שפץ והשכר: הקניונים מתרחבים

זו אמנם תקופה של מיתון ועל ענף האופנה עוברת האטה, אבל נראה שעל ענף הקניונים עוברת דווקא תקופה של שיפוצים והרחבות. לשוק יפציעו בקרוב רשתות האופנה הבינלאומיות, כמו H&M וגאפ, ואף קניון לא רוצה להישאר מחוץ לחגיגה. אמנם השיפוצים יכולים לסייע בהתארגנות הקניונים לספק את השטחים הגדולים שדורשות הרשתות החדשות, ובטווח הארוך אף להביא לעלייה בדמי השכירות, אבל איך משפצים קניון פעיל מבלי להבריח את השוכרים והקונים ולהצר את הפעילות?

בענף הקניונים מספרים שקיים מחסור בשטחי מסחר זמינים שיתאימו לרשתות כמו H&M וגאפ, המבקשות בדרך כלל 800 עד 1,000 מ"ר ולעתים אף 2,000 מ"ר, מה גם שכעת גובר הביקוש מצד רשתות אופנה ישראליות לשטחים בסדר גודל זה.

לא מפתיע, אם כן, שקניונים רבים עסוקים היום בשיפוצים, הרחבות והוצאת בתי הקולנוע זוללי השטח. רק לפני כעשרה ימים הודיעה ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז תל אביב, כי אישרה תוספת של 7,500 מ"ר לקניון איילון ברמת גן. באותו היום הודיע גם קניון סימול באשדוד, שנמצא בכינוס נכסים, כי הוא עומד לערוך שיפוץ פנימי בגלל אדריכלות לא נכונה של הקניון, שמונעת מהציבור להגיע לכל חלקיו.

"הרעיון המרכזי בשיפוץ קניון פעיל הוא ניצול ההצלחה המוכחת של הקניון או המרכז המסחרי לצורך השבחתו והעלאת ערכו באמצעות תוספת שטחים מניבים", אומר יוסי צבי, מנכ"ל קבוצת קניוני ישראל שבשליטת בריטיש ישראל. "בקניונים מצליחים קיימים ביקושים לשכירת שטחים נוספים ואנחנו עומדים למלא את הביקושים האלו באמצעות הגדלת הקניון, כאשר דמי השכירות ששוכר מוכן ויכול לשלם בגין הגדלת קניון מוצלח הם גבוהים יחסית בשל נטרול מרכיב אי הוודאות הגלום בקניון חדש".

קבוצת קניוני ישראל מחזיקה ב-17 קניונים ברחבי הארץ, והיא פועלת בהתמדה להרחבת ושדרוג קניוניה ומרכזיה המסחריים. לדוגמא, לאחרונה סיימה הקבוצה לשדרג ולהרחיב ב-2,000 מ"ר את מרכז הקניות ביל"ו סנטר בדרום רחובות, והשלימה את שדרוג והרחבת קניון לב חדרה ב-10 מיליון שקל. בתקופה הקרובה תחל הקבוצה בהרחבת הקניון הגדול (קניון אבנת) בפתח תקוה תוך הוספת 8,000 מ"ר לשטחי המסחר והוספת מאות מקומות חניה בהשקעה של כ-20 מיליון שקל. כמו כן תוסיף הקבוצה כ-5,000 מ"ר למרכז דודג' סנטר בנצרת עלית, תבנה קומה נוספת בקניון הדר תלפיות בירושלים ותגדיל את שטחי המסחר בקניון מעלה אדומים.

האם לשוכרים הקיימים בקניונים המשופצים והמורחבים יש סיבה לעקם את האף? לדברי צבי, "חשוב לציין שבעת הרחבה או שדרוג של קניון, גם השוכרים בחלק הקיים של הקניון משתדרגים. העסקים שלהם עולים משתי סיבות: הסיבה הראשונה היא בשל העובדה שיחד עם ההרחבה אנחנו משפרים את יתרת הקניון כדי ליצור חזות אחידה, והסיבה השנייה היא שתוספת השטח לקניון מחזקת את יכולתו לשמש מוקד משיכה לרדיוס רחב יותר של תושבים.

"הרחבת והגדלת קניונים מייתרת במידה מסוימת את הצורך לבנות קניונים חדשים - עובדה שחוסכת משאבי קרקע מוגבלים. מבחינת היזם, מובן שברגע שבונים תוספת בנייה על קרקע שכבר בבעלותנו, העלות המשוקללת של כל מ"ר נוסף היא נמוכה יותר מאשר היינו בונים קניון חדש, משום שמרכיב הקרקע בשווי מ"ר הוא נמוך יחסית".

גלובס: מי השוכרים שייכנסו לשטחי ההרחבה?

צבי: "אפשר לציין ש-H&M תפתח אצלנו ארבע נקודות מכירה: בקניון רחובות, בקניון הגדול בפתח תקוה, בגרנד קניון בחיפה ובקניון השרון בנתניה. אנחנו במשא ומתן עם רשתות נוספות כמו גאפ, בננה ריפבליק ורשתות אחרות. ישנה מגמה של רשתות האופנה המקומיות לבקש שטחים גדולים יותר בקניונים. אנחנו מצדנו עושים מאמץ לספק את צורכיהן".

איך מונעים את אי הנעימות שנגרמת לשוכרים הקיימים?

"לשמחתנו השוכרים משתפים פעולה. אנחנו מנוסים בעניין ומבצעים את העבודות במהלך שעות לילה רבות, מתוך מאמץ לא לפגוע בפעילות המסחרית של הקניון, שלא נפסקת".

לא למשוך תשומת לב מהוויטרינות

חברת מנופים פיננסיים, שבשליטת ג'קי בן-זקן ואברהם נניקשווילי, עוסקת מאז נובמבר 2008 בשיפוץ קניון ארנה בהרצליה, שמעתה ממותג Fashion Arena. בינוי השיפוצים עלה יותר מ-50 מיליון שקל, והשיפוצים צפויים להסתיים עד מחצית החודש הבא. הבינוי כלל שינוי במבנה הפנימי של הקניון, ביטול בתי הקולנוע ויצירת שטחי מסחר חדשים, ביטול מתחם פלאפון ופינוי שטחים לחנויות עוגן, יצירת שדרה מרכזית בקומה התחתונה במקום השדרה המפותלת המקורית ויצירת קו ראייה רציף בקומה העליונה. כמו כן כללו השיפוצים פתיחת עשרה חלונות סקיילייט בתקרת הקניון, בשטח כולל של כ-200 מ"ר, ליצירת בהירות בקניון.

מנכ"ל הקניון, מוריס בניסטי, מספר כי "המטרה העיקרית שלנו הייתה ללכת על קונספט שהצליח בעולם ובארץ - קווים ישרים ופשוטים, ולא כל מיני אלמנטים שהסתירו או משכו את העין מהוויטרינות. חוץ מיצירת השדרות המרכזיות למטה ולמעלה, כלומר ביטול אותם האלמנטים שמשכו את העיניים מהוויטרינות, גם הורדנו את מעקות הבטון שהסתירו גם כלפי מטה את החנויות. התקנו מעקה מזכוכית כדי שתהיה נראות הרבה יותר טובה ונכונה. את הסקיילייט פתחנו כדי ליצור תחושת אור, כיוון שהייתה תחושת קלסטרופוביה בקניון - הכל היה חשוך ולא ידעו אם בחוץ יום או לילה".

בניסטי מציין כי בהליך השיפוץ לא הוגדלו באופן מהותי השטחים המסחריים, שהיום עומדים על 28 אלף מ"ר מתוך 106 אלף מ"ר השטחים הכוללים של הקניון, אבל נוצרו "שטחים יותר הגיוניים ויותר כלכליים לקניון, עקב החלוקה השונה". הקניון יצר שטח מרכזי עבור רשת גאפ, שתחל את פעילותה בקניון בתחילת מארס 2010 בשטח של 840 מ"ר לתקופה של כ-15 שנה. "מבחינת קליטת רשת שפועלת בשטח כזה גדול", אומר בניסטי, "היה שווה לבצע את המהלך. H&M ניהלה איתנו דיאלוג והחלטתה תיפול ב-2010 לגבי ארנה. אם היא תחליט להיכנס בזמן הקרוב, השיפוץ מסייע לנו לקלוט אותה".

הקניון חתם על חוזים חדשים, בין היתר מול המשביר לצרכן בשטח של 1,200 מ"ר, גלי, סולוג, ג'ק קובה, צומת ספרים, J המציעה פריטי לבוש של Abercrombie & Fitch, קפה גרג, רשת ההלבשה התחתונה EPK וטומי קידס של טומי הילפיגר.

הצלחתם להזמין שוכרים חדשים, אך איך השיפוץ תורם לקיימים?

"הקניון הוא הרבה יותר נעים וידידותי ללקוחות, יש חשיפה טובה יותר לשוכרים. חל שינוי בתמהיל השוכרים באופן שתהיה התאמה מקסימאלית בין כלל השוכרים. ההתחדשות, כמו כל דבר בחיים, תיצור כאן עניין ותביא לקניון שחקנים חדשים, גם מקומיים וגם בינלאומיים. כל המהלך הזה נעשה בתקופה מאוד קשה, בגלל המצב הכלכלי שהתחיל עם הבינוי, וזה בוודאי לא הקל על השוכרים או עלינו. שילוב השיפוצים תוך כדי פעילות הקניון הוא נושא

מאוד מורכב, רגיש ובעייתי. נדרשה הרבה רגישות והתחשבות מצד הנהלת הקניון, ולא ניתן היה לעשות זאת ללא הבנה מצד השוכרים. ההבנה היא קודם כל שהמהלך הזה הוא מתבקש וחשוב, ולמרות הקשיים שעברו על השוכרים השנה, כולל מצב ענף האופנה, השוכרים גילו הבנה מלאה".

כיצד ישפיע השיפוץ על דמי השכירות?

"בטווח המיידי אני לא יכול להצביע על עלייה בדמי השכירות, אבל למשך מספר שנים זה יכול להביא לעלייה בדמי השכירות".

קניון שמשפץ או מרחיב תוך כדי פעילות צריך לעשות זאת במינימום פגיעה בשוכרים. "המגבלות של עבודה תוך כדי כך ששוכרים מנהלים את פעילותם השוטפת", מספר בניסטי, "יצרו לא מעט קשיים ותוספת משמעותיות בעלויות הבינוי, כי את כל העבודות נאלצנו לערוך בלילות. מעל הקניון יש בנייני מגורים, מה שאין ברוב הקניונים בארץ. לכן, גם העבודות בלילה הצטמצמו למספר שעות בלבד, מה שהאריך את תקופת הבינוי מעבר למה שתכננו. השיפוץ וסימניו בהחלט מרחיקים קונים, כי חוויית הקנייה שקיימת בקניונים לא קיימת פה. לא נעים לראות קניון בשיפוצים, אבל היתרון של הקניון הוא שמעבר להיותו מקום קניות הוא גם מקום בילוי, בגלל קרבתו לבתי הקפה ולמסעדות שעל המרינה שמהווים מוקד משיכה. לכן הקניון ממשיך לנשום".

בציבור רווחת התפיסה כי קניון Fashion Arena לא מתרומם. "השיפוצים ישנו את התפיסה", מרגיע בניסטי, "מדובר בשיפוץ הכי גדול שנעשה לדעתי אי פעם בקניון בארץ, גם בהיקף הכלכלי וגם במהותו. השיפוץ אמור לשנות לחלוטין את תדמית הקניון".

יש מי שמעיד על כך שהשיפוץ לא מביא רק לחידוש הקניון. "הרבה מהשוכרים מנצלים את ההזדמנות לשפץ את החנות שלהם", אומר רונן אשכנזי, מנכ"ל גזית גלוב ישראל, "שיפוץ צריך להיעשות בשיתוף הדיירים, וכשאתה משדרג את המרכז בצורה כל כך מהותית, בדרך כלל תשיג את שיתוף הפעולה של הדיירים כי התרומה היא גם עבורם. הקונים עצמם גם הם עוברים תקופה פחות נוחה, אבל כשמדובר בקהל יעד מאוד ברור שרגיל לקניון, גם הוא רואה את סוף הדרך. בדרך כלל אנחנו מפיצים לתושבי האזור חומר והדמיות שמראות איך ייראה הנכס לאורך שנים, כך שהם יודעים שהם יקבלו מוצר יותר איכותי".

החברה מחזיקה ב-14 מרכזים מסחריים, חלקם פתוחים וחלקם סגורים. החברה שיפצה בשנתיים האחרונות את קניון G בעמק בעפולה, בעלות של כ-30 מיליון שקל, והרחיבה אותו בשני שלבים נוספים. את קניון G רוטשילד בראשון לציון שיפצה החברה ב-2007, כולל שדרוג המבנה והרחבת התמהיל בעלות של 15 מיליון שקל, ואת המרכז השכונתי G אפק בראש העין אמורה החברה לסיים לשפץ החודש בעלות של 8 מיליון שקל.

גם בחוץ לא קל

"עיקר האתגר הוא לשמור על הבטיחות תוך כדי אי-סגירה", אומר אשכנזי, "וזה דורש מיומנות גדולה והרבה ניסיון. יש שני סוגים של שיפוצים. האחד בא לשמור על הקיים, והוא שיפוץ הגנתי, שנעשה במרכז שכבר לא מעודכן, שבו אתה לא מחליף את הדיירים אלא רק משפץ את כל השטחים הציבוריים. זה משהו שקניון צריך לעבור כל שמונה עד עשר שנים. הסוג השני הוא שיפוץ שמשנה לגמרי את אופי המרכז ומחליף את אופי הדיירים. הוא כולל בתוכו תוספות בנייה ושיפוץ טוטאלי של אופי המרכז. זו כבר ממש בנייה מחדש של המרכז, ולא רק מתיחת פנים".

האם שיפוץ או הרחבת מרכז פתוח או פאואר סנטר הוא פשוט יותר משיפוץ קניון? לדברי חי גאליס, סמנכ"ל ניהול ותפעול בקבוצת ביג מרכזי קניות, "השיפוץ בפאואר סנטרים הוא לא פחות מסובך מהשיפוץ בקניונים סגורים, כי בסופו של דבר כשאני מחליף מדרכה אני מפריע לקהל להיכנס לחנות, ומפריע גם לשוכרים עצמם. צריך לעשות זאת בצורה חכמה, כי אחרת החנויות יצטרכו לסגור את הדלת. חשבנו יצירתית, ובסופו של דבר, על מנת לא להפריע לחנויות בעבודתן השוטפת, יצרנו גשרון להקל את הגישה, שמתחיל בחנייה, נמתח על פני ארבעה מטרים ומכניס את הקונה לחנות".

קבוצת ביג ערכה בתקופה האחרונה שיפוצים בחלק ממתחמיה, ולמרות שבשוק מדברים על כך ש-H&M וגאפ לא יירצו להיכנס לפאואר סנטרים, גאליס מציין כי "השיפוצים יכולים לעזור לנו לקלוט את הרשתות האלה, כי ברגע שמשפצים מתחם מתקבלת חזות מושלמת, מה שגורם לרשתות נוספות לרצות להיות במקום שנראה מתאים למיצוב שלהן".

הקבוצה שיפצה את מתחם ביג באר שבע השנה, הרחיבה את ביג כרמיאל בשנתיים האחרונות, ביצעה שיפוץ מאסיבי בביג קריות והרחיבה את ביג פולג לפני שנתיים. "את הכסף שהשקענו בביג באר שבע", אומר גאליס, "לא נראה מחר בבוקר אלא לאורך השנים. כשרשתות רואות שטוב להן אצלנו והן עושות עסקים טובים דמי השכירות יעלו, כי הפדיונות גבוהים. בביג פולג דמי השכירות קפצו מאז השיפוץ ויש שוכרים שיגידו שפספסו את ההזדמנות להיכנס בעת ההיא. שיפוצי המתחמים אצלנו הוא הליך שוטף, כי אנחנו מאמינים שאי אפשר לשקוט על השמרים. אם מרכז מסחרי הוא טוב היום, אף אחד לא מבטיח לו שהוא תמיד ימשיך להיות טוב אם הוא לא יידע להתחדש ולשמור על עצמו, לטפח את עצמו, לשפץ כשצריך ולהחליף בשוכרים טובים יותר. אתה לא יכול ללכת לישון - מי שנוהג ככה בסוף ייפול".