"לבייב עשה עבודה נפלאה עבור עצמו - אני בהלם שמחזיקי האג"ח הסכימו לקבל הסדר חוב כזה"

"אני בהלם שבעלי האג"ח של אפריקה ישראל הסכימו לקבל את הסדר החוב. אם הייתי מחזיק אג"ח, זה לא היה מספק אותי. אני מוריד את הכובע בפני לב לבייב, הוא עשה עבודה נפלאה עבור עצמו". כך אומר ל"גלובס" דניס סיימון, מייסד ומנהל קבוצת XRoads, העוסקת בייעוץ לחברות, הבראתן וניהול הסדרי חוב, בהתייחס למתווה הסדר החוב באפריקה ישראל.

*מה מטריד אותך בהסדר?

"במתכונת הנוכחית, מחזיקי האג"ח מתבקשים לחכות עם חלק גדול מהתשלומים למשך 16 שנה, שזה כמו סיכון של אחזקה במניה. הם אמורים לסמוך על האסטרטגיה של ההנהלה, ועל כך שמחירי הנדל"ן יעלו לרמה כזו, שהחברה תוכל לעמוד בפירעון החוב. מדובר למעשה בסיכון ברמה של השקעה במניות, כאשר האפסייד ברובו מוגבל, וכולל את החזר האג"ח בלבד".

*אבל הם קיבלו מניות בחברה, כך שהם כן ייהנו מהאפסייד.

"המניות בחברה התקבלו לפי שווי של 2 מיליארד שקל. איך הגיעו לשווי כזה? זו חברה שהחוב בה גבוה משווי הנכסים באופן משמעותי. כל חברה שמבקשת הסדר, מייד שווייה צונח לאפס והנושים משתלטים עליה. המוסדיים היו צריכים להשתלט על החברה - לקבל יותר מ-90% מהמניות - ולהתחיל לפתח תכנית למקסם את הערך לכל בעלי המניות".

*אתה לא חושב שהישארותו של לבייב בחברה הכרחית להצלחתה?

"אני לא בטוח שזה המקרה. ואם כן, אז אפשר לעשות איתו הסכם שיישאר בתנאים מסוימים. מחזיקי האג"ח לא לקחו מספיק זמן כדי לנסות ולמצוא הנהלה שתוביל את העסק לטובתם".

*ומה לגבי הפעילות ברוסיה, שהיא חלק גדול מהפעילות של אפריקה ישראל? האם שם הישארותו של לבייב אינה הכרחית לאור קשריו?

"זה שהיום יש לו קשרים טובים, לא אומר שזה יהיה המצב גם בעוד 16 שנה. מי אמר שבעוד 16 שנה, אחרי כל ההשקעות שיבוצעו, החברה לא תאבד את נכסיה ברוסיה לטובת הממשל? זה ממש לא טריביאלי להעדיף לחכות 16 שנה מאשר לקחת את כל החברה עכשיו, ולהחזיק בכל מה שיישאר".

סיימון צבר לאורך השנים ניסיון בשינויים אסטרטגיים בחברות, בהבראתן ובניהול הסדרי חוב מורכבים מהסוג של אפריקה ישראל. בין החברות עימן עבד בעבר ניתן למנות את פעילות המלונות והקזינו של דונלד טראמפ, מלונות ריביירה ותאגיד האגרוכימיה פארמלנד.

בחודשים האחרונים הוא פעיל גם בשוק הישראלי, ועובד בשיתוף פעולה עם קרן אוורסט, בניהולו של נני מעוז, המשקיעה בחברות בקשיים.

"איך המוסדיים לא לקחו נכסים?"

סיימון נפגש עם חברות ישראליות ועם משקיעים מוסדיים, ומייעץ להם כיצד להתמודד עם נושא הסדרי החוב. בתוך כך, הוא עקב אחרי המתרחש בהסדר החוב של אפריקה ישראל. בראיון שנתן ל"גלובס" בעבר, עוד בטרם הוסכם על מתווה ההסדר, אמר כי "הפיתרון נמצא בפרטים הקטנים. צריך לבחון כל נכס של החברה ולבדוק מה ניתן לעשות איתו כדי להפיק ממנו את המרב".

כעת, לאחר שראה את ההסדר המוצע, סיימון מאוכזב מהתוצאות, ומאמין כי ניתן היה להשיג יותר, במיוחד בכל הקשור להשפעת המוסדיים על הפעילות בארה"ב. "אני לא מבין איך הם לא לקחו את הנכסים בארה"ב, או שלפחות היו מעורבים במו"מ מול הבנקים האמריקניים על המימון ודאגו לאינטרס שלהם", אומר סיימון.

"בעלי האג"ח צריכים להיכנס לנעלי אפריקה, ולהיות בעלי הנכסים מול ההלוואה. אם אי פעם רמות המחירים יחזרו לעצמן, הם צריכים להיות אלה שייהנו מהכסף ולא לבייב. ללבייב אין ערך מוסף בארה"ב, אז למה הוא נשאר עם הנכסים, ואילו בעלי האג"ח נשארים עם הסיכון? במצב הנוכחי לבייב למעשה משתמש בכסף של המוסדיים. אם ההחלטות שלו יהיו נכונות הוא יחלוק עם המוסדיים ברווח, אבל אם יפסיד, אז זה הכסף של המוסדיים שיירד לטמיון, זה לא הגיוני", הוא אומר.

*מה צריך לעשות עם הנכסים בארה"ב?

"יש בעיה רצינית עם הנכסים בארה"ב. בחלק מהמקרים ההלוואה גבוהה משווי הנכס. לדוגמה, בבניין הטיימס סקוור יש הלוואה של 700 מיליון דולר, כאשר שווי הנכס 250-315 מיליון דולר. בעל האג"ח צריכים לעשות מו"מ עם הבנקים, להוריד את ההלוואה ל-300 מיליון דולר, ולהחזיק בנכס".

*אבל אין סכנה שהבנקים יחליטו לעקל את הנכס?

"בעיקרון, הבנקים בארה"ב מעדיפים שלא לקחת את הנכס, אלא אם יש לטעמם עיוות נוראי במחיר כלפי מטה".

*למה הבנקים מעדיפים למחוק חלק מההלוואה במקום לעקל את הנכס?

"הבנקים מעדיפים שתהיה להם הלוואה נמוכה יותר אבל טובה ויציבה, מאשר להשאיר אותה ברמה גבוהה. אם היא נשארת ברמה הגבוהה, היא מסווגת כנכס בעייתי, וזה סעיף שהבנקים רוצים להקטין ככל האפשר".

*האם צריך לוותר בחלק מהמקרים על הנכס?

"יש מקרים שבהם עדיף לוותר על הנכס, במיוחד כאשר התזרים ממנו לא צפוי לכסות את הוצאות המימון. לדוגמה, חלקה של אפריקה בהלוואה על הפרויקט בלאס וגאס עומד על 216 מיליון דולר. אני מכיר את השטח, לא משתלם לבנות שם ב-8-10 שנים הקרובות, כי יש הרבה מלונות בוגאס כמו מרכז הסיטי סנטר שאמור להיפתח.

"לטעמי צריך להפסיק לשלם את התשלומים השוטפים על ההלוואה, להחזיר את הנכס לבנקים, ובכך לחסוך את הוצאות המימון על ההלוואה, שעומדות על 20 מיליון דולר לשנה. הכסף שייחסך יכול לשמש לפירעון של מחזיקי האג"ח. זו דוגמא לניגוד האינטרסים בכך שלבייב עדיין מקבל את ההחלטות, כי הוא גם מסתכל על האפסייד שיקרה אם אכן הפרויקט ייצא אל הפועל, ולא על הסיכון והפגיעה במחזיקי האג"ח במידה והפרויקט ייכשל".

*איך נראים הסדרי חוב בארה"ב מהסוג הזה?

"ככל הידוע לי, אף מחזיק אג"ח בארה"ב לא הסכים להסדר הכולל דחייה של 15 שנה בתשלומים. אני גם לא זוכר הסכם, שבו הביטחונות היו חלשים ולא ברורים כמו באפריקה ישראל. המוסדיים בארה"ב לא ייתנו למישהו אחר לנהל את הנכסים ויחכו להשבחה, אחרי ביצועים חלשים כל כך".

*מה אתה חוזה לבעלי האג"ח באפריקה ישראל?

"יהיה גרוע יותר לפני שיהיה טוב יותר. אני סקפטי לגבי יכולתה של אפריקה ישראל לעמוד בתשלומים. זה לא הפרק האחרון בנושא הסדר החוב בחברה".