שמותיהם של לא מעט פרויקטים משרדיים נזרקו לאוויר בשנתיים האחרונות בהקשר לבנייה ירוקה. אולם, גם היצמדות לתקני הבנייה הירוקים (בין אם זה ה-LEED האמריקני או תו התקן הישראלי 5281 לבנייה ירוקה) לא יכולה תמיד להבטיח שהבניין יהיה ירוק עד הסוף בפועל - תכנון לא נכון של ההשקעה הכספית או חוסר התאמה בין שאיפותיו של הבניין לבין הקשיים האובייקטיביים שיכולים לצוץ בדרך, עלולים לשבש את החזון הסביבתי. במצב כזה של חוסר ודאות לגבי הצלחת הפיכת הבניין לירוק, מה יותר טוב מאשר הסתמכות על ניסיונו של בניין המהווה סמל?
חסכון של 4.4 מיליון דולר
כשהחליטו הבעלים של האמפייר סטייט בילדינג בניו יורק להסב את הבניין לירוק באמצעות השבחה סביבתית הם בחרו להפוך אותו - בין השאר בשל היותו אייקון עולמי - למודל בו יוכלו להשתמש בעלי בניינים נוספים שירצו לבצע השבחה סביבתית בבנייניהם הקיימים או להקים בניינים ירוקים מן היסוד. אנתוני מלקין, נשיא חברת ווין אנד מלקין, בעלת בניין האמפייר סטייט, גיבש צוות שמורכב מחמישה גופים: יוזמת האקלים של נשיא ארה"ב לשעבר, ביל קלינטון (הפועלת כבר שלוש שנים ליצירת פתרונות לבעיית שינויי האקלים), פירמת ייעוץ הנדל"ן העולמית ג'ונס לאנג לאסל (JLL), מכון רוקי מאונטיין (ארגון ללא מטרות רווח שמתמחה בחסכון באנרגיה ושעורך השוואות בין ארגונים בהתמודדותם עם יישום הרעיונות הסביבתיים), חברת ג'ונסון קונטרולס (שעוסקת ביצירת חללים פנימיים סביבתיים ומדורגת בין 100 החברות המובילות בדירוג המגזין Fortune) וחברת התפעול של האמפייר סטייט בילדינג.
מה שמניע את הבעלים של בנייני משרדים רוויי שוכרים הוא התשואה על ההשקעה. כדי להצדיק את ההוצאות שקשורות בהשבחה סביבתית של הבניין, הבעלים חייבים להשתכנע שההשקעות יוחזרו בשילוב של דמי שכירות גבוהים יותר ועלייה בשיעורי התפוסה. אחוז השוכרים שמוכנים לשלם דמי ניהול גבוהים יותר עבור מרחב ירוק יותר איננו גבוה, ושוכרים שמעריכים קיימות ושמירה על הסביבה נוטים להסתכל על בניינים חדשים שנבנים כירוקים ופחות על בניינים קיימים המוסבים לירוקים. באופן כללי, השבחת בניינים ותיקים היא יקרה יותר ולכן קשה יותר להצדיק אותה כלכלית.
בניין האמפייר סטייט, שנבנה ב-1930 (ומאז היה הבניין הגבוה בעולם למשך 41 שנה), כולל 252 אלף מ"ר משרדים להשכרה ומתנשא לגובה 102 קומות - גובהו 381 מטר (436 מטר עם התורן שבראשו). כיום הוא הבניין הגבוה ביותר בניו יורק ומהווה סמל וכן נקודת ציון גיאוגרפית בעיר. כשסיים צוות חמשת הגופים להכין את תוכנית ההשבחה הסביבתית של הבניין, לאחר בדיקה מקיפה של כל החלופות וכל התקנים, הודיע מלקין כי במסגרת פרויקט המודל ייחסכו כ-4.4 מיליון דולר בשנה מעלויות האנרגיה של הבניין, שנבנה בסגנון אר דקו. מאז הודעתו של מלקין, באפריל האחרון, החל בבניין תהליך שיקום בעלות של 500 מיליון דולר, כולל 100 מיליון דולר שהוקצו להפיכתו לבניין ירוק.
בין היתר כוללת התוכנית שדרוג 6,500 החלונות בבניין, התקנת מערכות חדשות למיזוג אוויר ולחימום, שיותאמו לביקוש ויפיקו גם מים קרים, ובידוד המרחב שבין הרדיאטורים לחלקו החיצוני של הבניין כדי ללכוד אוויר חם וקר. כמו כן החל הבניין בהתקנת תאורה חסכונית באנרגיה ובה מנגנון המדליק את האור במסדרונות ובמרחבים המשותפים רק כאשר נמצאים בהם בני אדם.
מלקין מציין בתוכנית המודל של הבניין, שפורסמה על ידי JLL, כי הוא מסור ומחוייב להפיכתו של האמפייר סטייט בילדינג לאחד הבניינים החסכוניים ביותר באנרגיה בניו יורק ולבניין עם המודעות הסביבתית הגבוהה ביותר בעולם, בעיקר בקרב בנייני המשרדים שנבנו לפני מלחמת העולם השנייה.
15 שנה להשבת הכסף
כדי להפוך את התהליך למודל שבעקבותיו יוכלו לפסוע בעלי בנייני משרדים אחרים, התחייב מלקין לשקיפות ברמה הגבוהה ביותר בכל הקשור לתהליך ההשבחה הסביבתית ולנתוניו. מיד עם היציאה לביצוע שיחרר צוות חמשת הגופים את הדו"ח שמתעד את האומדנים, הכימותים, ההוצאות והרווחים של כל האסטרטגיות שנבחנו והאסטרטגיות שנבחרו ליישום. תהליך האומדנים וההערכות הביאו בסופו של דבר לאימוץ סדרת אסטרטגיות סופיות שיפחיתו את השימוש באנרגיה בבניין ואת פליטת הפחמן ממנו ב-38%.
"הבניינים בניו יורק מייצרים 65%-70% מכלל פליטת הפחמן שמייצרת העיר", מציין מלקין בדו"ח, "בניית בניינים חדשים לא תתרום לפתרון הבעיה. חשוב יותר לכוון לבניינים הקיימים ויש לציין ש-43% מכלל שטחי המשרדים בניו יורק נבנו לפני 1945".
חברת ווין אנד מלקין מיסדה פרקטיקה ירוקה בכל נכסיה בניו יורק, שמסתכמים בשטח כולל של כ-900 אלף מ"ר. הרציונל לביסוס נכסי החברה כחסכוניים באנרגיה נבע מעליית הוצאות האנרגיה בשוק ההפכפך וכן מהאינטרס הרחב להפחתת פליטת הפחמן מבניינים ומתחבורה. ככל שהתחדד הפוקוס הסביבתי בחברה, כך התווספו עוד ועוד פרקטיקות כמו שימור מים, מיחזור, שימוש חוזר בחומרי בנייה, הפחתת השימוש בכימיקלים ובמזהמים ושיפור איכות האוויר במרחבים הפנימיים.
השינויים שמתחילים לחול במנהגים הסביבתיים של האמפייר סטייט צפויים להעלות את ערכו של הבניין לטווח הארוך, בהתבסס על ההזדמנויות שייווצרו עם הזמן להעלאת דמי השכירות ודמי הניהול. לשיטתם, לבניינים ירוקים יש ייחוד תחרותי שצפוי למשוך חברות המעוניינות בהפחתת פליטת הפחמן שלהן וביצירת סביבת עבודה שמקדמת את בריאותם ורווחתם של עובדיהן.
השיפורים הצפויים בתזרים המזומנים בבניין אמורים לנבוע מצמצום עלויות של תוכניות השבחה קיימות, צמצום חשבונות חשמל ומים בעקבות שימוש מושכל באנרגיה ובמים, צמצום תקציב תפעול הבניין בעקבות הקטנת הוצאות תחזוקה ושיפוץ, העלאת דמי השכירות ודמי הניהול בשל עליית ערכו של הבניין ותוספת הכנסות משירותים חדשים שיוצעו לשוכרים, כמו צינון מים וחשמל חירום.
בהתחלה בחר הצוות לבחון קריטריונים שמופיעים בתקן ה-LEED (שיטת התקן של המועצה לבנייה ירוקה בארה"ב) ובתקן ה-Green Globes (שיטת התקן של יוזמת הבנייה הירוקה בארה"ב ובקנדה), כנקודות התייחסות בלבד ולא כמטרות להשגה. בסופו של התהליך בחר הצוות ללכת בעקבות תקן ה-LEED ולשאוף לתעודת הזהב של התקן.
23% מהאנרגיה מתבזבזת על שידורי רדיו
כחלק מתהליך של אלימינציה נבחנו יותר מ-60 רעיונות לשימוש מושכל באנרגיה ואלה צומצמו בסוף ל-17. הצוות בחן את שימוש המינימום התיאורטי של האנרגיה ואת חיסכון גז החממה. בסוף התהליך גובשו שמונה פרויקטים ליישום. לאחר עריכת כל הדוחות חישב הצוות את זמן השבת ההשקעה בהפיכת הבניין לירוק ומצא כי בהיצמדות לתקציב שנקבע ייקח 15 שנה להשיב השקעות, בהתבסס על הוצאות אנרגיה עדכניות.
חישוב בזבוז האנרגיה השנתי בבניין, אגב, העלה בין היתר, כי 23% מהאנרגיה בבניין מבוזבזת על שידורי רדיו (האנטנה של הבניין הייתה מיועדת בעבר לעגינה של ספינות צפלין אך היום משמשת לשידורי רדיו), 17% על הסקה מרכזית, 16% על תאורה, 15% על מיזוג מרכזי, 7% על מוני המשנה של השוכרים, 4% על מערכות קירור בקיטור ו-5% על אוורור.
בעקבות זאת, הוחלט ליצור תוכנית ניטור לבזבוז האנרגיה על ידי השוכרים שכוללת מוני משנה אלקטרוניים לכל שוכר, כך שכמות השימוש באנרגיה מופיעה על מצג ומושווית לנורמה התעשייתית באמצעות חיבור לדף אינטרנט. כל שוכר אמור למנות נציג מטעמו שיעקוב אחר בזבוז האנרגיה ואילו שאר המועסקים יקבלו הדרכה והשתלמויות להפחתת פליטת הפחמן.
התוכנית הכוללת הציבה לבניין מטרות כמו הפחתת השימוש באנרגיה וצמצום פליטת גז החממה ב-38% ובכך להביא לחסכון של 105 אלף טונות מטריים של דו-תחמוצת הפחמן במשך 15 שנים.
לטענת צוות האמפייר סטייט, רוב חברות שירותי האנרגיה לא מנצלות את כל יתרונות האנרגיה וזאת משום שהן כמעט ולא מסתכלות על בניין בראייה כוללת. כמו כן, בעלי בניינים לא מבקשים מפורשות אבחנות של כל הבניין ולכן מרבית הפרויקטים להסבה סביבתית מתמקדים בעיקר בעמידה בפליטות ובבזבוז, במקום לשלול אותם לגמרי.
מסקנה נוספת היא שיש להתאים השבחה סביבתית להחלפת ציוד, שכן על מנת שההשבחה הסביבתית תהיה יעילה, יש לתכנן את החלפת הציוד והמערכות ואף שדרוגם. לכן יש גם צורך להתאים את לוחות הזמנים של ההשבחה ללוחות הזמנים של החלפת הציוד.
עוד מסקנה שהפיץ הצוות היא שכל פרויקט השבחה סביבתית חייב להתבסס על שיתוף פעולה עם השוכרים, כדי לאפשר מעקב אחר בזבוז האנרגיה שלהם ואחר החיסכון שהושג על ידי כל שוכר. לשם כך יש תמיד לעקוב אחר פרופיל השוכרים ושינויו ולהביא בחשבון כל שיפוץ שמבוצע על ידי כל שוכר.
טיפה באוקיינוס
בשבוע שעבר המשיך מלקין להפיץ את מודל ההשבחה הסביבתית של הבניין בעולם, כשהתראיין לערוץ חדשות המשודר בכל אסיה ואמר כי "לא מדובר ב-"greening", אלא צריך להסתכל על זה כעל ביזנס טהור. בזה מסתכם הכל".
הצוות מציין בתוכניתו כי בניין האמפייר סטייט הוא "רק טיפה באוקיינוס רחב של בניינים מסחריים שחייבים לעבור הסבה כלשהי לבניינים חסכוניים באנרגיה בשנים הקרובות. התקווה היא שעל ידי כך שהמסמכים שלנו יהיו זמינים והאינפורמציה תהיה בהישג יד, בניין האמפייר סטייט יכול להקל משמעותית את דרכם של בניינים אחרים בבואם להפוך לבניינים סביבתיים". *
michal-m@globes.co.il