תחרות בין זכויות במקרקעין מהווה את אחת מהסוגיות הקשות במקרקעין. הסוגיה אף קשה יותר עת המתמודדים על הזכות נקלעו בתום לב לסכסוך שמלכתחילה לא חפצו בו.
התחרות בעניין זה יכולה להיות בין היתר בין שני קונים ויותר (עסקאות נוגדות), או בין קונה לבין בעלים אמיתי (תקנת שוק), או בין קונה לבין מעקל של המוכר.
לאחרונה בית משפט המחוזי בירושלים נדרש לתחרות מסוג אחר, מרתקת לא פחות, והיא כשהנכס רשום על שם ראובן, ושמעון מטיל עיקול עליו בגין חוב של ראובן לשמעון, והינה בא יוסף וטוען כי ראובן היה נאמן של יוסף וכי יוסף הוא בעלים האמיתי, ולכן העיקול לא תפס מאום.
כידוע, דיני נאמנות נועדו לאפשר קיום יחסי מסחר במצב שמי מהצדדים, בדרך כלל מי שעתיד להיות בעלים, לא ייחשף לכלל הציבור. הדין מכיר בכך שלטובת המסחר יתכן כי יהיו מצבים שהבעלים האמיתי יהיה נסתר מעיני כל, מלבד שלטונות מיסוי. במצב זה הבעיה מתעוררת עת הנהנה (הנסתר) לא רושם כל הערה, ובכך מאפשר מצב שנאמן עלול למעול בנאמנות, או מאן דהו ישעבד את הזכויות מבלי לדעת על קיום הנאמנות.
המחוקק מאפשר לנהנה לרשום הערה על קיום נאמנות ובכך לשריין את זכותו, אך במציאות יש מצבים בהם הנהנה נשאר "נסתר" ומלבד הנאמן ושלטונות המס איש לא יודע על זיקתו לנכס.
עניין דומה התעורר בביהמ"ש המחוזי בירושלים בפני השופט יוסף שפירא בעניין פש"ר 4044/07 בש"א 3783/08, ליין הופמן ואח' נ' כונס הנכסים הרשמי ואח'. בעניין דנן, בשנת 1993 המשיב 3 רכש נכס מקרקעין והצהרה על נאמנות דווחה בגין עסקה זו לשלטונות מיסוי מקרקעין, אך לא נרשמה כל הערה על קיום נאמנות כלשהי. לימים הנאמן נקלע לקשיים כלכליים והבנק החל לרדת לנכסיו, ובין היתר עיקל את המקרקעין המדוברים.
השופט שפירא, לאחר ניתוח ממצה של סוגית הנאמנות, דרכי יצירתה וסוגיית חובת רישום הערה על נאמנות, מקבל את העתירה ומורה על מחיקת העיקול.
שפירא קובע, כי רישום הערה בדבר קיום נאמנות אינה חובה, וכי נהנה רשאי לרשום כדי להגן על זכויותיו, אך נהנה כזה צריך לדעת שעלול להפסיד בתחרות מול קונה בתמורה ובתום לב.
אך לא כן הדבר כשהמתחרה של הנהנה הוא מעקל, כלומר מי שאין לו זיקה קניינית כלשהי למקרקעין, אלא סוג של זכות דיונית. שפירא מבחין בין שני סוגי נאמנות. נאמנות אמת זו נאמנות שבה ראובן רוכש קרקע מכספו, אך שמעון נרשם כבעלים וכנאמן של ראובן. נאמנות אחרת היא נאמנות לא אמיתית כשההסכם הינו למראית עין ולמטרה אחרת. השופט שפירא מוכן לתת הגנה לנהנה רק אם הוא עומד מאחורי נאמנות אמיתית, כמו המקרה שהיה בפניו, עת הוכח לו כי הנאמנות אינה למראית עין.
הכותב הינו מומחה לדיני מקרקעין, ומחבר הספר "דיני מקרקעין - עקרונות והלכות".