המדריך למשכנתאות פישר החדשות

ההנחיה החדשה של בנק ישראל מנוסחת בבנקאית למתקדמים. לנוחות הקוראים הנה המשמעויות של הפצצה שהטיל אתמול סטנלי פישר, על האדם, נוטל המשכנתא או המתכונן ליטול כזו, מן היישוב:

• כמה הון עצמי אצטרך להביא מהבית כדי שהבנק ייתן לי משכנתא?

נאמר שאתה רוצה לקנות דירה שעולה מיליון שקל. עד היום יכולת להסתפק בהבאת 300 אלף שקל והבנק העמיד לך תמורתם 700 אלף שקל. ממחר, הבנק יוכל לתת לך רק 600 אלף שקל ותצטרך להעמיד 400 אלף שקל מכיסך, כלומר עוד 100 אלף שקל. למעשה, ההון העצמי שתידרש להביא מהבית לרכישת דירה עלה ב-33%.

• מה אכפת לי אם הבנק יגדיר אותי כ"לווה בסיכון גבוה"?

לבנק שייתן לך את הלוואת המשכנתא שתי אפשרויות:

1. אפשרות ראשונה: לדרוש ממך להגדיל את ההון העצמי שאתה מביא מהבית, כמו בדוגמה מהשאלה הקודמת.
2. אפשרות שנייה: לתת לך את ההלוואה במלואה. במקרה זה, מאחר שהבנק נדרש להפריש 0.75% מההלוואה, כלומר להציג הפסד מיידי, הוא יגלגל את העלות עליך. מניסיון העבר, לבנקים יכולת טובה לגרום לך לשלם את העלויות הנוספות שלהם.
3. גלגול העלות יגרום לייקור הריבית על הלוואת המשכנתא שלך בשיעור המוערך ב-1%-1.5%.

• אם המשכתנא היא בעבור דירה להשקעה, זה משנה משהו?

לא. יש לשינוי של פישר אותו אפקט בדיוק. תצטרך להביא עוד כסף מהבית או לשלם ריבית גבוהה יותר. במקרה של דירה להשקעה, שהרי היא כנכס פיננסי לכל דבר - הגדלת ההון העצמי והעלאת הריבית מקטינות שתיהן את התשואה על ההון ובכך מצמצמת את כדאיותה.

• האם יש לשינוי השלכות על מיחזור משכנתא קיימת?

אם חשבת למחזר את המשכתנא הקיימת, כדאי לחשוב שוב על הנושא. מבחינת הבנקים, מיחזור משכנתא קיימת הוא כמו לקיחת משכנתא חדשה ולכן הכללים המחמירים יחולו גם עליה.

• האם השינוי יכול להשפיע על בעלי משכתנא ותיקים?

המפקח על הבנקים ביקש מהבנקים לעשות מבחני לחץ (STRESS TEST) על תיק המשכנתאות. המבחנים נועדו לבחון השפעת הרעה בפרמטרים מסוימים על איכות האשראי של הבנק. למשל - מה תהיה איכות האשראי של הבנק במקרה עליית ריבית או ירידת מחירי דירות (המהוות ביטחון להלוואה).

אם תוצאות המבחנים של הבנק שלך לא יהיו טובים, הוא עלול לדרוש גם מלווים ותיקים עם משכנתאות קיימות לחזק את הביטחונות שלהם.

• האם ההנחיות החדשות יקטינו את התחרות בשוק המשכנתאות?

אין לדעת. מצד אחד, הבנקים יצטרכו לשמור על כל לירה ולתת הצעות פחות טובות כי רווחיהם יקטנו, הבנקים עשויים שלא להיות מוטרדים מנתח שוק אלא לדאוג קודם לרווחיות כך שהתחרות תקטן. מצד אחר, לגופים שירצו לגדול בנתח שוק ולהתחרות בזירת המחיר יהיה מרחב תמרון גדול יותר לתת ללקוח הנחות והוזלות.