גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מחירי הנדל"ן לא תמיד עולים

וגם כשהם עולים, זה לא תמיד טוב לבעלי הבתים. 3 אקסיומות על מחיר דירות - וניפוצן

אקסיומה 1: מחירי דיור עולים זה טוב לבעלי הדירות

חבר שלי, איש היי-טק רציונלי בדרך כלל, התגאה באוזני על רווחים שגרף מדירת 4 חדרים בשכונה בצפון תל אביב שקנה באמצע 2007 ובה הוא גר. שכנו, בדירה זהה כמעט לחלוטין, מכר את דירתו ב-3 מיליון שקל.

לא רציתי להשבית את שמחתו, אך בהביאי בחשבון את ההיריון המתקדם של חברי ההיי-טקיסט הרציונלי ובת זוגו - הזינוק במחירי הדיור הוא בשורה רעה עבורם. סביר כי בתוך מספר חודשים הם יאלצו לצרוך יותר מן המוצר שנקרא נדל"ן למגורים, וכדי שיוכלו להמשיך ולהתגורר בשכונה שבה הם חיים היום, יצטרכו להוסיף הרבה יותר כסף בהשוואה לזה שהיו מוסיפים לו נשארו המחירים ברמתם מלפני 3 שנים. ובכן - בניגוד למוסכמה: עליית מחיר נדל"ן אינה משפרת את מצב בעלי הדירות המתגוררים בהן ולמתכננים לשפר דיור, היא אף מרעה אותו.

המרוויחים מעליית המחירים הם רבים: הממשלה, הנהנית מגידול בכמות העסקאות וממיסוי גבוה יותר; בעלי דירות להשקעה, הנהנים מתזרים גבוה יותר (התייקרות השכירות) או ממכירה; וכן מי שיורדים בסולם הדיור - מבוגרים שעוברים מדירות גדולות לקטנות.

אקסיומה 2: ריבית נמוכה - טובה לרוכשי דירות

משבר 2008 גרר את בנק ישראל להורדת ריבית חדה, שהפחיתה גם את ריבית המשכנתאות. בעולם שבו הביקוש מתאים עצמו להיצע במהירות, זו הייתה יכולה להיות בשורה טובה.

בפועל, הורדת הריבית העלתה מאד את הביקוש לנדל"ן, למגורים ולהשקעה, בעוד שצד ההיצע לא השתנה כלל - כללי הכלכלה פעלו כסדרם ויצרו זינוק שעדיין לא נעצר במחיר הנדל"ן.

בשורה תחתונה, הורדת הריבית הרעה את מצב הרוכשים דירה בפעם הראשונה והמשדרגים, שכן העלייה החדה במחיר תורגמה לצורך בהון עצמי גבוה יותר שאין ברשותם. הורדת הריבית הגדילה את הסיכון לרוכשי דירות להשקעה, שכן עליית הריבית עלולה להוביל תנועת מספריים - לצמצם את הביקוש ולייקר את המימון - מתכון הרסני להשקעה.

ולרשימת המרוויחים (שאינה קצרה במקרה זה): הירידה החדה בריבית נהפכת לגן עדן לרוכשים ותיקים, אם יש ביכולתם למחזר את המשכנתא בריביות הנוכחיות, תוך שהם מקטינים את התשלום החודשי או את תקופת ההחזר בצורה משמעותית.

אקסיומה 3: מחירי הנדל"ן עולים תמיד

מחירי הנדל"ן בכול העולם נהנים מתוואי התייקרות ריאלי לאורך השנים בשיעור 2%-4% בשנה בממוצע. אך מהלך העליות רחוק מלהיות קבוע ואחיד, ומחירי הנדל"ן בכל העולם, וגם בישראל - סובלים כמו שווקים אחרים מתנודתיות.

משבר 2008 הוא תולדת בועה בשוק הנדל"ן האמריקאי. בעוד שהתוואי ארוך עשוי מעליות ריאליות, בטווח הקצר נרשמה ירידה חדה במחיר הנכסים בארה"ב.

בשלוש השנים החולפות מתרבים והולכים הסימנים להתפתחות בועה גם בשוק הנדל"ן הישראלי. הריבית הנמוכה, העדר אלטרנטיבות השקעה ומצבו היסודי של המשק הישראלי בכניסה למשבר, הטוב מהצפוי, דחפו לצונמי של כסף נזיל לשוקי הנדל"ן. בנוסף, קשה להאמין שהמשק הישראלי יוכל לשאת לאורך זמן מצב שבו מחיר דירה ממוצעת דורש יותר מ-10 שנות עבודה ברוטו של עובד ממוצע.

בכלכלה, מצבים בלתי מאוזנים עשויים להתקיים תקופות ארוכות אך סופם להיכנע לכוחות השוק, וסביר כי המטוטלת בשוק הנדל"ן תשנה כיוון, המחירים יבלמו לתקופה ארוכה ויתכן אף שירדו.

11

גיורא שרצ'ינסקי היה מנכ"ל ישיר בית השקעות, עד מיזוגו בבית ההשקעות מיטב

עוד כתבות

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר מניות

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה ● המימוש בוצע יום לאחר שהחברה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, רווח של 1.1 מיליארד שקל המשקף תשואה להון של 10.5%

ניסאן X-TRAIL / צילום: יח''צ

המכונית של ניסן שמוכיחה: שוק הבנזין עדיין חי ובועט

ניסאן X-TRAIL, הטורבו-בנזין החדשה של ניסאן, מוכיחה שגרסאות הבנזין לא אמרו את המילה האחרונה: היא זריזה, נוחה ומרווחת

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

שיא חדש גם לדאו ג'ונס ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

פליטים עזתים ברפיח / צילום: Reuters, IBRAHEEM ABU MUSTAFA

המומחה שמסביר: למה החליטו בעולם שרפיח היא הקו האדום

פלישת צה"ל לרפיח, בין המעוזים האחרונים של חמאס בעזה, עומדת בלב הדיון על עתיד המלחמה ● "העיר הפכה לסמל של המצוקה הפלסטינית והפליטות בעיני העולם", אומר ד"ר הראל חורב, מומחה לחברה הפלסטינית ● בראיון לגלובס הוא מסביר מדוע ישראל טועה בהתנהלותה ברפיח, מתייחס לפלונטר מול ארה"ב ומסביר מדוע חמאס ממשיך לסרב לעסקת חטופים

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP (Mosa'ab Elshamy), אתר החברה, שאטרסטוק

באפריקה הצעירים מנצחים, וביפן מייצרים חיתולים רק בשביל קשישים

בסנגל בוחרים נשיא חדש וצעיר, ובאירופה רוצים להפקיע את הריבית הרוסית ● בינתיים, סין נזכרת שהיא אינה רוצה בחורבן המערב, וארה"ב מנסה למנוע את מושחתי העולם מלהלבין בנדל"ן ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם 

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול