"בחדרי חדרים סטנלי פישר מדבר על בועה, אבל כלפי חוץ הוא אומר שהוא רוצה למנוע בועת נדל"ן"

נדיר לשמוע בנקאי בכיר מדבר על שוק המשכנתאות ככזה שאינו מצוי במצב נורמלי. אך אלה בדיוק המסרים שעלו מדברים שנשא אתמול (א') ישראל אנגל, ראש החטיבה הקמעונאית בבנק מזרחי טפחות, בהרצאה בביה"ס למינהל עסקים באוניברסיטה העברית.

"כל הזמן שומעים את נגיד בנק ישראל מעלה חששות שבמדינת ישראל נוצרת בועת נדל"ן. בחדרי חדרים הוא מדבר על בועה, אבל כלפי חוץ הוא אומר שהוא רוצה למנוע בועת נדל"ן", אמר אנגל.

בהמשך הסביר אנגל מהי בועת נדל"ן וטען כי הסיבה העיקרית להיווצרותה היא הריבית הנמוכה במשק: "בועת נדל"ן זה מצב שבו מחירי הדירות עולים בקצב לא סביר כתוצאה מעודפי ביקוש על היצע. בדרך כלל, הקרקע שעליה תצמח בועה היא ריביות נמוכות. במשק שבו הריביות בו נמוכות נוצר מצב שהביקושים לדיור הולכים וגדלים וכתוצאה מכך המחירים עולים והופכים למטורפים. הסכנה היא כמובן שהבועה עלולה להתפוצץ; מה קורה בפיצוץ? מחירי הדירות עלולים לרדת בצורה מטורפת והתוצאה היא למשל שהמערכת הבנקאית תמצא את עצמה מול לווים שלא מסוגלים לפרוע את ההלוואות שלהם כי ערכי הנכסים שלהם ירדו באופן דרסטי".

מחירי הדירות בישראל זינקו בכ-55% (נומינלית) ממאי 2007 וב-18% בשנה האחרונה. במקביל נרשמה עלייה בהיקפי המשכנתאות שמעניקים הבנקים, בשיעורי המימון של הלווים וכך בגובה הממוצע של משכנתא בישראל. אנגל טוען כי למרות התחממות השוק, אין להשוות את המצב לזה ששרר בארה"ב ערב פרוץ משבר הסאב-פריים, כיוון שבישראל המשכנתאות הן הלוואות ריקורס (המאפשרות לבנק "לרדוף" אחר נוטל המשכנתא ולפרוע את יתרת ההלוואה גם אם מחיר הנכס ירד מתחת להיקף המשכנתא והלווה מתקשה להחזירה), בניגוד לארה"ב שם ההלוואות היו נון-ריקורס והבנקים נאלצו להסתפק בעיקול הבתים ומכירתם בשוק במחירים נמוכים יותר.

שוק המשכנתאות מתקרר

"האם המשבר שקרה בארה"ב יכול לקרות גם בישראל?", שאל אנגל, ומיד ענה: "קודם כל, מעצם זה שאמרנו שההלוואות כאן הן ריקורס אז הורדנו סיכון אחד. הלווה לא יזרוק את הדירה בכל מחיר, כיוון שהוא יודע שאם יישאר חוב אז הבנק ירוץ אחריו. בנוסף, הבנקים בישראל בודקים את כושר ההחזר של הלווים; בדיקת כושר ההחזר תהיה עפ"י הריבית העתידית. אלה שני היתרונות שלנו מול האמריקנים. יש גם יתרון שלישי - אין אצלנו הלוואות סאב-פריים".

אנגל טען כי ההתמודדות עם הבועה צריכה לבוא משני כיוונים; ראשית, על הממשלה לאותת באופן ברור כי בכוונתה להציף את השוק בקרקעות במהירות. לדבריו, "הממשלה צריכה להעביר מסר שמי שימהר היום לקנות דירה ישלם מחיר גבוה ומי שימתין יקבל מחיר נמוך יותר".

אך אנגל דיבר גם על סוג התמודדות שני: ריסון הביקושים. כזכור, בנק ישראל הקשיח בחודשים האחרונים את התנאים לקבלת משכנתא באמצעות שתי הוראות לבנקים, שנועדו להגביל את משכנתאות הפריים ואת שיעורי המימון. לדברי אנגל, התוצאות כבר נראות בשטח ושוק המשכנתאות אכן מתקרר.

"קיימת ירידה עקבית אך מתונה בהיקף ביצוע המשכנתאות, אם כי אנחנו עדיין רחוקים מהשוק הנורמטיבי של ה-2.5 מיליארד שקל", אמר אנגל. לפי נתוני בנק ישראל, בחודש אוקטובר ניתנו משכנתאות בהיקף של 3.8 מיליארד שקל - ירידה של 21% מהשיא שנרשם בחודש יוני אך עדיין גבוה בהרבה מהרמות שנרשמו בשנים קודמות.

אנגל הוסיף כי "ישנה ירידה בשיעורי המימון במשכנתאות; בעבר שיעורי המימון של מעל 60% עמדו על 52-53% מהמערכת הבנקאית, והיום זה 48%. גם המרכיב של הריבית המשתנה ירד".

כאשר נשאל אנגל על הריבית שמשלמים הבנקים כשהם נוטלים הלוואות מבנק ישראל, חייך אנגל וענה בבדיחות: "לא הכל אנחנו לווים מבנק ישראל כי אין לו מספיק כסף; הוא הרי משתמש בהרבה כסף כדי לקנות דולרים". מיד לאחר מכן הוא השיב לשאלה באומרו שהבנקים לווים כספים בריבית של פריים מינוס 1% לערך.