עסקאות נוגדות במקרקעין מעמידות את בתי משפט בפני אחד מהאתגרים החשובים בדיני קניין. המדובר בשניים הנופלים בפח של מוכר כלשהו אשר ללא רחמים ובדרך כלל בזדון, מכניס את השניים למערבולת של משפטים אין סופיים ומעורר את השאלה של העדפת עסקאות.
הכלל הוא כי מי שחתם על הסכם רכישה ראשון אמור לזכות במקרקעין. התנאים שעל הקונה השני לעמוד בהם כדי לזכות הם תום ליבו בעסקה ותשלום תמורה, ושהעסקה לטובתו נרשמה. תום הלב של הקונה השני כולל בתוכו גם אי עצימת עין (ראו ע.א 318/83 אגוזי). לאחרונה התווסף לתום לב מרכיב נוסף, והוא ביקור במקרקעין בטרם רכישה.
הלכה בידינו כי ברכישת דירה אין הקונה יוצא לידי חובת תום הלב אם אינו מבקר בדירה, ובביקור כזה היה יכול לעלות על עקבות זכויות של בן או בת זוג (ראו ע.א 3002/93 סיטון).
לאחרונה בית משפט המחוזי מיישם הלכה זו גם ברכישת קרקע פנויה, בעניין ה.פ 220/06 בנק הפועלים בע"מ נ' עמותת אל-אנסארי, שנדון בחיפה בפני השופט אריה רזי.
בתביעה זו, עמותה כלשהי רכשה חלק ממקרקעין שהיה בשיתוף של מספר בעלים. העמותה לא דאגה לכל רישום של הערת אזהרה לטובתה במשך חמש שנים. לימים, המוכר שיעבד את המקרקעין לטובת בנק הפועלים. בנק הפועלים רשם משכנתא על המקרקעין לאחר שווידא שזכויות המוכר נקיות בנסח, ושמאי מטעמו ביקר בשטח וראה שהשטח כולו היה זרוע עשבייה פראית.
השופט רזי דחה את טענת העמותה שלפיה הבנק נהג בחוסר תום לב, כי על המקרקעין היו פזורים יתדות ברזל ובקטע קטן אחד אמנם רואים ברזלי זווית הנעוצים בקרקע בצורה היקפית. רזי קובע כי כל המתחם הינו 12 דונם, שומם ונטוש, ואלו לא מהווים סימנים לעסקה נוגדת.
רזי קובע כי יש גם לתמוך בגישה לפיה ייתכנו מקרים שבהם הימנעות מלבקר בנכס שאיננו שטח בנוי, עלולה להתפרש כחוסר תום לב מצדו של הקונה השני. כך, למשל, כאשר רוכש מקרקעין יודע שהחזקה בנכס נמסרה על-ידי הבעלים לשימושו של אחר. אך במקום שבו מדובר בנכס רחב היקף הנמצא בבעלות משותפת ורשום על שם 11 בעלים - אין לייחס כל משמעות לנוכחות של יתדות ברזל בשטח.
בפסק דין זה קובע ביהמ"ש את הביקור במקום כאחד ממרכיבי תום לב (ראו גם מ. בניאן - דיני מקרקעין עקרונות והלכות ע' 475). יש לעניין זה השלכה על רכישת מקרקעין הנמצאים הרחק מעיני הקונה, ונדמה שהסתמכות על מקרקעין ללא בדיקה אודות מצבו הפיזי עלולה להביא לתוצאות קשות.
הכותב הוא ממשרד עורכי דין בלטר גוט אלוני ושות'.