לב ליבם של דיני חוזים בין בני אדם הינו סוגיית גמירות דעת. כלומר, אותו רגע שהאדם הסביר המסתכל מהצד יוכל להניח כי אכן בין שניים נכרת הסכם מחייב כלשהו. דיני חוזים מנסים להתוות את הדרכים בהן ניתן להסיק אם נכרת הסכם מחייב בין אנשים אם לאו.
כשעוסקים בנכסי דלא ניידי, מתווספים לעניין זה גם דיני מקרקעין ובראשם הוראה המחייבת כי הסכם מקרקעין יהיה בכתב, ולא בעל פה. בעניין זה נשפך לא מעט דיו כדי לקבוע מהם התנאים כדי שפיסת נייר תהפוך להיות חוזה מחייב. תנאים כגון שמות צדדים, מהות העסקה, תאור הנכס, התמורה ותשלומי מיסים ומועדי מסירה הינם תנאים הכרחיים שבלעדיהם יהיה קשה מאוד לקבוע אם יש חוזה מחייב אם לאו.
לאחרונה בית המשפט המחוזי מחוז מרכז, מפי הנשיאה הילה גרסטל, דן בסוגיה הזו בעניין ה.פ. 09-08-10105 רשת דובדבן-רשת מרגולין נ' קלמן טובה ואח'.
בעניין דנן, בין התובעת לחלק מהנתבעים התנהלו הליכים משפטיים כלשהם שבסופם נוהל מו"מ לפיו המבקשת תרכוש דירה שבבעלות נתבעים אלו. המשא ומתן הבשיל לאי אילו הסכמות מלבד נושא היטל השבחה ומועד מסירת הדירה ופינויה, באשר בדירה היו באותה עת שוכרים.
בשל תקופת "בין המצרים" הנתבעים דחו את המשא ומתן והשלמתו לחוזה, ובינתיים ניהלו משא ומתן עם השוכרים שבדירה ולבסוף חתמו עם השוכרים הסכם.
הנשיאה גרסטל דחתה את התביעה לאכיפת ההסכם בקובעה, כי פרט מהותי ביותר כגון מועד השלמת התמורה ופינוי הדירה נשאר ללא הסכמה ועל כן אין לומר כי הייתה גמירות דעת בין הצדדים.
גרסטל אמנם מזכירה את הפסיקה של השנים האחרונות, שריככה את דרישת הכתב בהסכמי מקרקעין (כגון הלכת ע.א 3380/97 תמגר), אך קובעת כי אין מדובר בפרטים חסרים שנשמטו בהיסח הדעת, אלא בפרטים חשובים שדנו בהם הצדדים ולא הייתה הסכמה.
כמו כן גרסטל קבעה שאכן המוכרים ניהלו משא ומתן שלא בתום לב: "אמנם קיימת פרשנות מרחיבה לסעיף 12 לחוק החוזים, שלפיה במקרים קיצוניים של חוסר תום לב בגינו לא השתכלל משא ומתן כדי חוזה יכול בית המשפט לאכוף את החוזה, אולם נקבע בפסיקה כי מדובר במקרים חריגים במיוחד ובמקום בו ניכרים "פערי כוחות" ורק כאשר ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים מקימות את יסודות גמירות הדעת והמסוימות יעשה שימוש בסעד חריג זה. לפיכך נקבע שברוב המקרים לא ייטה בית המשפט לאכוף בפועל חוזה שלא נכרת בין הצדדים, אף אם נקבע שהייתה התנהלות שאינה בתום לב".
פסק דין זה ממצה ומחדד כאחד את חשיבות ניהול משא ומתן בתום לב, וחייב להיות נר לרגלי כל בעל נכס ומתעניין בנכס ועורכי דין כאחד.
המחבר הינו מומחה למקרקעין ממשרד בלטר, גוט, אלוני ושות'.