מעלות: אופטימיים לגבי הנדל"ן בישראל ופחות לגבי חו"ל

כשנתיים לאחר גל אגרסיבי של הורדות דירוג לחברות המשתייכות לסקטור הנדל"ן המניב, חברת הדירוג S&P מעלות מפרסמת סקירה לפעילות הענף במחצית הראשונה של 2010, שמצביעה על שינוי כיוון אפשרי, עם ההסתייגויות הנדרשות.

אחרי תקופה ארוכה בה היו עדכוני הדירוג של מעלות לצד השלילי, הפכה המגמה במחצית הראשונה של 2010 למעורבת. כך, מתוך 28 פעולות דירוג שביצעה מעלות לחברות נדל"ן מניב, 9 מהעדכונים היו כלפי מטה, לעומת 8 שעודכנו בכיוון ההפוך. 11 חברות נוספות נותרו ללא שינוי. מספר חברות הנדל"ן עם תחזית דירוג שלילית ירד מ-26 ל-18, ומספר החברות עם תחזית יציבה עלה מ-9 ל-16.

במעלות מזהים הבדלים מהותיים בין מצב שוק הנדל"ן בישראל לזה שבחו"ל. בהתאם לכך מחלקים את חברות הסקטור לשתי קבוצות ומציינים כי לרוב החברות שדירוגן ירד מתחילת השנה חשיפה גבוהה לפעילות בשוקי חו"ל.

לפי מעלות, "המשק הישראלי מפגין חוסן כלכלי ופרמטרים חיוביים אל מול הכלכלות המפותחות של ארה"ב וחלק ממדינות אירופה ונראה כי הוא יוצא מהמיתון הגלובלי במהירות רבה יותר מארצות רבות. שיעור הריבית המקומי נמצא בשפל היסטורי ומשפיע לחיוב על המחירים בענף הנדל"ן".

לגבי החברות שעיקר פעילותן בישראל, מציינים במעלות כי אצלן "חלה התייצבות ואף עלייה מתונה בהערכות השווי. העלייה נובעת מירידה ברמת הסיכון של נכסים, המשתקפת בירידה מסוימת בשיעורי ההיוון וכן משיפור ברמת התפוסה של הנכסים ועלייה מסוימת בשכר הדירה".

פחות אופטימיים על הנדל"ן בחו"ל

לעומתן, בעניין החברות הפועלות בחו"ל, טוענים במעלות כי "בחינת השוויים של הנכסים בחו"ל, אינה מאפשרת להסיק מסקנה חותכת לגבי סיום תהליך ירידה הערך. זאת על רקע האפשרות להמשך ירידה בדמי השכירות ושיעורי התפוסה באזורים רבים באירופה וצפון אמריקה".

בפילוח הפעילות המניבה למשרדים ולמרכזים מסחריים בישראל, זו האחרונה נתפסת על-ידי כלכלני חברת הדירוג כבעלת יציבות גדולה יותר. לגבי הנדל"ן המסחרי, מעריכים במעלות כי "החודשים הראשונים של 2010 העידו על החוזק היחסי של הענף ברמת פדיונות. אווירה כלכלית חיובית של תחילת 2010 באה לידי ביטוי גם באזור המרכז וגם מחוצה לו. להערכתנו, רמת הפדיונות למ"ר תישאר יציבה בתקופה הקרובה".

לעומת זאת, בעניין הנדל"ן למשרדים, מציינים במעלות כי "אנו ממשיכים לראות בתחום המשרדים אחד מהסקטורים התנודתיים יותר בנדל"ן המניב והרגיש ביותר בעתות משבר", וזאת למרות הערכה ולפיה "בשל הירידה המתמשכת בהיצע בנייני המשרדים החדשים באזור המרכז, ההתאוששות בסקטור זה עשויה להיות מהירה בהשוואה למשבר של תחילת שנות ה-2000".

כמגמה, שיפור נוסף שמזהים במעלות, נוגע למצב הנזילות בקרב חברות הסקטור, למרות שהוא בחלקו עדיין בעייתי. לפי מעלות, "גם בתחום זה אנו עדים לסימני שיפור ראשונים, בעיקר בזכות השיפור בשווקים הפיננסיים".

יחד עם זאת, הם מדגישים כי "מספר חברות טרם הצליחו לגייס מספיק מקורות על-מנת לעמוד בתשלומים הקרובים והן עדיין נסמכות על מכירת נכסים למיניהם. להערכתנו, מיחזור אג"ח של חברות אלה יהיה מאתגר גם בשנה הקרובה".