בשורות טובות משיעור ההיוון

מסקירה עדכנית של מחלקת המחקר במריל לינץ' עולה, כי ניתוח העסקאות האחרונות בתחום הנדל"ן המסחרי, כפי שדווחו על-ידי חברת מחקר הנדל"ן RCA (Real Capital Analytics) חושף ירידה של 0.1%-0.6% בשיעורי ההיוון, תלוי בקרן הריט. בדיקה של תשואת דמי-השכירות שמניבים הנכסים מעלה שיעור קצת יותר גבוה, כך שבפועל התבססו בבית ההשקעות על הממוצע של השניים.

שיעור ההיוון הוא הריבית בה משתמשים כדי לשערך את שווי הנכס בהווה על בסיס תזרים המזומנים העתידי שהוא צפוי להניב. חברות נדל"ן ציבוריות רבות דיווחו בשנה שחלפה על ירידה בשווי נכסים כתוצאה מעלייה בשיעור ההיוון. ירידה בשיעור ההיוון גוזרת ריבית נמוכה יותר המשמשת בין היתר למימון רכישה של נכסים.

ואכן, לדעת מריל לינץ', התשואות צפויות לרדת ב-0.5%-1% על רקע יציבות גדולה יותר ושיפור בכלכלה האמריקנית. התשואות על מרכזים מסחריים צפויות לנוע בטווח 9%-10%, תלוי בנכס ובמיקום. באשר לשיעורי ההיוון, ימי בועת הנכסים והכסף הזול הורידו אותם לשפל של 5.5% בממוצע בקניונים (2008) ו-6.2% במרכזים מסחריים (פברואר 2007). בעקבות המשבר שיעורי ההיוון אומנם עלו ובאופן משמעותי, אך הם עדיין נמוכים מתקופת ההאטה הכלכלית שאפיינה את תחילת העשור הקודם - נכון לדצמבר, הם עמדו על 7.5% ו-8%, בהתאמה.

ניתוח הריטים הישראליות

בין קרנות הריט המסוקרות במחקר של בית ההשקעות ניתן למצוא את Equity 1, שגזית גלוב הישראלית מחזיקה ב-52% ממניותיה. כמו בחברה האם, פעילותה מתמקדת בעיקר במרכזים מסחריים מעוגני סופרמרקטים. ענף המרכזים המסחריים בארה"ב מאופיין בשליטה מבוזרת, וחברות ציבוריות (כמו קרנות ריט) חולשות רק על 8%-10% ממנו, מה ש"תומך בזרם עסקאות יציב ובריא יותר מאשר במגזרים אחרים", לדעת האנליסט קרייג שמידט.

מחיר היעד למניית Equity 1 הועלה ב-9.3% ל-14.75 דולר, אך הוא עדיין נמוך ב-11.1% משער המניה טרם פרסום המחקר, וההמלצה לקרן נותרה "תשואת-חסר". בתגובה למחקר עלתה המניה בבורסה בניו-יורק ב-1.3% ושיקפה לקרן שווי-שוק של 1.45 מיליארד דולר.

קרן ריט (REIT) היא קרן השקעה במקרקעין שמניותיה נסחרות בבורסה. הקרן מאפשרת לציבור הרחב להשקיע בנדל"ן גם בסכומים נמוכים, וזכאית להטבות מס - שבתמורה מחויבת בתשלום רובם המכריע של רווחיה כדיבידנד למשקיעים.

במודל המעודכן של מריל לינץ' עלה השווי הנכסי הנקי (NAV) של Equity 1, כיוון ששיעור ההיוון הופחת ב-0.25% ל-8.3%, והיא אף מייחסת למניה פרמיה נוספת של 5% מעל שווי זה. הקרן אינה נוהגת לפרסם את שיעור ההיוון הממוצע על נכסיה כיוון שאינה מיישמת את עקרונות הדיווח החשבונאי הבינלאומי. אולם, מחיר המניה גוזר לה שווי-שוק של 7.7%. במילים אחרות, בשוק מעריכים ביתר את שווי המרכזים המסחריים של הקרן.

בהקשרה של Equity 1, מציינים לחיוב בבית ההשקעות את ההקלה הניכרת ביחס למחנק האשראי של השנים הקודמות, שיפור באמון הצרכנים ובצריכה הפרטית לצד שיפור בשוק הדיור בדרום פלורידה, שם ממוקמים מרבית מרכזיה המסחריים. מנגד, מציינים שם לשלילה "מספר חריג של חנויות מקומיות שנסגרו באזור ב-2009".