אחד מהשיקולים החשובים ביותר במכירת נכס מקרקעין הינו שיקול של חיוב או אי חיוב במס שבח בעת מכירת הנכס. בעיסקת מכירת הדירה, קיים פטור המוקנה למי שעומד בתנאים, כגון אי מכירת דירה בפטור בארבע שנים אחרונות.
לא פעם, המוכר שלא יודע על אפשרות המס, מבקש להגן על עצמו באמצעות שמירה על זכותו לבטל את העסקה לו יחויב במס, ובכך למנוע את אי כדאיות של העסקה עבורו. מסתבר ששמירה על זכות הביטול בהסכם לחוד, ואופן הפעלת זכות זו לחוד.
לאחרונה בית משפט המחוזי בירושלים בחן סוגיה זו במקרה של מכירת דירה ואי שימוש בפטור ממס שבח, מקום שהמוכר היה זכאי לעשות שימוש בפטור זה. העניין נדון בת.א. 8291/06 ליפא גלובינסקי נ' ארי אסקין, שבנדון בפני השופט צבי זילברטל מבית משפט המחוזי בירושלים.
במקרה דנן הנתבע, שהיה בעלים של דירת מגורים בירושלים, חתם על זכרון דברים למכירת דירה שבבעלותו. בזכרון דברים היה תנאי, שאם יתברר כי בגין עסקה זו הנתבע אמור לשלם מס שבח, אז הנתבע יוכל לבטל את העסקה ובכך למנוע את תשלום המס.
על פי גירסת התובע (הקונה) עובר לחתימה על זכרון הדברים, הנתבע נשאל על-ידי התובע האם בארבע שנים אחרונות מכר דירה אם לאו, כדי לוודא את אפשרות חיוב במס שבח, והנתבע טען שלא מכר כל דירה בפטור ולכן אין מס שבח, וכי ברצון הנתבע כי התמורה שהוא יקבל תהיה נטו.
דא עקא, הנתבע לא ביקש משלטונות המס פטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים, ואי לכך, מס שבח חייב את העסקה. הנתבע ביקש לבטל את ההסכם לאור סעיף התנאי האמור, אך השופט זיו ברטל לא הסכים לכך.
בית המשפט המחוזי קבע, כי נקודת המוצא של הדיון בסוגיה שנמסרה להכרעתו היא "שהנתבע אמור לכבד ולקיים את ההסכם עליו חתם". העובדה שנקבע כי החוזה מבוטל אם יש חיוב במס, אין פרושה שהנתבע פטור מלפעול להשגת פטור ממס, ככל שקבלת הפטור תלויה בביצוע פעולה מצידו.
השופט זילברטל קובע שגם אין בהסכם חיוב מכללא שעל הנתבע (המוכר) להגיש בקשה לפטור ממס. "עצם ההתחייבות להעביר את הזכויות בדירה לתובע ובצידה ההסכמה, או אף עצם הידיעה, שאם יחול חיוב במס יבוטל ההסכם, מצביעות על כך שעל הנתבע לפעול לקבלת פטור ממס.
אם יאמר אחרת, המשמעות היא שאין כל תכלית להתחייבות להעברת הזכויות בדירה, שכן ניתן להכשיל התחייבות זו בדרך של הימנעות מלבקש פטור ממס. פירוש זה של זכרון הדברים מעקר ממנו כל משמעות וסותר את ההיגיון שביסודו".
פסק דין זה מיישם למעשה את סעיף 39 לחוק החוזים, הקובע כי בקיום החוזה יש לפעול בתום לב, והוא הדין בקיום זכות הניתנת על-פי החוזה.
מי שמנסה לשמור על זכותו לבטל עיסקה, חייב לפעול בתום לב ולעשות הכל שהחוזה לא יבוטל, ולא לשבת בחיבוק ידיים עד שיקרה משהו שיביא לביטול ההסכם. *
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
