גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

אמות

‏‎‎ממליץ: אנליסט הנדל"ן של אי.בי.אי, שי ליפמן

‏‎‎תוצאותיה הכספיות של אמות לרבעון הרביעי של שנת 2009 מראות כי נמשכת המגמה של עליית ה-‏NOI‏ (רווח תפעולי נקי) הן מרכישות חדשות והן מעליית שכר דירה. להערכתנו, מדובר בחברה יציבה מאוד, עם נכסים טובים ומבנה הון בריא.

בבחינת התוצאות ברמה השנתית, בולטת העובדה כי החברה אף הגדילה את התפוסה בנכסים בשנת 2009 והיא נמצאת היום ברמה של 96.3% לעומת 95.4% בשנת 2008, שאופיינה בירידה בביקושים לשטחי משרדים ופארקים תעשייתיים ברחבי הארץ.

אמות נכנסה להאטה במשק כחברה חזקה והיא אף ניצלה לא מעט הזדמנויות והגדילה משמעותית את מצבת הנכסים שלה כשרכשה נכסים בכ-766 מיליון שקל מתחילת 2009.

להערכתנו, בעקבות השיפור המסתמן בכלכלת ישראל ב-2010, אמות תוכל לחזור לתכנית עבודה מלאה בגין הקרקעות שבבעלותה וליזום פרויקטים חדשים כדי להיות מוכנים לביקושים שיחלו ב-2011.

יציבות החברה הוכחה ביתר שאת במהלך המיתון האחרון ואין ספק כי מניית אמות מהווה עוגן יציב במדד ת"א 100. נזכיר, כי באמתחתה של החברה נכסים לא משועבדים בהיקף של כ-2.5 מיליארד שקל וכן שהחברה גייסה בדצמבר 2009 חוב בהיקף של כ-168 מיליון שקל וחילקה דיבידנדים בהיקף של כ-100 מיליון שקל.

נכסים ובנין

‏‎‎ממליץ: שגיא ביגאס, ראש תחום מניות בתמיר פישמן

נכסים ובנין מחזיקה בישראל בכ-1.07 מיליון מ"ר שטחים מניבים, בעיקר דרך החברה הבת, גב ים, בפיזור גיאוגרפי גבוה וללא תלות בשוכר מהותי אחד. כמו כן, מחזיקה החברה בעוד כ-290 אלף מ"ר בגרמניה, שוויץ וארה"ב. בתחום המגורים נכסים ובניין פועלת בעיקר בישראל, דרך חברת נווה גד, וכן בארה"ב ובהודו.

בנוסף, לחברה עתודות קרקע זמינות בארץ של כ-1,800 יחידות דיור וכן כ-800 אלף מ"ר לנדל"ן מניב המהווים מנוף להתרחבות עתידית.

היתרונות שמציעה נכסים ובניין עבור המשקיעים כוללים קופת מזומנים רחבה של כ-2.4 מיליארד שקל, המאפשרת רכישות בהיקפים גדולים, כגון רכישת בניין המטה של ‏HSBC‏ במנהטן. יתרון נוסף הוא ביכולת השמירה של החברה על שיעורי תפוסה גבוהים בנכסיה של כ-93%, תוך עלייה בשכר הדירה של שוכריה. בנוסף לאלו החברה מציגה צמיחה מתמשכת בפרמטרים התפעוליים.

גורמי הסיכון בהשקעה בנכסים ובניין מצויים בעיקר בפעילות היזמית מעבר לים בלאס וגאס ובקרקעות בהודו שרובן מחכות לזמנים טובים יותר. עם זאת פעילויות אלו מהוות חלק קטן משווי החברה.

בשורה התחתונה, כשמשקללים את כל הפרמטרים מתקבלת חברה בעלת יכולת ייצור ערך מוכחת, אשר מרבית נכסיה תזרימיים ומצויים במקומות שפחות נפגעו מהמשבר, יחד עם האופציה של התאוששות עתידית וחזרה של הביקושים בארה"ב ובהודו, וכל זאת במחיר מניה אטרקטיבי.

‎‎מבני תעשיה

‏‎‎ממליץ: שמעון אוליאל, מנהל מחלקת מחקר באנליסט

מבני תעשייה, הנשלטת על ידי כלכלית ירושלים שבבעלות אליעזר פישמן, עוסקת בייזום וניהול מבני משרדים, תעשייה, מגורים ועוד, בהיקף של כ-2 מיליון מ"ר. מניית החברה מציעה נגישות לתמהיל נכסים יציב מחד ובעל פוטנציאל עתידי מאידך.

תיק הנכסים של החברה כולל נדל"ן מניב בישראל, בהיקף של כ-70% מהשטח וכ-60% מהשווי, ובמדינות מערביות שנפגעו פחות במשבר ובעיקר בקנדה וגרמניה, בהיקף של כ-30% מהשווי. כמו כן הוא מציע חשיפה בהיקף סביר לפעילות ייזום נדל"ן, ברוסיה, אוקראינה והודו.

על אף ירידת התפוסה בנכסיה בשנת 2009, שמרה מבני תעשייה על הכנסותיה והציגה תזרים מזומנים מפעילות שוטפת הגבוה מ-150 מיליון שקל.

לכאורה, תמהיל נכסיה והפיזור על פני מספר גדול של שוכרים ושוקי פעילות דומה לזה של האם, אך משקל הנכסים בישראל, רמת הנזילות והנכסים הלא משועבדים גבוהים יותר והחשיפה לייזום נדל"ן והיקף החוב נמוכים יותר.

מבני תעשייה נסחרת מתחת להונה העצמי, שאינו משקף התפתחויות חיוביות, אם תהיינה, בפעילות ייזום הנדל"ן וכן לפי שווי המשקף מכפיל של 10 על הרווח מנדל"ן מניב, תוך לקיחה בחשבון של נכסים שאינם מניבים הכנסות בשווי שמרני.

‎‎אליעזר פישמן הוא בעל השליטה ב"גלובס"

אספן גרופ

‏‎‎ממליץ: אורי גלאי, מנכ"ל סיגמא בית השקעות

‏‎‎שוק הנדל"ן עבר ועודנו שרוי במשבר, לפחות בכל הקשור לפעילות הנדל"ן בעולם. השקעה בחברות נדל"ן דורשת בחינה מדוקדקת וסלקטיבית כחלק מהליך הכרחי של ניהול השקעות וניהול סיכונים.

חברת אספן גרופ, שבבעלותו של רוני צארום ובניהולו של אילן גיפמן, מתמחה בתחום הנדל"ן המניב בישראל עם חשיפה גם לנדל"ן מניב באירופה, בעיקר בגרמניה ושוויץ, ובארה"ב.

לאספן 183 אלף מ"ר של מבנים להשכרה בישראל המושכרים בתפוסה של 94% לכ-290 שוכרים שונים עם משך שכירות ממוצע של כחמש שנים. בחו"ל מחזיקה החברה כ-80 אלף מ"ר של משרדים להשכרה המושכרים לכ-20 שוכרים ובתפוסה של 100%.

ב-2009 רשמה אספן רווח נקי של 32 מיליון שקל לעומת רווח של 4.7 מיליון שקל בשנת 2008. חלק מרכזי מהרווח נבע ממימושי קרקעות ועלייה בהכנסות מדמי שכירות. לחברה קופת מזומנים הממתינה להזדמנויות השקעה כאשר במקביל בוחנת החברה אופציות למימוש נכסים קיימים.

לאספן גרופ מדיניות דיבידנד חדשה הקובעת כי היא תחלק מדי תקופה עד 50% מהרווח הנקי באותה תקופה ובלבד שסכום החלוקה לא יעלה על 50% מתזרים המזומנים מפעילות השוטפת של החברה.

מכפיל ההון של החברה עומד על 0.7, כלומר שווי השוק נמוך משווי ההון העצמי של החברה. ניתן בהחלט לצפות כי החברה תמשיך להתפתח ולצמוח בתחומי הנדל"ן והאנרגיה הירוקה, אליו נכנסה באחרונה, בשנה הקרובה ובשנים הבאות ולכן סבור ששווי השוק של החברה בטווח הזמן הבינוני והארוך יהיה גבוה מהשווי הנוכחי.

מליסרון

‏‎‎ממליצה: ברורית פיין, אנליסטית בפעילים

‏‎‎מליסרון, שבבעלות קבוצת עופר, עוסקת בתחום הבנייה וההפעלה של שטחי מסחר ומשרדים בישראל והינה אחת מחברות הקניונים הגדולות בישראל. בבעלות החברה ארבעה נכסים מניבים: קניון רננים ברעננה, מתחם הקריון בקרית ביאליק, קניון רמת אביב בתל-אביב וקניון סביונים ביהוד. בנוסף, החברה מחזיקה 50% במרכז הקניות "חוצות המפרץ" שבחיפה.

במשך שנים רבות פעילותה העיקרית הייתה החזקה ותפעול של שני הנכסים ברעננה ובקריית ביאליק. בשנת 2009 ,בשלהי המשבר, ביצעה מליסרון מספר רכישות אשר הגדילו באופן משמעותי את פורטפוליו הנכסים שבבעלותה. החברה רכשה מידי אפריקה נכסים את קניון רמת אביב וקניון סביונים, וכן רכשה 50% ממרכז קניות חוצות המפרץ.

תוצאות הפעילות של מליסרון בשנה החולפת מצביעות על יציבות ב-‏NOI‏ (הכנסות מהשכרה בניכוי הוצאות הפעלת הנכסים), שברבעון הרביעי עמדו על כ-91 מיליון שקל וקצב שנתי של 365 מיליון שקל. ה-‏FFO‏ של החברה (הרווח הנקי בנטרול הכנסות והוצאות חד פעמיות ובתוספת הפחתות שונות) הסתכם ב-52 מיליון שקל.

לאורך שנים, החברה נוקטת באסטרטגיה שמרנית אשר באה לידי ביטוי במאזן חזק, רמת מינוף נמוכה יחסית לענף, ותזרים מזומנים יציב עם צמיחה מתונה.

נכסי החברה הוכיחו עמידות במשבר האחרון ושמרו על שיעורי תפוסה של כ-99%. למרות שלחברה אין מדיניות דיבידנד מוצהרת, היא נוהגת לחלק דיבידנדים שוטפים בשיעור גבוה מהרווח הנקי.

על סמך זאת, אנחנו ממליצים על מליסרון כהמלצה להחזקה סולידית לטווח ארוך בתיק ההשקעות. ‏‎‎