מארה"ב לישראל: בנק ישראל מקדם חוק לאיגוח משכנתאות

היעד של בנק ישראל הוא "יצירת 'מסלול ירוק': מסגרת איגוח כוללת תוך התמקדות במשכנתאות", כפי שהוגדר במצגת. למעשה, החקיקה היא תוצר של שיתוף פעולה בין חברי פורום שוק ההון בראשו עומד אקשטיין. בפורום חברים נציגי הרגולטורים הכלכליים הדומיננטיים, ובהם משרד המשפטים, רשות ניירות ערך, רשות המיסים, אגף החשב הכללי, אגף שוק ההון באוצר, וכן נציגי גופים פיננסיים גדולים, כמו דני צידון מבנק לאומי, מוטי שושן מבנק הפועלים וענת לוין ממגדל.

הפורום עוסק בשכלול שוק ההון, ובשלוש השנים האחרונות פועלים אקשטיין והמפקח על הבנקים, רוני חזקיהו, ליצירת הנהלים הבנקאיים שיאפשרו איגוח משכנתאות. בפורום אף הגיעו למספר הבנות בנושא. "אם אתה לא שם את כל הרגולציה בחדר אחד אתה לא פותר בעיות", אומר אקשטיין ל"גלובס".

חוק האיגוח יתבסס, בין היתר, על המלצות ועדת חיימוביץ-אשר משנת 2005, ועל החקיקה הקיימת באיטליה. האיגוח יכלול, לפחות בשלב הראשון, מוצרים בסיסיים ופשוטים יחסית, המכונים Plain Vanilla.

רק בהמשך, ולאחר צבירת ניסיון, ישקלו לאפשר בישראל איגוח מורכב יותר. "למדנו את הכשלים שהופיעו במשבר", אומר אקשטיין. "איגוח הוא כלי מרכזי להעברת סיכונים שקודם בצורה לא אחראית בשנים האחרונות, אבל אף אחד לא מעלה על הדעת שלא יהיה איגוח".

הבנק ימשיך להיות אחראי

סעיף מרכזי בחוק יקבע את אחריות הגוף המנפיק (Originator) לתיק האיגוח. הפיקוח על הבנקים פרסם טיוטת עקרונות על בסיס עקרונות באזל 2, וקבע כי גם לאחר ביצוע העסקה הבנק יחויב להחזיק במאזנו 10% מתיק האיגוח. זאת, כדי להפחית את ה"סיכון המוסרי" הנובע מכך שהבנק מסיר מעליו לאחר המכירה כל אחריות לאיכות הנכסים. בבנק ישראל מסבירים כי זהו לקח מהמשבר, אז הבנקים האמריקניים הסירו מעצמם את האחריות, ומכרו הלאה הלוואות בעייתיות.

רו"ח ארז סופר ממשרד זיו והאפט מסביר כי החקיקה הצפויה בישראל מותאמת לשינויי הרגולציה בעולם בעקבות המשבר, ולתקנים החשבונאיים האמריקניים החדשים (166 FAS ו-167 FAS), שמטרתם לשנות את הטיפול החשבונאי בהעברת נכסים פיננסיים.

"בעבר אפשרה החשבונאות לבנקים למכור נכסים פיננסיים לישות כמו SPE (Special Purpose Entity), לא לאחד את דו"חותיה הכספיים למאזן, וכך לפנות הון להרחבת פעילות פיננסית. לפי התקנים החדשים גם לאחר גריעת הנכסים הפיננסיים הבנק עדיין יהיה חשוף לחלק מהסיכון הקיים בתיק שאוגח. בדרך זו תגבר רמת הבקרה והפיקוח של הבנק בעת גיוס הנכסים הפיננסיים בטרם מכירתם", מסביר סופר.

בטיוטת החוק גם נקבע מבנה ה-SPE שיוקם לצורך האיגוח, היקף הביטחונות והקשר עם המנפיק. סעיף נוסף בטיוטת החוק יאסור על איגוח מתגלגל או על רכישה חוזרת, ונועד למנוע מה-SPE לשנות את נכסי הבסיס שאוגחו או לגלגל אותם הלאה. זאת, על מנת לייצר מוצר פשוט ושקוף למשקיעים.

רשות ניירות ערך כבר גיבשה את ההמלצות בנושא. אגף שוק ההון מבחינתו הסכים עקרונית לאמץ את הכללים שתקבע הרשות לגבי המוסדיים, בכל הנוגע ל-MBS לא סחיר.

להערכת אקשטיין גם סוגיית ה-True Sale (העברה בפועל של הנכסים המאוגחים), נפתרה כמעט לגמרי, וניתן לה מענה בטיוטת החוק הנמצאת במשרד המשפטים. הטיוטה יוצרת ודאות משפטית של מכירת הסיכון בעסקת האיגוח, למרות שהמנפיק ימשיך לספק שירותי תפעול.

בעיית המיסוי

נושא בעייתי בו טרם הושגו הסכמות הוא המיסוי. היום אין בסיס חוקי לפטור ממס. מאחר וה-SPE אמור להעביר את הרווח למשקיעים, יש לנסח את החוק כך שמחזיקי האג"ח לא יישאו במס ועסקאות האיגוח יהיו עם מיסוי ניטרלי. כעת מתקיימים דיונים עם רשות המיסים על מנת למצוא פתרון. בנוסף, לא נפתרו לגמרי בעיית רישום המשכונות ועמלות הטאבו, שעשויות להגדיל את עלות האיגוח.

גם לאחר העברת החקיקה תיוותר שאלת הכדאיות. חלק מהבנקים רואים במשכנתא "לוס לידר", קרי מוצר שאפשר למכור במחיר הפסד או במרווח נמוך על מנת לשמר לקוח או לגייס לקוח. לכן המרווחים הקיימים בשוק לא נותנים מקום לאיגוח.

אקשטיין מקווה שהבנקים ייענו לאתגר ומציין כי לאיגוח יתרונות גדולים מבחינת הלימות ההון. "תפקידי כרגולטור הוא לסלול את הכביש. מרגע שתוגש חקיקה לכנסת יקבלו הבנקים פרה רולינג ויוכלו להתחיל לאגח. מבחינתי, שייקחו עסקה אחת ויראו שזה עובד, ואז שהשוק יקבע את המרווחים", אומר אקשטיין.