קבוצות רכישה ותמ"א 38

תמ"א 38 טרם עונה על הציפיות שתלו בה. דווקא קבוצות הרכישה עשויות ליהנות מיתרונות ביישום תמ"א 38 ולהפיח בה חיים

בשנת 2005 אושרה תמ"א 38 מתוך מטרה לסייע באמצעותה לחיזוק בניינים ישנים מפני רעידת אדמה. התוכנית נותנת לבניינים שבנייתם הותרה לפני 1.1.80 זכויות בנייה נוספות בכפוף לחיזוק הבניין בהתאם לתקן. בפועל, התוכנית נותרה עדיין על הנייר, ורק בניינים בודדים חוזקו על פיה עד כה.

להלן נמנה כמה מן הקשיים הקיימים ביישום התוכנית ובהוצאתה אל הפועל:

ליווי בנקאי - מכיוון שבתמורה לחיזוק הבניין רוכש היזם זכויות בנייה, שאינן מהוות יחידה רישומית בלשכת רישום המקרקעין, לא נמצא עד כה פתרון להנחת דעתם של הבנקים המבטיח להם שעבוד של הזכויות בתמורה למימון הפרויקט. כפועל יוצא, נאלצים היזמים להשתמש בהון עצמי לליווי פרויקט תמ"א 38, מה שמקשה מאוד על ביצועו.

החבות במס שבח - זכויות בנייה נחשבות זכויות במקרקעין שמכירתן חייבת במס שבח; מכיוון שהמחוקק היה ער לכך, ומתוך מטרה לעודד ביצוע עסקאות מכוח תמ"א 38, נקבעו בחוק מיסוי מקרקעין הוראות הפוטרות ממס שבח מכירה של זכויות בנייה מכוח התוכנית. עם זאת, בדרך כלל נמכרות ביחד עם הזכויות מכוח תמ"א 38 גם זכויות בנייה נוספות, למשל זכויות מכוח תוכנית גגות, שהפטור האמור אינו חל על מכירתן, והתוצאה היא שברוב עסקאות תמ"א 38 יש חבות במס שבח.

הפטור ממע"מ ריק מתוכן - בעסקה כאמור מקבלים הדיירים שבבניין שירותי בנייה מהקבלן. בגין שרותי הבנייה ניתן פטור ממע"מ לפי סעיף 31ב לחוק מע"מ; עם זאת, מאחר ובסעיף 41 לחוק מע"מ נקבע כי מע"מ תשומות יותר בניכוי רק אם שימש בעסקה החייבת במס, ולאור העובדה שהעסקה מכוח תמ"א 38 פטורה, התוצאה היא שמע"מ התשומות בו נשא הקבלן בהזמנת שירותי הבנייה אינו בר קיזוז, ובפועל המשמעות היא העמסת החבות במע"מ על היזם.

על אף התמונה העגומה העולה מהאמור לעיל, ייתכן ודווקא קבוצות הרכישה, שהפכו לאחרונה לפופולאריות, יעודדו את השימוש בתמ"א 38. כך, יתרונות המס המעודדים התקשרות באמצעות קבוצת רכישה רלוונטיים גם לגבי עסקאות מכוח תמ"א 38.

החיסכון במע"מ: מכירת זכויות הבנייה להוספת דירות חדשות אינה מקימה חבות במע"מ על הדיירים, ולכן יחידי קבוצת הרכישה, הרוכשים זכויות בנייה אלו, חוסכים את תשלום המע"מ על מרכיב הקרקע. חיסכון נוסף הוא במס הרכישה: ברכישת הזכויות מכוח תמ"א 38 יש בסיס לטענה כי הרוכש חייב במס רכישה רק בגין מרכיב הקרקע.

גם היתרון שבמימון העצמי, הנהוג בקבוצות רכישה, מסייע להם להתגבר על מכשול הליווי הבנקאי, ובכך מעניק להן יתרון על פני קבלנים ויזמים המתקשים לקבל מימון בשל בעיית שעבוד הזכויות מכוח התמ"א.

אף שנראה כי יש בכוחן של קבוצות הרכישה להפיח רוח חיים בעסקאות תמ"א 38, אין מנוס לדעתנו מהתערבות הממשלה על מנת לסייע במציאת פתרונות יצירתיים וכדי להסיר את המכשולים העומדים בדרכם של מבצעי העסקאות, מתוך מטרה לדאוג לביטחון ולרווחת התושבים.

תודה לעו"ד יוני כהן על תרומתו למאמר