הסיבות שבהן מסבירים את נסיקת מחיר הדירות בשנתיים החולפות הן צמצום ההיצע ועליית הביקוש - טיעונים כלכליים שנגזרים מספר מבוא לכלכלה שנה א'. טוענים שאין התחלות בנייה בגלל הביורוקרטיה, אבל הביורוקרטיה לא התדרדרה לה לפתע תוך שנתיים. הביורוקרטיה הכרוכה בהתחלות בנייה הייתה כאן גם לפני חמש שנים.
גורם טרי
גם עלויות הייצור לא השתנו - מחיר תשומות הבנייה והשכר המשק היו יציבים, ולכן אין גם בהם בכדי להצדיק את ההתייקרויות. גם בהיצע לא נרשם שינוי משמעותי, ולכן הכרזת הממשלה על 15% הנחה לקבלנים זריזים לא תפתור את הבעיה - התוצאה תהיה כנראה שהקבלנים ייהנו מהטבת מס, אך זו לא תשפיע על מחיר הדירות לצרכנים.
עליית הביקוש היא-היא הגורם לעליית מחיר הדירות בשנים האחרונות. והעלייה בביקוש לא מתרחשת, מבלי שיש כסף גדול שדוחף אותה. לא רק ברמת הריבית הנמוכה, אלא גם בכמות. ברמה המקרו-כלכלית, ההתפתחות המשמעותית היחידה שיכולה להסביר את הביקוש הגואה היא הקפיצה החדה בכמות הכסף שנמצא במשק. זה הגורם היחיד שלא היה כאן לפני שנתיים.
הקפיצה שנרשמה בכמות הכסף, ומשתקפת בגרף באופן מובהק ומבהיל, היא הסיבה שאנשים מוכנים לשלם יותר על דירות - זה פשוט כי יש להם יותר כסף!
ההשערה שלי היא, שאחד הגורמים המניעים את הדפסת כספים הוא קניות הדולרים חסרת הגבולות של בנק ישראל. כך באופן עקיף וסמוי, דחפה המדיניות המוניטארית את העלייה המסחררת במחיר הדירות.
כשבנק מרכזי מתערב בשוק המט"ח וקונה דולרים מיצואנים, הוא מזרים עירויי חיצוני לבסיס הכסף של מערכת הבנקים. צעד כזה מרחיב את כמות הכסף במשק ומגדיל את רזרבות המט"ח בבנק המרכזי.
לדוגמא: אם הבנק המרכזי לא היה מתערב בשוק ולא היה קונה דולרים, תקבולי המט"ח של היצואנים היו עוברים ליבואנים בשער חליפין שהיה נקבע, למשל, ב-3.3 שקלים לדולר, כמות הכסף לא הייתה משתנה, לאנשים לא היה עודף מזומנים ועליית מחיר הדירות הייתה מתמתנת.
הכסף שמוזרם למערכת דרך בסיס הכסף מגיע בשלב הראשון בעיקר לעשירונים העליונים. מכיוון שאלה מרוכזים במרכז הארץ, עלה תחילה מחיר דירות היוקרה בתל אביב ובירושלים ואז חלחלה השפעתם כלפי מטה, לאזורים אחרים ולדירות המיועדות לאוכלוסיה פחות עשירה.
כסף ימשיך להשתולל
אמנם הגידול בכמות הכסף התמתן במחצית השנייה של 2010, אך החדשות הרעות הן שהכסף שכבר נמצא בידי העשירונים העליונים ימשיך להשתולל, עד שימצה את עצמו מבחינת המחירים בשוק הנכסים והדירות.
בנק ישראל אינו מתכוון בינתיים למשוך אליו בחזרה את הכספים שהזרים, בטענה שברצונו להגן על היצואנים דרך שער החליפין של השקל והדולר. לכן יש לצפות שאפילו אם תהיינה תנודות - רמת מחיר הדירות תמשיך ותהיה גבוהה.
כשמבינים את הגורם המרכזי לנסיקת המחירים, הצהרות נגיד הבנק על כוונתו להילחם בה באמצעות עוד העלאת ריבית ברבע אחוז, נשמעות כמו בדיחה תפלה.
הכותב מרצה בתוכנית MBA במרכז ללימודים אקדמיים אור יהודה