על פי רוב, בהסכמי מינהל מקרקעי ישראל במגזר החקלאי והעירוני יש סעיפים המקנים זכות לחוכר להאריך את תקופת החכירה. הארכת החוזה למעשה באה לתת אפשרות לחוכר להמשיך ולהשתמש בקרקע לפי מטרת החוזה.
סעיפי הארכה אלו זכו לא פעם לפסקי דין מהותיים בבית המשפט העליון (ראו פסק דין אירומנטל ע.א 8729/07 וכן פסק דין הדר ע.א 6651/99). הסיבה היא כי חוזי חכירה ישנים, שנחתמו לפני הקמת מינהל מקרקעי ישראל ב-1960, מגיעים למועד החידוש לאחר הקמת המינהל, ובינתיים המינהל גיבש לעצמו מדיניות שונה מזו שהייתה לפני הקמתו.
ניצול העיתוי של הארכת הסכמי חכירה או חידוש חכירה, הינו קריטי למינהל מקרקעי ישראל לצורך עשיית רויזיה בקרקע מבחינת תכלית החכרתה, שימוש בה והצורך בה לענייני מינהל. זו הסיבה שלעיתים חוכר קרקע, גם אם לא גרם לכל הפרה במהלך החכירה, בעת הארכה או חידוש נתקל בקשיים רבים הנובעים מרצון המינהל לשנות את תנאי ההסכם בהתאם למדיניות המעודכנת, שלא דומה לצרכים שהיו לפני יובל שנים ויותר.
לאחרונה בית המשפט המחוזי במחוז מרכז ניתח סוגיה מעניינת של שינוי מטרת חוזה חכירה עקב התנהגות המינהל והחוכר יחדיו. העניין היה בה.פ (מרכז) 10-04-24746 אבידור חווה נ' מינהל מקרקעי ישראל שנדון בפני השופטת הילה גרסטל.
בעניין אבידור, מורישם של המבקשים חכר שטח אדמה בשנת 1933 ל-49 שנים עם אופציה להארכה ל-49 שנים נוספות. החוזה הסתיים ב-1982 וכעת היורשים מבקשים להאריכו עד לשנת 2031 ולפי תנאיו המקוריים של החוזה, שאפשר בניית בית מגורים וכו', כמו בנחלה.
מינהל מקרקעי ישראל סרב לאפשר הארכת החוזה לפי תנאי חוזה לנחלה, ומכאן התביעה לחייב את המינהל להאריך את החוזה לפי תנאי נחלה. השופטת גרסטל דחתה את תביעת המבקשים בקובעה כי מאז שנחתם החוזה בשנת 1933, החוכר המקורי ויורשיו השתמשו כל הזמן בקרקע רק למטרת עיבוד חקלאי, ולא התגוררו בנכס ולו ליום אחד.
השופטת גרסטל קובעת כי חלק מתנאי החוזה לא קוימו מלכתחילה. הקרקע לא שימשה למטרת נחלה, והצדדים במשך השנים שינו בהתנהגותם בפועל את תנאי חוזה החכירה וכך נוצרה הסכמה שבהתנהגות לשינוי התנאים של החוזה.
כמו כן, השופטת גרסטל הסיקה מהעובדה שחלק מהקרקע נמכרה בעבר לצד ג' כהוכחה לשינוי מטרת החוזה. היא קבעה שלו מטרת החוזה כפי שהצדדים ראו אותה הייתה נחלה, לא הייתה מתאפשרת מכירת חלק מהנחלה כי כידוע בנחלות אין למכור חלק ולהשאיר חלק אחר. מכאן שגם מורישם של המבקשים ראה בהסכם ביניהם כסוג של הסכם לעיבוד חקלאי.
פסק הדין מדגיש חשיבות קיום תנאי החוזה או לפחות תנאיו העיקריים, כדי שהחוזה לא יאבד את צביונו המקורי.
הכותב הינו מומחה לדיני מקרקעין, תכנון ובנייה.