ארבעה ימים לאחר שאסיפות האג"ח משתי סדרות שהנפיקה דלק נדל"ן בוטלו בהיעדר מניין חוקי, התקיימה הבוקר כסדרה אסיפה של מחזיקי סדרה ה' של חברת הנדל"ן המניב שבשליטת יצחק תשובה.
"האם אתה יכול להצהיר שלא יהיה הסדר חוב בדלק נדל"ן?", נשאל מנכ"ל החברה, ערן מיטל, על ידי אחד ממחזיקי האג"ח. "החברה מאמינה במה שהיא מציגה, ואם לא - היינו היום במקום אחר. הסדר חוב לא עומד על הפרק מבחינת החברה", השיב מיטל נחרצות.
מנתונים שהציגה היום החברה, עולה כי דלק נדל"ן נדרשת לפרוע ב-2010 תשלומים בהיקף של 1.3 מיליארד שקל, כמעט מחציתם פירעונות לבעלי עניין והיתרה לאג"ח ולבנקים. בכדי לעמוד במשימה זו, בכוונת החברה לממש נכסים, למשוך דיבידנדים מחברות בנות ולהקדים תקבולי הכנסות משוכרים - מקורות שיסתכמו להערכתה ב-1.8 מיליארד שקל.
"אנו יכולים לייצר ערך מוסף מהנכסים הקיימים בחברה", אמר מיטל, שסקר את תוכניתה האסטרטגית של דלק נדל"ן. "יתכנו עוד דברים שלא באסטרטגיה, כמו קרן פתאל (רשת מלונות, א.ש.) או נכסים במזרח אירופה שאנו עשויים למכור".
מהמצגת שפרסמה דלק נדל"ן עולה כי למרות שהמכרז למכירת רודשף, רשת חנויות הנוחות שבבעלותה באנגליה, נדחה שוב ושוב, מאמינים בחברה כי יצליחו לקבל תמורתה 459 מיליון שקל. 421 מיליון שקל נוספים צפויים להתקבל מהחזר הלוואת בעלים לחברה בת, עוד 311 מיליון שקל מדיבידינד ממימוש נכסים, 250 מיליון שקל יגיעו מהקדמת הכנסות, 157 מיליון שקל ממימוש נכסים ו-100 מיליון שקל נוספים מדיבידנדים.
את תשעת החודשים הראשונים של 2009 סיימה החברה עם התחייבויות ענק בגובה 21 מיליארד שקל. ההון העצמי שלה מימן 3% בלבד מהמאזן, ורואי החשבון שלה הזהירו את המשקיעים מפני גירעון בהון החוזר בהיקף של 1.8 מיליארד שקל. בנטרול זכויות המיעוט, ההון העצמי של דלק נדל"ן הוא שלילי בהיקף של כ-17 מיליון שקל.
לדלק נדל"ן 6 סדרות אג"ח בהיקף כולל של 2.5 מיליארד שקל, לתשלום עד לשנת 2019. סדרה ה' היא הגדולה ביותר, בהיקף של 1.1 מיליארד שקל, עם מח"מ של 4.5 ובריבית של 4.8% בלבד, ללא ביטחונות.
מוכרים מה שמוצה, שוקלים גיוס באג"ח
מיטל התייחס לאפשרות שהחברה תגייס הון, תוכנית שלפי שעה משתהה, על פי ההערכות בשל חקירת רשות ניירות ערך בדבר אופן הרישום של שווי נכסים בדוחות עבר של החברה. "המימושים ישפרו את תזרים המזומנים של החברה, ובנוסף אנו בוחנים אפשרויות לגיוס הון באמצעות אג"ח (מגובה בביטחונות) או הנפקת זכויות", אמר מיטל. "בסוף היום, דלק נדל"ן מעוניינת להישאר עם אחזקות ב-DGRE (הפעילות באירופה, א.ש) ודנקנר השקעות (בישראל, א.ש). החלטנו להתמקד במה שאנו טובים ושיש לנו בו יתרון יחסי".
* האם רק תממשו, ולא תיכנסו להשקעות חדשות?
מיטל: "אנו לא מפסיקים להשקיע, ובלי ספק נמשיך, וזה מה שייתן לחברה את הערך העתידי. אך זה תלוי במקורות המזומנים. לא מכרנו שום דבר בלחץ. אפשר לראות את המחירים שבהם מכרנו נכסים - זה לא המקרה. יש מספיק אחזקות שרשומות בספרים במחיר נמוך יותר.
"מימוש נכסים יאפשר לנו לעמוד בתשלומים. לא באנו לסגור את החברה, באנו לפתח אותה. ניקח את הכסף ונשקיע במה שאנו מאמינים בו. החברה הולכת להתפתח, וזה שמוכרים זה לא דבר רע. מה שמיצה את הערך שלו, נמכור. למשל מזרח אירופה - מה יש לנו להישאר שם בשביל 10 מיליון אירו?".
* באיזה מחירים תמכרו?
"הערכת החברה היא שהמימושים יהיו במחירי הספרים, ושלא יהיו סטיות מהותיות".
מיטל התייחס לחברת הבת, דנקנר השקעות, הנהנית מהעלייה במחירי המגורים בישראל. "לדנקנר השקעות יש מותג טוב. אנו בונים בשישה פרויקטים, ויש עוד פרויקטים חדשים".
* לא עמדתם בתוכנית המקורות והשימושים הקודמת.
"מלבד הנפקת הזכויות, עמדנו ביתר התוכנית".
"לחץ על יכולת המימון מחדש"
מיטל מונה באוקטובר האחרון למנכ"ל זמני של דלק נדל"ן, בעקבות התפטרותו המהירה של ירום אורן לאחר חודש בלבד בתפקיד. לאחרונה הוא מונה למנכ"ל קבוע. אורן עצמו החליף את המנכ"ל הוותיק, איליק רוז'נסקי. מיטל נזהר שלא להעביר בדבריו ביקורת על קודמו בתפקיד, וכשנשאל לגבי ההיגיון שבמהלך שבוצע תחת רוז'נסקי, לרכישת הלוואות בתחום הנדל"ן באנגליה, השיב רק כי "להנהלה החדשה יש אסטרטגיה אחרת".
יכולתה של דלק נדל"ן לעמוד בהחזרי החוב בשנה הקרובה, מותנית כאמור בעיקר בהמשך מכירת נכסים. בחודש דצמבר הפחיתה S&P מעלות את דירוג האג"ח של החברה בשתי דרגות, מ-A מינוס ל-BBB, והשאירה אותה ברשימת מעקב עם השלכות שליליות, וזאת בשל "נזילות מאתגרת ורמות מינוף גבוהות".
בדוח של מעלות הוסבר כי "שוקי הפעילות של החברה טרם התאוששו, ועדיין לא נצפית עלייה בשווי הנכסים ופתיחת שוקי האשראי החוץ הבנקאי בצורה גורפת. הדבר יוצר לחץ על יכולת המימון מחדש של נכסים ממונפים ועל החזר החוב. המשך פעילותה של דלק נדל"ן ברמות מינוף גבוהות מאוד, וכן מצב הנזילות המאתגר שמצריך אסטרטגיית מימושים מהותית וגיוסי הון, מחלישים את הפרופיל הפיננסי והעסקי שלה".
מיטל: "החברה הולכת להתפתח, וזה שמוכרים זה לא דבר רע. מה שמיצה את הערך שלו, נמכור. בסוף היום, אנו מעוניינים להישאר עם אחזקות ב-DGRE ודנקנר השקעות".
"לא מכרנו שום דבר בלחץ. אפשר לראות את המחירים שבהם מכרנו נכסים - זה לא המקרה. יש מספיק אחזקות שרשומות בספרים במחיר נמוך יותר".