רק פישר יכול לצנן את שוק הנדל"ן

"השינוי האמיתי", כינה ביבי נתניהו את הצעדים שהוכרזו השבוע בקול תרועה רמה לריסון מחירי הדירות.

אבל "שינויים אמיתיים" לא מתרחשים רק באמצעות הצהרות על דברים אמיתיים לכאורה.

שוק הדיור מושפע הרבה פחות מדיבורים.

כמו כל שוק, הוא מושפע הרבה יותר מהיצע ומביקוש "אמיתיים", שבמסגרתם נקבעים מחירים, גם אם לכאורה מוגזמים או מופרזים או בועתיים. לממשלה או לבנק ישראל יש כמובן יכולת, גם אם מוגבלת, להשפיע על ההיצעים ועל הביקושים. בואו נראה איך הדברים ה"אמיתיים" עובדים.

הריבית במשק

לריבית המוניטרית יש אפקט חזק מאוד על הביקוש בשוק הדירות מסיבה טריוויאלית: כל הפחתת ריבית לרמות אפסיות - מהלך שנועד להוריד את עלויות ההלוואות - מעודדת רכישה של נכסים אחרים בניסיון לחפש תשואות אלטרנטיביות גבוהות מהריבית הריאלית השלילית ומעלה את התמחור של נכסים מניבי הכנסה בטווח הקצר, כמו מניות, איגרות חוב, סחורות וגם דירות.

שלא במפתיע, שוקי המניות והאג"ח התאוששו פלאים מאז נפלו הריביות מסביב לעולם בעקבות המשבר הפיננסי.

כפי שבנק ישראל יודע, ואף מודה בזאת בריש גלי, התמסורת המלאה מהמדיניות המוניטרית להלוואות המגובות במשכנתא המריצה את עליית המחירים בשנתיים האחרונות, בייחוד לאחר הורדת הריבית המוניטרית לרמה אפסית ברבעון הראשון של 2009. השינוי המהיר במחירים הונע בעיקרו מצד הביקושים ולא מצד ההיצע, הקשיח יחסית, ואלו ביקושים המונעים לא מצרכים פונדמנטליים בשירותי דיור אלא מכסף זול שמנסה להשיג תשואות גבוהות (דירות להשקעה).

פלונטר בועתי

בשנת 2009, למשל, מתוך כ-102 אלף עסקאות שנעשו בדירות (ללא בנייה עצמית), כ-31% רכשו דירות להשקעה והשאר הם רוכשי דירה ראשונה או משפרי דיור, לרבות תושבי חוץ (כ-38% וכ-31% בהתאמה).

המגמה של רכישת דירות להשקעה אמנם התמתנה ב-2010, אבל עדיין נותרה ברמה גבוהה יחסית (כ-27% מהעסקאות בדירות ברבעון השני של 2010).

התוצאה היא, כמובן, תהליך בועתי בשוק הדיור, שמתבטא בעליות מחירים קיצוניות בשיעור עשרות אחוזים תוך שנתיים בלבד, וגורם כאב ראש בבנק ישראל. מצד אחד, למרות העלאות הריבית האחרונות, הריבית עדיין נמוכה דיה כדי להמשיך ולהמריץ עליות נוספות בשוק הדיור.

מצד שני, העלאת ריבית הדרגתית עד רמות שיכולות לבלום את הביקושים בשוק הדיור (מעל 5% לפחות) אינה באה בחשבון ונראית דמיונית בטווח הקרוב. העלאת ריבית כזו עלולה לחנוק את ההתאוששות במשק, בייחוד לאור מצבם של המשקים המקרטעים בארה"ב ובאירופה שימשיכו, ככל הנראה, לשמור על ריביות אפסיות במהלך השנה הקרובה.

הפלונטר הזה הוא כאמור כאב ראש עצום לבנק ישראל משום שהסתבכות בבועת דיור הופכת מהר מאוד לאחד העיוותים הכלכליים הגדולים של המשק ולסכנה ליציבות הפיננסית, שלא לדבר, כמובן, על הבעיה החברתית: יותר ויותר זוגות צעירים שאינם מסוגלים לרכוש דירה.

יכולת תמרון מוגבלת

בבנק ישראל טוענים שהעליות הקיצוניות נמשכות כבר כשנתיים ופיצו על דשדוש ואף על ירידה בשנים שקדמו להן. העלייה הזו, דרמטית ככל שתהיה, סבורים בבנק, אינה מצביעה בהכרח על ההמשך. אלא שההמשך לא מבשר שינוי: הריבית הריאלית הנמוכה עלולה להמשיך ולעשות את עבודתה ולהוסיף את שלה למדורה הבוערת במחירי הדיור.

יכולת התמרון המוגבלת של בנק ישראל בהעלאת הריבית גרמה בחודשים האחרונים לנגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, להאיץ בממשלה לפעול בצד ההיצע כדי לשחרר קרקעות במהירות. במקביל, הפיקוח על הבנקים ניסה לבלום את הביקוש באמצעות הוראות להקשחת תנאי המשכנתאות. האם זה עוזר? לא ממש.

צעדי בנק ישראל

פישר והמפקח על הבנקים, רוני חזקיהו, ניסו בצעדיהם האחרונים לייקר את המשכנתאות שמעל 800 אלף שקל. הם פעלו כדי לייקר את ההון לבנקים באמצעים שונים, כמו חובת הפרשה מוגדלת לחובות מסופקים מעל מימון של 60% מחודש יולי, הקצאה מלאה למשכנתאות במימון גבוה מעל 60% ובהיקף של מעל 800 אלף שקל מנובמבר.

הרציונל של חזקיהו ופישר היה הגיוני לכאורה: אם בנק ישראל ייקר את מחיר ההון לבנקים, הבנקים יגלגלו את העלות הנוספת ללקוח, המשכנתא תתייקר, הלקוחות יהססו, ויוותרו על רכישת הדירה.

זה לא עבד, משני טעמים:

האחד, הרגישות של לקוחות להתייקרות משכנתא בחצי עד אחוז ואף יותר, נמוכה למדי. מעט מאוד רוכשי דירות, אם להשקעה ואם בדירות יד ראשונה, יוותרו על משכנתא בגלל התייקרות של חצי אחוז או אחוז.

הסיבה השנייה היא שההתייקרות עבור הבנקים כלל לא גולגלה אל הלקוח. בשוק המשכנתאות יש, למרבה הפלא, תחרות די עזה בין ארבעה בנקים: מזרחי טפחות, שמוביל את השוק, לאומי השני, פועלים שמאוד מעוניין לגדול וגם דיסקונט. התוצאה היא שהבנקים ספגו את העלות הנוספת (מדובר במיליוני שקלים בודדים) וכמעט לא ייקרו את המשכנתאות ללקוחות. מה יקרה בנובמבר בעקבות ההוראה המחמירה יותר? אנחנו לא תולים בה הרבה תקוות, גם היא לא תצליח לרסן את נטילת המשכנתאות.

צעדי הממשלה והאוצר

אין למעשה צעדים כאלה או מדיניות מגובשת ונחושה לטיפול בצד ההיצע בשוק הדיור, ומסיבת העיתונאים הבהולה השבוע של נתניהו ושטייניץ הוכיחה זאת.

זו ממשלה נטולת משילות, שכמעט כל מפלגה בה מפולגת ומסוכסכת, וכל שר עושה בה כראות עיניו. מנגד, פקידי האוצר מתעקשים שלא להקל על זוגות צעירים באמצעות צעדי מיסוי שונים מאחר שהם רואים בזאת מעין חטא קדמון שתומך ביקושים.

גם המחשבה שאפשר לטפל בצד ההיצע בצעדים אפקטיביים, של זבנג וגמרנו, היא נאיבית ולא מעשית. את האיטיות של הכשרת קרקעות, את הביורוקרטיה הישראלית ואת הבעיות ברמות התכנוניות בענף הנדל"ן, אי אפשר לפתור בהינף עפעף. כי זה לא מעשי לפתור תחלואים שנצברו במשך שנים רבות בהחלטות שמתקבלות מהיום למחר, גם אם הן החלטות נכונות ומתבקשות (ראו הרפורמה ה"נמרחת" במינהל מקרקעי ישראל).

המסקנה היא שפישר לא יכול לסמוך על נתניהו ועל שטייניץ בשוק הדיור. אם השוק לא יירגע (והעדויות לכך, בשלב זה, סותרות), בנק ישראל חייב יהיה לעבור לצעדים הרבה יותר דרסטיים והרבה יותר אפקטיביים, כפי שרמז על כך חזקיהו בחודשים האחרונים.

הגבלה גורפת של משכתנאות

מה אפשר לעשות? אפשר לאסור בצורה גורפת מימון גבוה מ-50%. כלומר, מי שלא מסוגל להביא מהבית 50% מערך הדירה, לא יקבל משכנתא לרכישתה.

אפשר גם לאסור בצורה גורפת מתן הלוואות שגבוהות מ-800 אלף שקל, מה שעשוי לעצור את הביקוש לדירות ברמת מחירים בינונית ומעלה ועדיין לאפשר לזוגות צעירים לקחת משכנתא לרכישת דירת במחירים סבירים יחסית.

אפשר גם לחשוב על צעד שנראה אמנם דרקוני אבל עשוי להיות אפקטיבי: איסור גורף על משכנתאות בריבית משתנה, הלהיט של השנתיים האחרונות.

כפי שניתן ללמוד מנתוני האוצר, מעל 80% מהמשכנתאות שנלקחו השנה הן בריבית משתנה (משכנתאות פריים וצמודות בריבית משתנה), תוצאה ישירה של הריבית הנמוכה (ריבית בנק ישראל עומדת כיום על 2% וריבית הפריים על 3.5%) והאינפלציה הנמוכה.

באופן טבעי רוכשי הדירות העדיפו בסביבה נוחה כזאת משכנתאות צמודות בריבית משתנה או על-פני משכנתאות יקרות יותר בריבית קבועה צמודות למדד. הם חושפים את עצמם לסיכונים של עלייה עתידית בריבית שגוררת עלייה בהחזרים החודשיים. איסור גורף על משכנתאות מהסוג הזה ייקר את המשכנתא בכ-1.5% (המשכנתא בריבית קבועה יקרה יותר), מה שעשוי לצנן את הביקושים.

פישר עשוי לקבל את ההחלטות האלה בקרוב. חוסר המעש הממשלתי לא יותיר לו ברירה.

eli@globes.co.il