גורל משותף

בחדר ההמתנה של נוטריון במערב ביירות, שלט על הקיר מזהיר את הלקוחות שלא לדבר על פוליטיקה. "זה מתחיל בשיחה ואחר כך עובר לוויכוחים", אומר הנוטריון, "פוליטיקה לא טובה לעסקים". לתחושה הזו שותפים לבנונים רבים, שראו איך ארצם נהרסת על ידי משברים פוליטיים ומלחמות אזרחים שהרגו את הפוטנציאל הכלכלי שלה עד לעשור האחרון.

במדינה המזרח תיכונית הקטנה של 4 מיליון תושבים בסך הכל, שראתה את עצמה פעם כצומת העסקים של האזור - לבנון היתה המרכז הפיננסי והבנקאי במזה"ת לפני מלחמת האזרחים של 1975- 1990 - האנרגיה של המעמד השולט התבזבזה עשרות שנים על מאבקים מגזריים, על חשבון בניית מדינה יעילה ופיתוח כלכלי ופוליטי.

כל זה השתנה בהרבה בשנתיים-שלוש האחרונות. כאשר העולם ספג את המשבר הכלכלי הגדול של 2008-2009, לבנון נהנתה מתקופה נדירה של יציבות פוליטית וכלכלית, והתוצאה היא פריחה בשוק הנדל"ן המקומי, ועל כך בהמשך. הסיוע הכספי הבינלאומי אחרי מלחמת ישראל והחיזבאללה ב-2006 סייע לשיקום הדרום השיעי בעיקר. המערכת הבנקאית השמרנית נהנתה מן ההתמוססות העולמית, ועשירי המדינה שמתגוררים בחו"ל הזרימו אליה השקעות גדולות, כמו גם אל שוק הנדל"ן הביירותי.

מחכים למסקנות ועדת החקירה

לפי קרן המטבע הבינלאומית, הבנק המרכזי הלבנוני צבר יתרות מט"ח, והצמיחה הכלכלית הממוצעת ב-2007-2009 היתה 8.5%. יחס החוב לתמ"ג ירד ל-148% בסוף 2009. כעת יש חשש מסוים מממצאי ועדת החקירה הבינלאומית שהוקמה אחרי רצח הנשיא ראפיק אל-חארירי ב-2005, אך מומחי הנדל"ן בביירות אומרים שהנכסים הם השקעה לטווח ארוך, והם אינם חוששים מהמתיחות הזמנית בין חיזבאללה ותומכי סוריה, שפינתה סופית את לבנון ב-2005, ותומכי הממשלה בראשות בנו של חארירי המנוח.

ואם נרד דרומה - במצרים, הרפורמות הכלכליות של המשטר משנת 2004 הרחיבו את המעמד הבינוני והגבוה המצרי, והתוצאה נראית בקהיר, שצצים בה קניונים וחנויות כלבו בסגנון מערבי חדשות לבקרים. שוק הנדל"ן המצרי, שהתרכז בבניית וילות לעשירים, עובר כעת מפנה - הקבלנים פונים הן לשוק העממי יותר שסובל ממחסור בדיור והן לנדל"ן מסחרי ומלונות, שגם בהם שורר מחסור כרוני (במשרדים, לדוגמה). הם עדיין לא הגיעו לקצה התחתון ביותר של השוק - 40% מהמצרים חיים מתחת לקו העוני או קצת מעליו.

גם המצב הפוליטי במצרים נראה יציב יותר, אך הרבה תלוי ועומד על מצבו הבריאותי של הנשיא חוסני מובארק, ששולט בפוליטיקה בצורה הדוקה. וויקליקס חשף שדרים של שגרירת ארה"ב בקהיר, מרגרט סקובי, שבהם היא מסבירה שמובארק, הנשיא ב-29 השנים האחרונות, רואה באחים המוסלמים איום לא רק על שלטונו אלא גם על האינטרסים של מצרים. הוא מעדיף להעניש כעת מעטים, כדי שלא לסכן את המדינה בהידרדרות לתוהו ובוהו דתי וחברתי - הבחירות לאסיפה הלאומית בנובמבר סילקו ממנה כמעט את כל האופוזיציה.

לבנון:"לאנשים שבאים לקנות ולבלות יש את האמצעים"

במרכז ביירות, היכן שעברו פעם רחובות סואנים, מתנשאים היום מגדלי זכוכית, מרכזי הקניות מכילים חנויות אלגנטיות, ובתי אופנה קמו על מה שהיתה "כיכר הקדושים" שנראתה פעם כמו שוק אוריינטלי. לפני מלחמת האזרחים ב-1975, האזור היה כור היתוך של שווקים, בתי קפה עממיים ומסעדות יוקרה. אחרי ההרס, הבנייה מחדש וכעת הבום הנדל"ני, המרכז הזה מיועד לעשירים.

"לאנשים שבאים לקנות ולבלות כאן יש את האמצעים שלהם והם אוהבים לעשות כסף", אומר סלאח כראמה, מנהל המכירות של פרויקט "גני ביירות", שמבטיח "מגורים ברמה גבוהה" על כיכר הקדושים. "זה לא לאנשים רגילים, אלא בעיקר לאנשי עסקים בכירים".

הלבנונים שמתגוררים בחו"ל אחראים במידה רבה לבום הנדל"ני במדינה. הם רוכשים לפחות 60% מהדירות החדשות, ובאזורים יוקרתיים במיוחד עד 90%. מחירי הנכסים זינקו ביחד עם העגורנים שנראים בכל מקום - בכ-25% בשנה בין השנים 2004-2009, לפי חברת הייעוץ המקומית ראמקו. בביירות, המחירים מתחילים ב-2,000 עד 10,000 דולר למ"ר בקומה הראשונה, ועולים עם כל קומה של יותר נוף.

אנליסטים אומרים שהבום הנוכחי התחיל ב-2004, כאשר לבנונים עשירים בחו"ל ותושבי אמירויות המפרץ הפרסי הבחינו בכך שבמחיר של דירה קטנה באירופה או במפרץ, ביירות מציעה מרחב, נופי ים ובעלות ברורה על הנכס.

המתיחות הפוליטית שבאה בעקבות רצח הנשיא הסוני ראפיק אל חרירי ב-2005 והמלחמה עם ישראל ב-2006 עצרה את המשקיעים רק לזמן קצר. וכאשר המשבר הפיננסי יצר אי אמון בבנקים מערביים ובמפרץ, לבנון נהנתה משקט אחרי שההסכם של מאי 2008 גישר לכאורה על פני הפערים הפוליטיים.

הנדל"ן בביירות נראה כמו הימור בטוח. הכלכלה צמחה ב-8.5% ב-2008 וב-7% ב-2009. ביריד נדל"ן במרכז הירידים BIEL בביירות באוקטובר השנה, קונים פוטנציאליים רבים נהנו מכיבוד של בקלאוות ובחנו את דגמי הדירות שהוצעו להם.

אנתוני אל חורי, מנכ"ל חברת הבנייה אסטייטס שבונה את "הכפר האורבני" באזור "S" של העיר, אומר ש-30% מהדירות נמכרו על הנייר מאז תחילת שיווק הפרויקט בסוף ספטמבר עד נובמבר השנה.

"רוב הדירות שלנו נרכשות על ידי משתכנים אמיתיים, ולכן אין לנו ספקולציות והמחירים לא מנופחים", הוא אומר. "כל נתוני הבסיס הבריאים של הכלכלה נמצאים". בפרויקטים היקרים, הלקוחות משלמים את המחירים בתשלומים עד להשלמת הבנייה, ובכך הם מגבילים את החשיפה של חברות הבנייה לצרכי מימון.

אך המחירים הגבוהים עוררו דיבורים על בועה. חאנה אנוטי, כלכלנית במשרד המסחר והתעשייה הלבנוני, אומרת שלשוק יש רגליים בריאות. "הביקוש עדיין עולה", היא אומרת. "המחירים מתחילים להתייצב. הם לא הולכים לזנק אבל גם לא הולכים לרדת".

אבל נאסיב עובריל, הכלכלן הראשי של בנק ביבלוס, אומר שהמחירים בביירות מנופחים. "יש עיוותים רציניים בשוק הלבנוני. בשלוש השנים הבאות יצאו לשוק כ-3,000 דירות חדשות. השאלה היא מי יקנה אותן", הוא אומר. על אף שהספקולציה נמוכה יחסית, "אי אפשר לומר שהיא לא קיימת - היא מהווה כ-20% מהשוק", אומר עובריל.

לדבריו, גם האשראי לנדל"ן עולה, וביחד איתו עולה הסיכון של הצרכנים. במחצית 2009 הפחית הבנק המרכזי הלבנוני את דרישות ההון מהבנקים בלירות מקומיות כדי לעודד הלוואות לדיור. בשנה שהסתיימה ביוני 2010, המשכנתאות עלו ב-48%. "הצרכן הוא זה שלוקח על עצמו את הסיכונים של המגזר, מפני שהקבלנים ממומנים בעיקר על ידי תשלומי המקדמות והתשלומים מראש של הקונים, ולא על ידי הבנקים", אומר עובריל.

אך לפי שעה, המשכנתאות הפעילות מסתכמות ב-3.1 מיליארד דולר בלבד, בקושי 2.5% מהיקף תיקי ההלוואות של הבנקים, לפי נתוני בנק אאודי.

האטה בביקוש

קבלי בנייה יוקרתית אומרים שהביקוש הואט בחודשים האחרונים. מאזן מרדיני, מנהל הפיתוח של "הטראסות של ביירות", גורד שחקים מזכוכית בחזית הים עם גנים תלויים, אומר ששליש מהדירות בפרויקט נמכרו במארס-נובמבר, אך גם הוא מעריך שפרויקטים צנועים יותר עלולים לסבול מההאטה. "היום בלבנון ההיצע עולה על הביקוש", הוא אומר. "זה יהיה אתגר לקבלנים, לנסות לבדל את הפרויקטים שלהם ולזכות ביתרון בשוק".

מקארם מרמקו צופה שהמחירים יעלו ב-2010-2011, אך בקצב איטי יותר של 10%-15%. "אין עדיין משבר, אך אנחנו נכנסים לתקופה של קיפאון", לדבריו. "יש ביקוש, אבל הקבלנים דורשים 10%-15% מעל הערך ההוגן של השוק, ושום צד לא רוצה לוותר לפי שעה".

החששות מאי יציבות עלו בינתיים, בייחוד על רקע הציפיות לפרסום תוצאות חקירת ההתנקשות באל-חרירי על ידי צוות החוקרים מהאג שבהולנד, שעלולות להצביע על חברים בארגון חיזבאללה השיעי כמעורבים ברצח הזה.

מאחר שנדל"ן הוא השקעה לטווח ארוך, אומר עובריל, מתיחות כזו לא נוטה להרתיע את המשקיעים.

כדי להחזיר את האיזון לשוק ולעמוד בביקוש של התושבים המקומיים, הדור הבא של הדירות יצטרך להיות בגודל קטן עד בינוני ובשולי העיר, שבהם המחיר למטר רבוע הוא 2,000-6,000 דולר.

"אנחנו מתחילים לראות דירות קטנות יותר למכירה. עושה רושם שהשוק מתחיל להתרגל לתקציבים שיש למקומיים", אומר מקארם. "זה בהחלט שינוי".

לוסי פילדר

מצרים: "הביקוש לנכסים יקרים קרוב לנקודת רוויה"

חלק גדול מקהיר נראה עדיין מתפורר, אך העיר מצליחה בכל זאת להציג לראווה שלטי פרסומת למקלטי טלוויזיה, מצלמות דיגיטליות, בתים מפוארים ומוצרי מותרות. אף על פי שמצרים כולה נשארה מדינה ענייה - התוצר לנפש בשנה שעברה מסתכם בשנה היוצאת ב-3,295 דולר (כתשיעית בהשוואה לישראל, המערכת) לפי נתוני בנק ההשקעות EFG-Hermes - הרפורמות שהונהגו מאז 2004 העשירו והרחיבו את המעמד הבינוני והגבוה.

זה משתקף במרכזי הקניות בסגנון המערבי שצצים במקומות רבים, בחנויות הכלבו ובהיפרמרקטים של השנים האחרונות, כאשר רבים אחרים נמצאים בבנייה.

"הנוף הקמעונאי משתנה לחלוטין", אומר בלייר חאגקול, יו"ר סוכנות הנכסים ג'ונס לנג לסאל במזרח התיכון וצפון אפריקה. "יש מעמד בינוני משמעותי שמתרחב ומוכן ומסוגל להוציא כספים, ורשתות השיווק הבינלאומיות לא יכולות להתעלם מכך".

עליית מחירי המזון נוגסת אולי בתקציבים של העניים במצרים, אך האמון הצרכני נמצא בעלייה, וקרדיט סוויס מעריך שהצריכה הפרטית רשמה השנה עלייה של 5% במונחים ריאליים.

"אם היית פותח סניף של קרפור (רשת המזון הצרפתית, מספר 2 בעולם אחרי וול מארט) במצרים לפני 20 שנה, היית נכשל. היום יש חנויות רבות שלה וכולן מצליחות", אומר קארים שאפי, איש עסקים שחברתו מחדשת כעת את אחד הרבעים ההיסטוריים של קהיר.

גיוון עסקי

קבלנים רבים נכנסים גם לתחומי הנדל"ן המסחרי והמלונות כדי לגוון את עסקיהם וליהנות מנכסים שמניבים תשואה יציבה, ולא להיות תלויים רק בשוק הדיור התנודתי. שיעורי תפוסת המשרדים הם ממש 100% וחברות רבות נאלצות לשכור גם שטחים באיכות נחותה, של דירות לשעבר שהוסבו למשרדים.

ג'ונס לנג לסאל מעריכה שבשנתיים-שלוש הבאות יושלמו בקהיר עד 2 מיליון מ"ר של שטחי משרד חדשים. הביקוש יכול להיות עוד יותר גדול, אומר איימאן סאמי, המנהל המקומי של הסוכנות. "יש מעט מאוד נדל"ן מסחרי ייעודי כאן, ובקושי נכסים באיכות גבוהה", לדבריו.

המחסור בשטחי מסחר ומשרדים דחף את תשואות ההשכרה של משרדים וקניונים לרמה "גבוהה עד גיחוך", אומר אחמד דאבוס, סמנכ"ל כספים בחברה הקבלנית שבונה נכסי יוקרה SODIC.

מהעבר השני, שוק הדיור שהוביל את הבום של השנים האחרונות הגיע לנקודת מפנה. ההתמקדות של הקבלנים עוברת מהשוק היוקרתי הגבוה לשוק האמצעי של הדיור שקיים בו מחסור גדול בנכסים. "אנחנו מאמינים שהביקוש לנכסים יקרים קרוב לנקודת רוויה כתוצאה מכך שקבלנים מקומיים וממדינות המפרץ רכשו חלקות אדמה גדולות ופיתחו שכונות שלמות", כתב אחמד באדר, אנליסט בקרדיט סוויס, בסקירה עדכנית שלו.

השוק הכללי נמנע מירידת מחירים במהלך המשבר העולמי, הודות לביקוש המקומי הגבוה, פעילות ספקולטיבית מעטה וקונים שבאים בעיקר עם מזומנים, אם כי מכירות נכסי יוקרה לפני הבנייה (על הנייר) הואטו. "חצי מהאנשים שאני מכיר שקנו נכסי יוקרה על הנייר לא יכולים לממש אותם כעת", אומר בנקאי מצרי בכיר.

מצב זה גרם לחברות קבלניות רבות, כמו פאלם הילס, SODIC וקבוצת אל-פוטאים, שבונה את "עיר הפסטיבלים של קהיר", להפחית את גודל הדירות ואת המחיר שלהן, כדי להיענות לביקוש חזק של המעמד הבינוני הרחב יותר.

כתוצאה מכך, קרדיט סוויס מעריך שמחיר דירה חדשה ממוצעת ירד מ-280 אלף דולר (1.62 מיליון לירות) ב-2009 ל-1.3 מיליון לירות השנה.

"יש לנו עדיין וילות גדולות, אבל כעת יש לנו גם וילות יותר מצומצמות, שאנחנו מוציאים לשוק מוקדם יותר מכפי שתכננו", אומר מוחמד אל-מיקאווי, מנכ"ל חטיבת הנדל"ן של קבוצת אל-פוטאים.

מחסור בדיור עממי

רק שוק הדיור העממי עדיין סובל ממחסורים גדולים, ולגבי הרוב המוחלט של המצרים, רכישת דיור בפרויקטים הנוצצים החדשים נשאר בגדר חלום באספמיה. תופעה יוצאת דופן בתחום זה היא "אורסקום קהילות דיור", OHC - פרויקטים של מיזם משותף בין אורסקום פיתוח, חברת הנדל"ן המוזל המקסיקנית אומקס ושתי חברות אקוויטי פרטי.

בתמורה לקרקעות זולות מהממשלה, OHC בונה כמה פרויקטים גדולים וזולים, כמו חאראם סיטי, שיהיו בו 50 אלף יחידות דיור, ואל-פייהום עם 20 אלף יחידות דיור.

אך מכירות הדירות הזולות יחסית הללו תלויות במימון משכנתאות. עומר אל-חיטאני, מנכ"ל OHC, מעריך שעד 90% מהמכירות של החברה ממומנות על ידי משכנתאות. "בלעדיהן, המכירות שלנו היו נחתכות בחצי", הוא אומר. ואף על פי כן, בסוף 2009 היו בכל מצרים משכנתאות פעילות בסך 790 מיליון דולר בלבד, לפי קרדיט סוויס.

בעוד שרכישות הדיור במזומנים ביד הגנו על שוק הנדל"ן המקומי מפני המשבר העולמי, מומחים אומרים שכדי שהשוק הנמוך יתפתח, מצרים זקוקה לשוק משכנתאות גדול ותוסס הרבה יותר. "אנחנו יכולים לבנות הרבה דירות, אבל צריך שלאנשים יהיה כסף לקנות אותן", אומר אל-חיטאני. "העניין הוא להפוך את הצורך בדיור, שקיים ללא ספק, לביקוש קונקרטי".

רובין וויגלסוורת