אתיקה במקום קומבינות

כאשר מדברים על ענף הנדל"ן, דומה כי מרבית הציבור לא היה מחבר יושרה, הגינות ואתיקה עם עסקי הבנייה. אלא שהגופים השונים, הקשורים ומתפרנסים מהענף, מדגישים כי יש לו קשר הדוק עם אתיקה, שמשפיעה עליו ועליהם כמעט מדי יום. "גלובס" כינס לראשונה לפאנל מיוחד נציגים בכירים של שלושה מגזרים: כנציג מזמיני העבודה - פרופ' ישראל (איזי) בורוביץ', יו"ר נתיבי איילון; הקבלנים והמבצעים - אורי דורי, מבעלי חברת הבנייה והייזום א.דורי; והמהנדסים - ד"ר יואב סרנה, יו"ר חברת אפשטיין ונשיא לשכת המהנדסים. משתתפי הפאנל, המייצגים צדדים בעלי אינטרסים מנוגדים במקרים רבים, קראו להכנת קוד אתי משותף לכל הגופים המייצגים את העשייה בענף הנדל"ן.

"סט אחד לכולם"

ביום ה' (3 בספטמבר) הם יקיימו בכפר המכבייה כנס ראשון בנושא "אתיקה בענף הבנייה והתשתית- יחסי הגומלין בין קבלן-מזמין עבודה-מהנדס", ביוזמת התאחדות הקבלנים והבונים ובשיתוף איגוד המהנדסים והמרכז לאתיקה בירושלים.

בורוביץ': "אין הבדל באתיקה בין תחום לתחום ומטרתנו למעשה לכתוב את הערכים שלנו. פרופ' פיטר דרוקר, אבי תורת הניהול המודרנית, אמר: "יש רק תורת אתיקה אחת. סדרה אחת של כללים של מוסריות, קוד אחד: זה של התנהגות יחידה שבו אותם כללים ישימים לכל אחד באופן דומה". הדבר הבסיסי בנושא של אתיקה זה שצריך להיות סט אחד לכולם, גם בענף הנדל"ן, כמו בכל ענף אחר".

דורי: "יש חוק ויש אתיקה. החוק בא בעקבות האתיקה, ובתחום שלנו קובעים כל מיני חוקים, כמו חוק התכנון והבנייה, חוקי החברות, חוקים שמגדירים מה מותר ומה אסור. האתיקה אלו כל הדברים שמעבר לזה. עם השנים הרבה דברים שהיו אתיקה הפכו לחוק. חוק המכר נולד כתוצאה מזה שקבלנים שמכרו דירות לא מסרו אותן".

סרנה: "כל קבוצה שיש לה אינטרס משותף יכולה לקבוע כללי התנהגות ראויה, מעבר למה שהחוק דורש. כמעט בכל קבוצה יש איזשהו קוד אתי".

"גלובס": מה האינטרס של מזמיני העבודה לשמור על האתיקה, והאם האתיקה תעמוד מעל שיקולי רווח?

דורי מתרעם על השאלה: "אם כל המטרה שלך בעסק היא רק הכסף, יהיה לך רק כסף. אם אתה משחית את הארגון ואתה לא מגדיר בחברת בנייה ערכים כמו תכנון נכון ומצוינות בביצוע, אז בסוף כולם מפסידים כסף. אם המטרה היא רק להרוויח כסף, בסוף כולם עוברים על החוק ואתה מקבל מוצר גרוע. התנהגות אתית נכונה מביאה את כולם להרוויח כסף. על פי כל ההגדרות, עולם העסקים הוא עולם פרוע ואדם לאדם זאב. ראינו בארה"ב מה קרה לקפיטליזם החזירי".

סרנה: "כל ערכי האתיקה יביאו בסוף לכלכלה שחיפשת. זה לא רק לשם שמים, אלא גם מוביל לכך שהענף יתנהל בצורה יותר יעילה ולא רק על-ידי חוקים. בסיכומו של דבר, זה יוזיל את עלות המוצר".

"רווח בטווח הקצר"

אם נעבור לדוגמאות מהשטח, סרנה אומר כי במקרה בו מזמין מוציא מכרז לא הוגן לקבלנים, הוא יקבל הצעות שהקבלנים לא יכולים לעמוד בהן. "זו דוגמה לחוסר אתיקה שאני קורא לה טיפשות. ניסיון להרוויח כסף בטווח הקצר, שגורם להפסד בטווח הארוך. אולם, בתי המשפט נותנים היום תימוכין לערכים האתיים ופוסלים חוזים על בסיס סבירות בלבד, כשמגדירים חוזה 'לא סביר' ולא 'לא חוקי'".

דורי: "יזמים לוקחים קבלן סוג ג' וחושבים שהם חוסכים כסף, אבל הוא לא יכול לבצע במחיר כזה אלא בעבודה גרועה. היזם בנה בזול, אבל הדיירים יתבעו את היזם, מה יצא מזה? ועוד לא הגענו לקטע של השחיתויות דווקא אצל מזמינים מוסדיים, כשהמזמין דוחף לפינה את הקבלן".

בורוביץ': "אני לא כל כך מסכים עם החברים שלי. אנחנו כל הזמן מנסים להסביר את האתיקה עם בתי משפט, ואתיקה זו שאלה של חינוך. אתיקה צריכה להיות מובנת מאליה".

סרנה: "אם אנחנו לא נקבע לנו קוד אתי - ביהמ"ש יקבע לנו. אתן דוגמא מהענף שלי, ענף ההנדסה. בכל חוזה של מזמין ציבורי רשום שכמהנדס עלי להתנהג לפי הנחיות המזמין. בא המזמין ואומר לי, 'תוריד קצת מהערכת העלויות כדי שאוכל לעמוד במגבלת התקציב'. אם אסכים לכך פעלתי נכון מבחינה חוזית, אבל עשיתי דבר חמור מבחינה אתית. אני אגיד למזמין 'עד כאן', ואם אין לו את התקציב הראוי שלא ייכנס לפרויקט".

היקר הוא הזול

למרות הרצון להגיע להסדרי אתיקה משותפת, עדיין הצדדים חלוקים על מי מוטלת האחריות העיקרית לפעולות לא אתיות.

דורי: "יש בתחום שלנו מספר מעגלים שוטים. למשל משרד ממשלתי, שהוא לצורך העניין יזם, שהאוצר בא אליו עם תקציב לגשר שהוא נמוך ב-20% מהדרוש. היזם אומר למתכנן: 'בחייך, תרשום הערכת עלויות נמוכה ב-20%, הרי לא יעצרו אותי באמצע'. אם אין לו תקציב, אז הוא לוקח את המתכנן הכי זול או צעירים שיודעים פחות.

"אני מניח שלמרות זאת לא יתכננו גשר שיפול. לכן, המתכנן שקיבל פחות כסף וצריך לחסוך - ישכור אנשים זולים כדי שיתכננו מוצר יקר, שלא יקרה אסון. הוא לוקח משרד פיקוח זול, ואז מחפשים פטנט שייתן את ההצעה הכי זולה במכרז. אח"כ מנסים להציג חריגים כאלה שיחזירו את הכסף על ההנחות כביכול שהוא נתן, ויש קרבות אינסופיים. כולם היו לפי החוק, אבל אף אחד לא היה מספיק אתי. התוצאה היא שזה עולה יותר כסף. כשכולם עובדים בצורה מקצועית, זה נראה כאילו זה יותר יקר - אבל בעצם זה זול יותר".

בורוביץ': "בנתיבי איילון קבענו שלא נתייחס להצעה הזולה ביותר וליקרה ביותר, כדי להתגבר על הנושא של אתיקה. המסר צריך לבוא ממשרד האוצר. הכסף מעניין, אבל לא צריך להיות הדבר שמוביל את כל השותפים בפרויקט. ההתנהגות צריכה להיות זהה בכל צידי המתרס".

סרנה קובע כי בין שלושת המגזרים בחדר, הוא רואה את המזמין כגורם החשוב ביותר בתהליך. "הוא הקובע את צורת ההתנהלות, משום שהוא זה שמשלם ובעל הכוח. אם הוא מזמין פרויקט, יש לו את הכוח הכלכלי והמוסרי לעבוד בצורה אתית. כשהמזמין מתנהג בצורה לא אתית, והקבלן רואה את זה - גם הוא מתנהג ככה".

בורוביץ' מצדו מתרעם ואומר שאסור להפיל את האחריות על אחד הצדדים.

סרנה מציין כי הקוד האתי של האמריקאים עולה על שלנו. "כאשר מזמין אמריקאי שעובד בישראל מוציא חוזה, הוא כותב לקבלן שעליו להעביר את כל התשלומים לקבלני משנה בזמן. אתה יכול לשאול מה זה עניינו? זו התנהגות אתית, ובחשבון הבא אתה צריך להצהיר ששילמת את כל התשלומים לקבלני המשנה. זה עניינו, כי המזמין שילם לקבלן ראשי גם עבור הקבלנים המשניים. הצעתי את הסעיף הזה להרבה מזמינים ישראליים, אבל אף אחד לא קיבל אותו. למזמין הממשלתי יש אחריות לדאוג לא רק לכסף, אלא גם לחנך, ובטווח הארוך זה משתלם כלכלית. בפרשת גשר המכביה, בפעם הראשונה ביהמ"ש הטיל אחריות פלילית גם על המזמין, שנציג מכבי לא נתן מספיק זמן לתכנן את הגשר. ביהמ"ש נכנס לדברים שמעבר לחוק".

בורוביץ': "כשהאמריקאי כותב שצריך לשלם בזמן, הוא עושה את זה כדי לא להיות בר תביעה".

סרנה: "הוא עושה את זה כי הוא רוצה להבטיח שהעבודה תימשך. זה מגיע מערך של הגינות, כדי שגם אחרון הפועלים יקבל את הכסף בזמן".

תב"ע ב-150 יום

בורוביץ' שוב מגן על המזמינים מפני הטענות של נציג המהנדסים, ואומר כי לסרנה יש כמה הנחות מוטעות. "אחת הסיבות שמוציאים מכרזים לא גמורים היא כי הממשלה לא קבעה תקציב. מי שלוחץ על המזמינים להוציא זה הקבלנים. לכן את הגשר בגלילות הפסיקו לבנות ארבע פעמים".

סרנה: "יש קבלנים שמעדיפים שיתנו מכרז לא גמור. יוצא מכרז, ואז יושב צוות אצל הקבלן שמנסה למצוא את כל הדברים הלא הגיוניים במכרז".

דורי: "לכן אני לא עובד מול הממשלה. הדבר היחידי שאני עושה זה פרויקטים של BOT מול הצבא האמריקאי, כי אני לא מוכן לחרוג מהקוד האתי שלי. מערכת הקודים הבינלאומית הרבה יותר טובה משל ישראל. בצבא האמריקאי אין תוכניות לא מושלמות. הם בודקים את איכות ההגשה - אם כשהקבלן הגיש את המכרז הוא באמת ירד לכל הבעיות של הפרויקט. כשאיכות ההגשה נמוכה אז פוסלים או מורידים ציון. כשיוצאים לעבודה, בצבא האמריקאי משלמים למתכנן את הכסף, והוא נעלם. בארץ כשעושים עבודות מול יזמים פרטיים והממשלה, רק ביום שהקבלן זכה במכרז המתכנן מתחיל לעבוד, כי יש שינויים. אם הוא עובד על אחוזים, כדאי למתכנן שהמוצר יהיה יקר, וכשעושים מכרז על תכנון לוקחים את המתכנן הכי זול והאינטרס שלו לתת מינימום תוכניות".

משתתפי הדיון אומרים כי גם לוח זמנים הוא מרכיב חשוב באתיקה. "הוגנות זה גם עמידה בזמנים. מצב ועדות התכנון והבנייה בישראל הוא קטסטרופה. בחוק האמריקאי יש הגדרה של לוחות זמנים. בארץ, אם אתה יזם ובא בטענות לוועדה מחוזית שלא ענו לך בזמן, באותו יום תקבל מכתב שיש כל מיני פגמים או שדעתם לא נוחה מעניין מסוים בתוכנית, כשעד עכשיו לא הייתה להם כלל דעה".

סרנה: "בניו יורק יש לוח זמנים מסודר לאישור תב"ע (ZONING), שמסתכם ב-150 יום. ברירת המחדל היא שאם לא ענית להם עד תאריך מסוים, אזי אישרת את זה. תחשוב איזה ערך זה בשביל יזם, שהוא יודע מתי בדיוק יאשרו או לא יאשרו את התוכנית. בישראל יזם לא יודע לכלכל את צעדיו".

דורי: "בישראל אומרים שמהיום שאתה קונה מגרש ועד שאתה מממש אותו זה שבע שנים. אלו ערכים כלכליים עצומים. מראש אתה מכניס את כל המערכת הכלכלית סביב הבנייה לחוסר יעילות מטורף. זה לא רק חוק התכנון והבנייה, אלא גם הקוד האתי של הוועדות".

בישראל הפך נושא הזכייה במכרזים, מתוך ידיעה מראש שאי אפשר לעמוד בתנאים, למכת מדינה. מה דעתכם על הנושא, ומהי אשמת המזמין?

בורוביץ': "אנשים יודעים שאחרי הזכייה יוכלו להתווכח. יש פרויקט בוינגייט שהתחילו לבנות בריכה ב-10 מיליון דולר, והיא הולכת לעלות 23 מיליון. יעצרו את הבנייה? לא יעצרו. אם שלושת השותפים יפעלו לפי חוקי משחק ברורים, לא יגיעו למצב הזה. הקודקוד הוא לא המזמין אלא ממשלת ישראל. הכל מתחיל מלמעלה".

האם יש דברים שמעוררים סכנת חיים? האם "מחפפים"?

סרנה: "גשר המכביה או נושא הפל-קל הם מקרים שבסיסם בעיה אתית. יכולת לחסוך את ההרוגים באסון ורסאי אם הייתה התנהגות אתית".

דורי מציין כי לאחר פנייתו של סרנה אליו הגיעו השניים למסקנה שפל-קל הוא רעיון אדיר, אבל שלא ניתן לבצע אותו. לכן, התאחדות הקבלנים ואיגוד המהנדסים הוציאו מכתב לכל הקבלנים לא לבנות פל-קל, כשנתיים לפני אסון ורסאי, מה שגרר איומים בתביעה משפטית על סרנה. "בזמן האסון הייתי בחו"ל וראיתי תמונות ב-CNN בלי לדעת במה מדובר, אבל מייד הבנתי שמדובר בפל-קל. הפל-קל תאם את חוק התכנון והבנייה, אבל הוצאתי אותו מבחינה אתית, כדי להסיר מכשול בפני עיוור".

דורי: "בתוכניות הריאליטי למיניהן המנצח הוא זה שמרמה ומתחמן את כולם, זו התנהגות הרסנית. כשילד רואה את זה, כשהוא גדל הוא מבין שזו ההתנהגות הראויה". *

קוד אתי במקום פנייה לביהמ"ש

מנכ"ל התאחדות הקבלנים, יוסי גורדון, מסביר מה עומד מאחורי הרצון להציף לפתע את נושא האתיקה בענף הנדל"ן. "היום יש מערכת יחסים חוקית-חוזית בלבד בין מזמין עבודה, מפקח וקבלן. יש הרבה נושאים שלא נמצאים בחוזה והם אתיים, כמו איך צריך להיות החוזה, איך מתמודדים עם קונפליקט בין מפקח לנדל"ן, מי אחראי לנושא מסוים ועוד. מטרתנו ליצור קוד אתי בין הגופים האלה, שכולם יפעלו לפיו ופרויקט לא יתקע ויחכה לביהמ"ש. כך, התנהגותו של מזמין העבודה כלפי המפקח והקבלן תהיה סבירה והגיונית, ותיקח בחשבון שגם הקבלן צריך לחיות ואפילו להרוויח", מציין גורדון.

האם אחד המניעים ליום העיון הוא גם תדמית העוסקים בענף?

גורדון: "אין ספק שהתדמית של הקבלן היא לא מהמשובחות, לא רק בתשתיות אלא גם בבנייה. בתחום המגורים טיפלנו בבעיה האתית דרך המפרט, יחד עם משרד הבינוי והשיכון. אותו דבר אנחנו עושים עכשיו בתחום התשתיות והבנייה החוזית. זה ישפר גם את תדמית הקבלן וגם את תדמית הענף".

מהן השיניים שיהיו לקוד האתי?

"ברגע שיש קוד אתי ולא פועלים לפיו, ניתן לשבת עם מנכ"ל החברה המזמינה, הקבלן והמפקח ולבדוק איך מתקנים את זה. היה לנו מקרה עם קבלן שהיה ויכוח בינו לבין המפקח לגבי עמידה בזמנים בפרויקט של מע"צ. המפקח הוציא צו סילוק מהשטח, וישבנו כולנו והגענו להבנות מה היה לא בסדר, וכשישבנו ביחד העבודה נגמרה בזמן וכולם היו מרוצים. מבחינת מזמיני העבודה, יש לפעמים חוזה שעוה"ד של החברה כתב בו, מבלי שהמנכ"ל ידע, שאם יצטרכו תוספות ושינויים הקבלן יספוג זאת. הדבר גם לא קביל בבית משפט, אבל כשיש קוד אתי ויופיע סעיף שאומר שניתן להטיל כמה עבודה שנרצה מעבר לפרויקט, אבל לא נשלם לך - נבקש מהמנכ"ל שישנה אותו בהתאם לקוד". *

ariel-r@globes.co.il