שימוש באופציות בקבוצות רכישה מייתר הדיווח על תכנון מס

קיימת תורה שבעל פה מאוד ברורה, שרשימה זו לא תעסוק בה, על כללי עשה ואל תעשה בארגון קבוצת רכישה. עם זאת, נדמה כי המכשיר שהוכנס בתיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין ואושרר בתיקון 55 לאותו חוק, בדבר האופציה המיוחדת במקרקעין, עשוי לפתור את החששות. שימוש באופציה מאפשר לגורם המארגן לרכוש אופציה במקרקעין עד לגיבושה של קבוצת הרכישה, כאשר אופציה זו תסוחר למשתתפים בקבוצה.

כאמור, החשש בקבוצת רכישה הינו מפני קיומה של עיסקה נוספת במקרקעין. אולם, כאשר עסקינן במכירת האופציה המיוחדת במקרקעין, קיימת בצורה ברורה וודאית עיסקה נוספת של מכירת זכות במקרקעין, אך כקבוע בחוק עיסקה זו פטורה מהמיסים העקיפים (כיום מס רכישה, ובעבר גם מס מכירה) וגם ממס שבח. יחד עם זאת, במכירת האופציה יחול מס רווח הון או מס הכנסה, בהתאם לאופי המכירה.

על כן, ככל שהדבר אפשרי מול בעלי הקרקעות, על מארגן הקבוצה לשאוף לרכוש את הקרקע בדרך של אופציה מול הבעלים, ולקבוע זמן לסיחור אותה אופציה, דבר אשר נותן ודאות מיסויית לכל הצדדים. יודגש, כי אף לבעלי הקרקעות עשויה לצמוח מכך תועלת. לא חסרות פרשות בהן גם הבעלים זכה, בעקבות עסקאות אלה, בביקור מאנשי מחלקת החקירות של רשות המיסים.

אמנם עסקאות אופציה אלה הינן עסקאות חייבות בדיווח כעסקה במקרקעין, אך בכך בדיוק יתרונן. גם בעלים שהינו צד לעסקה כזו אינו צריך להסס בשאלה עם מי ערך את העסקה: האם מול הקונים הסופיים או מול המארגן, והוא יכול בקלות ובלא חבות במס (פרט למס על תשלום בגין מתן האופציה אם נגבה על ידו) לדווח בריש גלי על העסקה מול המארגן למנהל מיסוי מקרקעין.

יתר על כן, לטעמנו עסקאות אופציה כמחליפות קבוצות רכישה כעניין הגדרתי אינן מהוות תכנון מס החייב בדיווח לעניין תקנה 2(13) לתקנות מס הכנסה (תכנון מס חייב בדיווח), העוסקת במיסוי מקרקעין, על כל המשמעויות הנגזרות מחובת הדיווח, וזאת משתי סיבות שבמהות.

ראשית, כל תכליתה של התקנה הינה מתן הזדמנות למנהל מיסוי מקרקעין לבחון האם בארגון הקבוצה הייתה עיסקה נוספת במקרקעין שלא דווחה. ברם, באופציה אין צורך בכך, שכן יש ודאות מלאה על קיומה של עיסקה במקרקעין כך שהחשש שמא קיימת עיסקה נוספת אינו צריך להיבחן עוד.

לא זו בלבד, בהתקיים חובת הדיווח על האופציה (במנותק מן הפטור ממסים בגינה), ממילא גם הנושא הובא לעיון ובחינת הרשות הרלבנטית, מה שמקיים את תכלית תקנות תכנוני המס החייבים בדיווח.

התקנה האמורה מחילה חובת דיווח הן על בעלי הקרקע והן על מארגן הקבוצה. לכן, דומה כי פעולה באמצעות מכשיר האופציה עשויה לחסוך לשניהם את הצורך מלהיכנס לגדר תכנוני המס החייבים בדיווח.

באשר לחובות הדיווח המוטלות מכוח חוק מע"מ על ארגון קבוצות רכישה, ממילא קיים סייג לדיווח בתקנות עצמן, סייג אשר מעיד גם על תכליתן. סייג זה קובע, כי לא יראו ארגון קבוצה כתכנון מס החייב בדיווח אם נעשה דיווח על מכירת זכות במקרקעין למנהל מיסוי מקרקעין ע"י בעל הזכות לגורם המארגן, וע"י הגורם המארגן לקבוצת הרוכשים, דברים שממילא הינם חלק מן התסריט בכל אופציה שגם ממומשת לכדי עיסקה. לטעמנו, דרך ניסוחו של הסייג הנ"ל במע"מ הינה ראייה לנכונות התזה שברשימת זו גם לעניין העדר חובת הדיווח כתכנון מס לעניין חוק מיסוי מקרקעין בהתקיים אופציה. *

הכותבים הם ממשרד אלתר עורכי דין.