דויטשה בנק "מאשים" את פישר והריבית בניפוח מחירי הדירות

דן הרוורד, אנליסט הבנקים בדויטשה בנק, טוען באופן חד משמעי כי הריבית הנמוכה במשק, אותה מנהיג נגיד בנק ישראל פרופ' סטנלי פישר, היא הגורם העיקרי שמביא לעלייה במחירי הדירות - ולא גורמים אחרים כמו מלאי הדירות ההדוק, כפי שטוענים הקבלנים.

בסקירה עדכנית על הבנקים, שכותרתה "האם יש בועת נדל"ן", קובע הרוורד כי "הירידה החדה בריביות המשכנתא לרמה של 2.4% (לעומת 5.5% בממוצע לפני 2008) היא היא הגורם העיקרי שהביא לעליית מחירי הדירות, יותר מאשר המחסור במלאי הדירות". הוא מדגיש את הזינוק בהיקפי משכנתאות הפריים כחיזוק לטיעונו.

הרוורד מדגיש כי שיעורי המינוף של משקי הבית בישראל נמוכים יחסית לאירופה וארה"ב, ובאותה נשימה מציין כי "רק עלייה בריבית תביא לירידה במחירי הדירות".

לפי נתוני הלמ"ס, מחירי הדירות זינקו ב-48% ב-3 השנים האחרונות. רוני חזקיהו, המפקח על הבנקים, ציין בחודש יולי האחרון כי שיעור המימון הממוצע של המשכנתאות בישראל עלה לכ-60% ברבעון הראשון של 2010, לעומת כ-40% בשנת 2004. בבנקים מדברים על שיעורי מימון גבוהים יותר באזור המרכז. במקביל, גובה המשכנתא זינק ב-34% ב-3 השנים האחרונות, בעוד שהשכר הממוצע עלה ב-7.1% בלבד באותה תקופה.

"דירה ממוצעת בישראל דורשת 87 חודשי עבודה - הרבה מעל הממוצע הרב-שנתי של 76 חודשי עבודה", כותב הרוורד בסקירתו. הוא מציין תרחישים אפשריים לשנים הקרובות: "אם הריבית תיוותר נמוכה בשנתיים הקרובות, מחירי הדירות עשויים לעלות ב-12% נוספים. אך אם הריבית תעלה ל-4% עד הרבעון הרביעי של 2012, והריבית הממוצעת של המשכנתאות תחזור ל-5.5%, אזי מחירי הדירות יירדו ב-9%".

אגב, באשר למניות הבנקים, הרוורד ממשיך להחזיק בעמדה חיובית עליהן ואומר כי הן נסחרות בשווי אטרקטיבי בבחינת מכפילי ההון שלהן. לפי התחזיות של הרוורד, הבנקים הגדולים (לאומי, הפועלים, דיסקונט ומזרחי טפחות) נסחרים במכפילים של 0.6-1 על ההון העצמי החזוי ב-2011, מתחת למכפיל הון היסטורי ממוצע של כ-1. הרוורד מחזיק בהמלצת "קנייה" על לאומי ומזרחי טפחות והמלצת "החזק" על הפועלים ודיסקונט .