ב'. לפיכך, בכל מקרה, החלק היחסי במקרקעין הוא בהתאם לשיעור האחזקות במניות סוג ב' (19%), כטענת מנהל מיסוי מקרקעין.

אם כן - האם ניתן היה לבצע את תכנון המס שהוצג לעיל, לפי החוק כנוסחו קודם לתיקון מס' 50? ימים יגידו. עם זאת, פסק הדין בעניין נאות הארץ מראה, כי לניסוח זהיר של הוראות התקנון באיגוד מקרקעין עשויה להיות השלכה משמעותית על האפשרות העקרונית לבצע תכנון מס כזה.