הסכם מכר של מקרקעין כולל בדרך כלל סעיפי מבוא שהם הצהרתיים מצד המוכר והקונה. המוכר מצהיר על בעלות בנוגע לזכויותיו במקרקעין, וכן כי הממכר ראוי להימכר. מנגד הקונה מצהיר כי ראה ובדק את הממכר, וכי אין לו טענות בנוגע לממכר. דא עקא, לעיתים קרובות ההצהרות של צד כלשהו אינן אמיתיות - בעיקר בכל הנוגע לממצאים והצהרות הנוגעות לתחומי תכנון ובנייה או ליקוי בנייה מוסתרים.
בעבר שלטה בפסיקה המגמה של "יזהר הקונה". כלומר, גם אם המוכר מצהיר הצהרת שקר, מאחר והקונה חתם על הצהרה שהוא "ראה ובדק" - אין לו אלא להלין על עצמו. אך מגמה זו התהפכה, והפסיקה במשך למעלה מעשור קובעת כי הצהרה של הקונה בדבר "ראה ובדק" לא פוטרת את המוכר.
היות הממכר על פי היתר בנייה אם לאו, הינו דבר חיוני. קונה סביר משלם ממיטב כספו מתוך תחושה ובטחון שאכן רוכש בית "כשר" לא רק מבחינה קניינית, אלא גם מבחינה תכנונית. בעיה דנן נדונה לאחרונה בבית משפט השלום, בפני השופט מרדכי בן חיים, בעניין ת.א (ת"א) 29336/06 אלדד כהן ואח' נ' חיים בר.
התובעים רכשו בית בשנת 1999, כששטח הבית בנסח המקרקעין היה כ-250 מ"ר. בשנת 2005 הסתבר לתובעים כי 93 מ"ר מהבית אינו בנוי על פי היתר. התובעים תבעו על נזק שנגרם לטענתם בגין חלק זה מהמקרקעין אשר לא בהיתר. הנתבעים הודו שחרף ההצהרה מצד הקונים לא ראו ולא בדקו את הבית, ולמעשה לא וידאו שאכן הבית בנוי על פי היתר בכל חלקיו.
לבדוק גם בעירייה
השופט מרדכי בן חיים קובע שגם הקונים אחראיים למחדל באשר לא בדקו את הממכר חרף הצהרתם, ולכן בית המשפט ייחס לקונים אשמה של רבע מהמחדל, ושלושת רבעים לנתבעים, המוכרים.
לעניין גובה הנזק, השופט בן חיים הסתמך על חוות דעת של מומחה מטעם בית המשפט וממצאיו, וקבע כי יש לקחת בחשבון בהערכת שווי ירידת הערך המיוחס לחלקי בניין שנבנו בלא היתר "את אי הוודאות בשאלה אם תתממש אפשרות הריסה של החלקים החורגים, עלות ההכשרה ושיקולים ערכיים ומשפטיים המצדיקים הקטנת השווי על יסוד התובנה לפיה אין חוטא נשכר". לבסוף, ובשיקול כל המרכיבים, נקבעה ירידת ערך של 20% מכלל הערך הריאלי לאותם שטחים חורגים.
פסק דין ממצה זה צריך להיות נר לרגלי מוכרים וקונים ועורכי דין כאחד. לא די בבדיקה של נסח מקרקעין - יש לבדוק גם את התוכנית בעירייה.
המחבר הינו מומחה למקרקעין ממשרד עורכי דין בלטר, גוט, אלוני ושות'.