ניו יורק היא לא רק אחת הערים המושכות בעולם, היא גם בירת הנדל"ן הבינלאומית. כל מי שחושב שהוא משהו בתחום, ולא משנה אם זה במקסיקו סיטי או בנתניה, משוכנע שאם הוא יעשה את זה בתפוח הגדול, הוא יוכל להצליח גם בכל מקום אחר. כיוון שהעיר מושכת משקיעים ישראלים לא מעטים (שהפסידו שם הון לא קטן בשנתיים האחרונות), יצאנו לבדוק מה השתנה במצב הנדל"ן שם.
התחושה הכללית היא שהמומנטום משתנה. המחירים עדיין נמוכים משמעותית בהשוואה לתקופה שלפני המשבר, אבל השוק מתעורר עם היצע גדול ועם יותר עסקות. בתחושה הזאת תומך הדוח המקיף של אתר הנדל"ן StreetEasy, הנחשב לבר הסמכא הגדול בתחום. הדוח מנתח את הרבעון השני של השנה בהתבסס על 2,100 עסקות, אלף דיווחי מתווכים, וניתוח של מלאי הדירות ושל חוזים עתידיים.
לפי StreetEasy, המחיר החציוני של דירות יד שנייה במנהטן עלה ב-11.6% לעומת הרבעון הראשון של השנה, אבל הוא עדיין נמוך ב-11.2% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. המחיר החציוני נחשב למדד טוב למצב השוק, שכן הוא מלמד על התפלגות העסקות. המחיר הממוצע של הדירות הללו עלה ב-0.7% לעומת הרבעון הראשון, אולם הוא עדיין נמוך בכ-17% לעומת אשתקד.
כמה עולה?
דירה במנהטן נשמעת לאוזן הישראלית כמו חלום ורוד. אפשר להשכיר אותה בתשואה נאה, אפשר מדי פעם לנחות בה לחופשה קצרה, ותמיד ניתן יהיה לממש אותה בקלות (יחסית כמובן). אז האם ירידות המחירים הפכו את העיר לאטרקטיבית? עבור רובנו המחירים שם עדיין גבוהים, אם כי פחות מאשר בעבר.
576 מהדירות שנמכרו במנהטן (27.1% מהמכירות) ברבעון עלו פחות מ-500 אלף דולרים, המקבילה לדירה למעמד הביניים פלוס בישראל. 776 דירות (36.5%) נמכרו בטווח מחירים של 500 אלף עד מיליון דולרים. 29.3% מכלל העסקות נעשו במחירים שבין מיליון ל-3 מיליון דולרים, וכל היתר בטווח שבין 3 ל-10 מיליון. 14 עסקות בוצעו בסכומים שמעל 10 מיליון דולרים.
העובדה שכמעט 64% מהדירות נמכרו בפחות ממיליון דולרים היא סנסציה גדולה מבחינת הניו יורקים, שכן עבור העיר המבוקשת בעולם, מדובר במחיר שהוא אבן בוחן חשובה. אם נחזור למחיר החציוני, הרי שהוא עמד על 790 אלף דולרים; כלומר מחצית מהעסקות בוצעו במחיר של עד 3.15 מיליון שקלים. המחיר המבוקש הממוצע עומד על 1.05 מיליון דולרים לדירה, או בחישוב שונה - על 11,270 דולרים למטר רבוע.
מה תקבלו תמורת הסכומים הללו? הרבה פחות מאשר ברוב הערים האחרות בעולם המחיר החציוני עבור דירת סטודיו עמד על 599 אלף דולרים. עבור דירת שני חדרים המחיר כבר יזנק ל-869 אלף דולרים. תמורת פחות מחצי מיליון דולרים תוכלו למצוא דירות בחלקים הפחות אטרקטיביים של העיר, או דירות קטנות, של כארבעים מטרים רבועים, ברובעים קצת יותר מושכים.
למי שמעוניין להשקיע בדירות הזולות יותר, כדאי לחפש קודם כול ב-Upper Manhattan (מעל רחוב 96 במזרח ומעל רחוב 110 במערב), בשכונות כמו הארלם. המחיר החציוני שם עמד על 370 אלף דולרים, אך גם מחיר זה מושפע מהשיעור הגדול יחסית של דירות חדשות שנמכרו באזור (שהן יקרות יותר). יותר משני-שלישים מהדירות בהארלם נמכרו בפחות מ-500 אלף דולרים, והבשורה היא שנפילת המחירים בפלח דירות הקונדומיניום (בתי דירות) יד שנייה הייתה הגבוהה בעיר - 104 אלף דולרים במחיר החציוני ומחיר ממוצע של 259 אלף דולרים לעסקה.
באפר ווסט סייד (מרחוב 59 עד רחוב 110, מסנטרל פארק ווסט ועד נהר ההדסון), 27.1% מהדירות נמכרו בפחות מחצי מיליון דולרים, בעיקר דירות קו-אופ (שבהן הקונה רוכש מניה בתאגיד דיירים שהוא בעל הבניין ונדרש לקבל את אישור הדיירים, סיטואציה שמביאה לכך שמחירי דירות אלה נמוכים יותר). 39.4% מהדירות נמכרו ב-500 אלף עד מיליון דולרים. בהשוואה לאשתקד נפל המחיר החציוני ב-27.5%.
באפר איסט סייד (מרחוב 59 ועד רחוב 96, מהשדרה החמישית לאיסט ריבר), האזור היקר במנהטן, המחירים שמרו על יציבות יחסית בהשוואה ליתר העיר. המחיר החציוני, 946.5 אלף דולרים לדירה, ירד רק ב-7.4% לעומת אשתקד, וזאת לאחר שבמהלך 2007 הוא דווקא זינק בכ-40%. למרות המספרים הללו, 20.6% מהעסקות באזור בוצעו במחירים של עד 500 אלף דולרים, ו-30.8% נוספים בסכומים של עד מיליון דולרים. המחירים ביתר חלקי העיר נעים בטווח שבין לבין, תלוי בשכונה ובמצב הנכס.
להשקיע או לא?
שלי אוסטרויל-ראסל היא ישראלית לשעבר שעוסקת בנדל"ן בניו יורק זה 15 שנה, וסגנית נשיא בכירה בחברת התיווךCorcoran . לשאלת G אם זה הזמן הנכון לקנות, היא אומרת: "התשובה לכך נותרה 'נחיה ונראה'. אנחנו לא יודעים לאן השוק הולך, ויש גישות סותרות בנושא. ככלל, המחירים ירדו ב-20%-40% משיאם, בהתאם לשכונה ולאיכות הנכסים; הריבית נמוכה, ויש מלאי רציני למכירה - במקרים רבים דירות שהיו מחוץ להישג ידם של מרבית הרוכשים עד כה".
אוסטרויל-ראסל מצביעה על כמה שכונות שהתפתחו מאוד עקב הביקושים הגדולים ב-2005: אזור וול סטריט והארלם במנהטן, וויליאמסבורג ודמבו (Dumbo) בברוקלין. "אמנם בשכונות היקרות יש דילים בסכומים שהם יותר רציונליים, אבל דווקא וויליאמסבורג והארלם, שסובלות כעת, שוות השקעה לטווח הארוך. בהארלם, למשל, הקרקע הייתה זולה והיו תמריצים מהעירייה, מה שהביא לבנייה יחסית נרחבת. עכשיו, בעקבות המשבר, המחירים שם ירדו באופן משמעותי. נכון שבשכונות הפחות אטרקטיביות ההתאוששות תהיה ארוכה יותר, אבל זו גם הזדמנות.
"כמה פעמים בהיסטוריה אפשר היה לקנות נדל"ן במחירים שחזרו אחורה שלוש שנים? אני לא יודעת אם המחירים ימשיכו לרדת, אבל אני יכולה להגיד שכעת התנאים והמחירים טובים. 15 שנה לא ראיתי היצע כזה של דירות. לפני שלוש שנים, אם היית בא לראות דירה ולא היית מחליט מיידית, היא כבר לא הייתה שלך. כרגע הסביבה ידידותית לרוכשים".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
