בסוף השבוע קראתי שמשקיעי הנדל"ן הישראליים זורמים בהמוניהם לבאר שבע, בירת הנדל"ן החדשה של ישראל, ושניתן למצוא שם "בלי להתאמץ" השקעות שמניבות 7% לשנה. במקביל, התבשרתי שהיקף הנכסים המנוהל בקרן הסל iShares FTSE EPRA/NAREIT Global Property Yield Fund ETF צמח בשבוע האחרון בלבד ב-42 מיליון דולר - גידול משמעותי ראשון זה זמן רב. הטור השבוע מיועד לאותם מתי מעט אשר אינם נוהרים לבאר שבע ושמקדישים תשומת לב לא רק לתשואה מדמי השכירות, אלא גם לסחירות.
הכלים הקיימים להשקעה בנדל"ן
יש מגוון רחב של כלים להשקעה וחשיפה לנדל"ן: רכישה ישירה, קרנות Private Equity המתמחות בנדל"ן, קרנות נדל"ן פתוחות (קרנות נאמנות הרוכשות נכסים באופן ישיר), קרנות REIT, מוצרים מובנים וקרנות גידור המתמחות בנדל"ן, תעודות סל וקרנות נאמנות הרוכשות מניות של חברות בענף הנדל"ן.
הסדר בו הצגתי את הכלים אינו מקרי: ככל שמתקדמים ברשימה הנזילות עולה, סכום ההשקעה המינימלי קטן והקורלציה לשוקי המניות עולה.
המדד הראשון שנציג הוא FTSE EPRA/NAREIT Global Index, שמורכב ממניות של חברות העוסקות בנדל"ן - כלומר בעלות, מסחר או פיתוח של נדל"ן מניב הכנסה משותפת. המדד לא כולל פעילויות בנייה ופיתוח למגורים, מימון, ניהול פרויקטים, חברות אחזקה, חברות שהן בעלים בנדל"ן אך זה לא תחום פעילותן העיקרי.
המדד מתייחס גם לקרנות ריט - התאגדות שנוצרת לצורך רכישת נדל"ן מניב ומחלקת את ההכנסה השוטפת לבעלי היחידות/מניות. הקרנות מונפקות בבורסות ונסחרות כמניות לכל דבר. בדרך כלל גלומות בהן הטבות מס, והן מאפשרות למשקיע גישה להשקעה בנדל"ן מניב ובסכום נמוך. הקרנות במדד נסחרות בבורסות המרכזיות בארה"ב, אירופה או אסיה, בעלות מחזורי מסחר גבוהים מספיק להבטיח נזילות נאותה, ומחלקות דיבידנד גבוה יחסית.
חברת קרנות הסל iShares הנפיקה לפני כשלוש שנים קרן שעוקבת אחרי מדד FTSE EPRA/NAREIT Global Dividend . המדד הוא למעשה נגזרת של המדד הקודם שהזכרנו, והוא כולל מתוכו רק את החברות בעלות תשואת הדיבידנד החזויה הגבוהה ביותר (מינימום 2%). התשואה הנוכחית של הקרן היא 4.32% דולרית, לעומת 5.83% דולרית לפני שנה. בהתחשב בכך שמחיר היחידה הנוכחי נמוך בכ-30% מהמחיר לפני שנה, מדובר בקיצוץ משמעותי של כמעט 50% בדיבידנד.
עכשיו נציג דבר והיפוכו. הדבר: אי אפשר באמת להשוות בין השקעה ישירה בנדל"ן מניב לבין השקעה במכשיר כמו קרנות סל על המדדים שהזכרנו, מאחר והמאפיינים שלהם שונים לחלוטין. מנקודת המבט של משקיע, אלו לא השקעות תחליפיות.
אם המניע להשקעה ב-ETF הוא פיזור בין אפיקי השקעה, טוב יעשה המשקיע אם יתחשב ב-ETF כהשקעה במניות בסקטור הנדל"ן, כלומר השקעה בה נכס הבסיס הוא מניות, ולא כהשקעת נדל"ן טהורה. תחת הנחה זו המשקיע מראש מצפה לתנודתיות גבוהה ולפיזור פחות משמעותי, כי הוא מפזר בין תתי אפיק של רכיב המניות, ולא בין מניות ורכיבים אחרים.
עכשיו "היפוכו": ברור שקיים קשר בין השקעה ישירה בנדל"ן מניב להשקעה עקיפה באמצעות ETF. ההבדל נובע מסיבה טכנית - היעדר התמחור היומי של נדל"ן באופן ישיר לעומת תמחור יומי של ETF. כלומר, השקעה ישירה בנדל"ן מניב בסופו של דבר אינה בהכרח מסוכנת פחות מהשקעה באמצעות ETF.
תשואה של 7% על השקעה בדירה בבאר שבע מגלמת את הסיכונים שבהיעדר הנזילות, בשחיקת שווי הנכס וכו'. עם זאת, אין לזלזל באפקט הפסיכולוגי הנוצר מהשקט הנפשי של משקיעים מסוימים, כי הם לא יכולים לבדוק באופן יומי כמה שווה השקעתם. התנודתיות הגבוהה של ה-ETF היא תוצאה של הסחירות.
יתרונות ה-ETF
אם בוחנים את ההשקעה בקרנות הסל שהזכרנו כאלטרנטיבה לסקטורים אחרים באפיק המנייתי של תיק ההשקעות, עשויים להיות לה מספר יתרונות, בראש ובראשונה הדיבידנד: תשואת דיבידנד דולרית של 4.32% היא כלל לא רעה ביחס לאלטרנטיבה - תשואת הדיבידנד של מדד המניות העולמי היא כ-2%. אחת הדעות הפופולריות כיום היא שיש להתמקד במניות בעלות תשואת דיבידנד גבוהה כדי לצלוח טוב יותר את השנים הקרובות בשוק. ההנחה היא שקצב הצמיחה בעולם יהיה איטי ולכן עיקר התשואה למשקיעי המניות יגיע מהדיבידנד ולא מעליית מחירי המניות.
תסריט של התאוששות מהירה גם הוא לא רע עבור סקטור הנדל"ן, כי גדלה ההסתברות לגידול בדיבידנד. סקטור הנדל"ן נפגע יותר מאחרים באפיק המניות והוא עדיין בפיגור. לא בטוח שהפער ייסגר כך כל מהר אך ייתכן, ובסיטואציה הנוכחית, העובדה כי סקטור הנדל"ן עדיין מפגר, היא יתרון יחסי על פני סקטורים אחרים. ביחד עם תשואת הדיבידנד, זו כרית ביטחון לא רעה בנקודת הזמן הנוכחית.