ועדת הערר שליד ביהמ"ש המחוזי בחיפה נתנה ב-13 באוגוסט פס"ד בעררים בעניין בשיר ביעאה (ו.ע 9016/08) ובולוס חברה לבניין ושיכון (ו.ע 9047/08) נגד מנהל מס שבח מקרקעין חיפה. פסק הדין מנתח סוגיות של הסבת עסקה והשלכותיה על ביטול עסקה.
העובדות הרלוונטיות הן כדלהלן: בשנת 1986 נחתמה עסקת קומבינציה בין משפחת ביעאה וחברת בולוס. ע"פ תנאיה, בולוס התחייבה לעשות כל מאמץ לסיים את הבנייה בתוך 5 שנים ממועד קבלת היתר הבנייה. בשנת 2003, לאחר שהבנייה לא החלה על אף שחלפו שנים ארוכות, הודיעה משפחת ביעאה לבולוס על ביטול הסכם הקומבינציה, ופנתה לביהמ"ש בבקשה לפס"ד הצהרתי לביטול.
בינתיים נקלעה בולוס לקשיים, והוחל בפירוקה. בשנת 2005 המחתה בולוס (בפירוק) את זכויותיה על-פי הסכם הקומבינציה לחברת נגיד בתמורה של 330,000 שקל. הוסכם כי נגיד תיכנס לנעלי בולוס לכל דבר ועניין, לרבות לעניין ההתנגדות לביטול עסקת הקומבינציה. משפחת ביעאה לא הייתה צד להסכם זה.
בסופו של יום, הושגה הסכמה בביהמ"ש בין כל הצדדים שקיבלה תוקף של פס"ד, לפיה בכפוף לקיום ההסכם בין בולוס ונגיד, הסכם הקומבינציה המקורי בין ביעאה ובולוס בוטל ביחס לבולוס.
ביעאה טענה לצורך להכיר בביטול עסקה לצרכי מס שבח. עוד הצביעה משפחת ביעאה על כך שנכרת הסכם קומבינציה חדש בינה ובין חברת נגיד בשנת 2005. משמעות טענת הביטול עשויה להיות השבת מס ככל ששולם, ויצירת תאריך חדש להסכם בינה ובין חברת נגיד. בולוס מצידה טענה אף היא לביטול ההסכם המקורי וכמו כן טענה שהמחאת הזכויות ממנה לחברת נגיד אינה מהווה אירוע מס.
ביהמ"ש דחה את הטענות, באבחנו בין ביטול לבין הסבה. לגישת ביהמ"ש, הניתוח הנכון הוא שבולוס המחתה את זכויותיה לחברת נגיד. המחאת הזכויות הזו מהווה "מכירה" לעניין חוק מיסוי מקרקעין, ועשויה להתחייב במס לכל דבר ועניין.
כמו כן קובע בית המשפט, כי לא ניתן לומר שבוטלה העסקה המקורית בין ביעאה לבין בולוס. פסק הדין הקובע כי ההסכם בוטל ביחס לבולוס בלבד הוא חסר חשיבות לשאלה, מאחר שלגישת ביהמ"ש בשלב זה כבר הומחו הזכויות מבולוס לחברת נגיד.
עוד מציין ביהמ"ש כנימוקים נוספים, שביטול הסכם מחייב כל אחד מהצדדים בהשבה של מה שקיבל על פיו, ולעניין זה לא הוכח קיומה של השבה. ביהמ"ש מציין כי בולוס פעלה במהלך השנים פעולות שונות (לרבות לפינוי דייר מוגן ולהגדלת היקף הבנייה), ואם ביקשה משפחת ביעאה לבטל את ההסכם בגין הפרות היה עליה לפעול לביטולו בתוך זמן סביר.
ניתן להבין את תוצאת פסק הדין על רקע הנסיבות הייחודיות. עם זאת, לגישתנו במקרים אחרים בהחלט ייתכן ביטול גם לאחר הסבה. כך לדוגמה, העובדה שקבלן בהסכם קומבינציה מסב את זכותו לאחר, אינה מונעת מן הבעלים לבטל את ההסכם לכל דבר ועניין, ככל שהעסקה לא נטעה שורשים בקרקע המציאות (פס"ד עידית זמר). כמו כן נזכיר בהקשר זה את פס"ד כחלון שניתן לאחרונה ופס"ד שנסי, בהם הוכר כי השבה היא אינדיקציה לביטול, אך אינה בהכרח מבחן מכריע. *
הכותבים הם ממשרד אלתר עו"ד