אתר "גלובס" מעביר היום (ה') בשידור חי את הכנס השנתי של חטיבת המחקר של בנק ישראל. הכנס מתקיים השנה במלון שרתון בת"א ויתרכז בשוק ההון ושוק הדיור. הכנס החל בסביבות השעה 9:30 והפאנל הראשון עסק, כמובן במחירי הדירות - גורמים מבניים.
נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, אמר בפתיחת דבריו בנוגע לאומדן הצמיחה שהתפרסם אתמול כי "אי אפשר להתבסס יותר מדי על בסיס נתון אחד אבל נתון הצמיחה הראשוני נותן מעלה לכמה שאלות שהיו לנו במשך השנה. ניקח כעובדה שהצמיחה תהיה השנה גבוהה יותר מ-4% אז עכשיו הנתונים שהתקבלו במהלך השנה נראים יותר סבירים, כמו למשל נתוני האבטלה שירדה לכ-6.2% במהלך הרבעון השלישי. זה גם מסביר את התקבולים הגבוהים של הממשלה ממסים, במיוחד ברבעון הנוכחי".
לגבי תגלית לוויתן אמר פישר כי "צריכים לקחת בחשבון שמתחילים לקבל את הגז רק בעוד כ-10 שנים ואין לנו שוק מקומי לגז של לוויתן. נצטרך לייצא אותו וזה דורש השקעות מאוד גדולות בתשתית. המספרים שנזרקים לאוויר מאוד גדולים אבל אם משתמשים בשיעור ריבית סביר הערך של משהו שמתחיל לזרום בעוד הרבה שנים הוא יותר נמוך. אבל בסופו של יום שתי ההתפתחויות האלה מאוד חיוביות".
פישר דיבר לאחר מכן על מדיניות מאקרו יציבותית ואמר בנוגע ליציבות המערכת הפיננסית כי "ברור שאפשר להגיע למסקנה שכל מוסד בפני עצמו הוא יציב אבל אפשר תחת תרחישי קיצון מסויימים להגיע גם למסקנה שכל המערכת יכולה להיות לא יציבה. יכול להיות שצריך לחשוב יותר על מגבלות מתן הלוואות ללווים מסויימים, וזה דבר שהתעסקנו איתו עוד לפני המשבר. יש לנו כלים מספקים ולא צריך להמציא כלים חדשים".
"ראינו התחלה של התנפחות בועה בנדל"ן והחלטנו לפעול"
פישר נתן דוגמא משוק הנדל"ן. "מה שהפריע לנו שאנחנו ראינו תחילת בועה בשוק הנדל"ן ולא רצינו להגיע למצב שהמחירים ימשיכו לעלות ובסוף תהיה התפוצצות שתהיה כואבת לכולם. לכן נקטנו בצעדים שבפועל העלו את המחיר על משכנתאות עבור קבוצות מסויימות של אנשים. תכונה אחת של בועות היא שיש להם נטייה להתפוצץ ולא כדאי למקבלי החלטות לגרום להתפוצצות אלא להוציא את האוויר באופן הדרגתי. אם זה לא היה מספיק היינו ממשיכים ומגבירים את הצעדים. קיווינו כל הזמן שהממשלה תיכנס כי ידוע שהפתרון הכי טוב הוא גידול בהיצע הדירות. הממשלה התחילה לעבוד בכיוון הזה ואם זה לא יספיק אז נמשיך להפעיל צעדים מכיוון הביקוש".
לגבי הגופים השונים המפקחים על המערכת הפיננסית אמר פישר כי "יש להסדיר את הנושא כעת בשעה שהמצב רגוע יחסית ולא לחכות למשבר. בכל מדינה החליטו להסדיר את הנושא בצורה שונה וצריך לפעול בהתאם למצב הייחודי של ישראל".
ענת לוין, משנה למנכ"ל בנק הפועלים, אמרה בפאנל שהתקיים לקראת סגירת הכנס כי "אם נסתכל על רפורמות אחרונות שהיו במשק רואים שהם מכוונות לשינויים במשק ובמערכת הפיננסית. אם מסתכלים על הרפורמות האחרונות שגורמות להסטת כסף עצומה ממגזר אחד לשני, צריך לשאול אם יש לנו את כל הכלים להתמודד עם זה".
"הסיבה העיקרית ליציבות שוק ההון המקומי, שהיה יציב גם ב-2008, הוא הפיזור הנכון והאיזונים בין המשקיעים המוסדיים, שלא היו ועדיין אינם מאוד ממונפים. רואים תנועה בכיוון של שיפור היציבות במערכת הפיננסים אולם יש עוד עבודה לעשות. יכול להיות שבמסגרת הרפורמות החדשות להבין את המינוף של משקיעים מסויימים. צריך לעקוב אחרי העולם של הנכסים הלא סחירים".
ראשון לשאת דברים היה ויצמן נגר מחטיבת המחקר של בנק ישראל. לדבריו, "כשבוחנים גורמים מבניים, אנחנו מצפים שהגורמים שלוחצים על שוק הדירות ילחצו מעלה גם את המחירים, ולפי הגרף של העשור האחרון שאנחנו מציגים, לא רואים את זה. אנחנו מצפים גם שכשמחזור עסקים עולה גם המחירים יעלו - וגם במקרה הזה זה לא קורה - יש כאן סימני שאלה. נוכל לומר כי העלאה של הריבית המוניטרית יצרה ירידת מחירים בדירות וצפוי שזה יימשך גם ב-2011".
נגר הראה גרף שמצביע על ההשפעות המרכזיות על מחירי הדירות והשכירות וציין מן הסתם את היצע הדירות שמשפיע בצורה עקיפה וישירה על מחירי הדירות ומחירי השכירות. "העלייה האחרונה של מחירי הדירות נובעת בין השאר מהעלאת הריבית המוניטרית, וצריך להיזהר מהגדלת היצע הדירות בצורה לא מדודה, שיכולה לתת את האפקט הלא נכון. הורדת הריבית המוניטרית תשפיע יותר", לדבריו.
האם יש בועה בנדל"ן?
אחרי נגר, דנו בהאם באמת התפתחה בועה בנדל"ן בישראל. יוסי יכין מחטיבת המחקר הציג את הדברים, ואמר כי "בועה היא עלייה של מחירי נכס שמונעת מציפיות שמזינות את עצמן - ובהקשר הזה ניתן לומר שלא התפתחה בועה. המסקנה היא שקצב עליית המחירים הוא מהיר אך אין סטייה משמעותית של רמת המחירים ביחס למחיר הפונדמנטלי".
"במבט על מחירי הדירות ביחס לשכר הממוצע, רואים עלייה מהירה של המחיר ב-3 השנים האחרונות - המחירים עלו מהר יותר מאשר השכר, אך לא ניכרת סטייה משמעותית מהעבר. בהשוואה של מחירי הדירה לשכר הדירה, רואים עלייה ביחס של כ-20% מנקודת השפל מ-2007 ועד היום, אך הוא לא חורג ממקומות שהיינו בהם בעבר - נמוך ב-15% מהשיא הקודם. עם זאת, ניתן לראות שבשנה האחרונה מחירי הדירות התנתקו משכר הדירה - עלו בקצב מהיר מאוד הרבה יותר ממחירי השכירות. כל עוד אנחנו לא רואים חריגה משמעותית זה מסמן שאין בועה, אך המשך עליית מחירים בקצב הגבוה יותר ממחירי היסוד אכן יאותת על קיומה של בועה".
מיכאל שראל, ראש אגף כלכלה ומחקר בקבוצת הראל, אמר בכנס כי "במבט לעתיד, אם אין אינטגרציה בין הגורמים המבניים רואים שהריבית היא הדבר המרכזי שהשפיע על מחירי הדירות, ואם היא תתחיל לעלות המחירים יירדו. אם יש אינטרגרציה - מה שישפיע זה מחירי השכירות".
מחירי הדירות - מגמות אזוריות
דורון סייג, מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה דיבר על המגמות האזוריות בעניין מחירי הדירות ואמר כי הנחת היסוד היא ששוק הדיור בנוי ממספר תתי שווקים אזוריים שהמחירים בהם שונים מעצם מיקומם הגיאוגרפי, ויש מדד מחירי דירות שמודדים את המחירים השונים. סייג הציג את הלוגיקה לפיה עובדים המדדים האלה כדי להעריך את המחירים באזורים השונים, ואילו קריטריונים נלקחים בחשבון.
לדבריו, "בגוש דן והשרון נרשמה עלייה במחירי הדירות של 60% משנת 2008. באזור הקריות נרשמה בשנתיים האחרונות ירידה של 25% במחירים, שהתחלפה בעליית מחירים לאחרונה. בדרום נרשמו בשנים האלה עליות מחירים גבוהות יותר ביחס לשאר אזורי הפריפריה".
מבחינת הזמנים, סייג אמר כי ההתחלה של עליות המחירים היתה כבר ב-2005 - זה התחיל בת"א. ב-2007 הצטרפו גוש דן והשרון למגמת העליות, והחל מ-2008 העליות הן בכל האזורים של ישראל".
במחקר נוסף דנו בהאם יש זיקה כלכלית לקרבה בין אזורים והאם יש לכך השפעה על מחירי הדירות. אביעד טור סיני מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אמר כי "משנת 2008 ניתן לראות כי התפיסה של הפרט את המוניטין של האזור בו הוא גר הולכת וגדלה. משנה זו יש עלייה בהערכה של האזור בו היחיד גר מול האזור הסטטיסטי".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
