קריסתו של ליהמן ברדרס כאירוע המכונן של משבר הסאב-פריים, נראית היום כאפיזודה רחוקה, אבל הבעיות הבוערות של שוק הנדל"ן העולמי שבגינן פרץ המשבר האחרון, עדיין לא הגיעו לכדי פתרון כולל. למעשה, הן הפכו לאירוע מתגלגל, הממשיך להעסיק את שוקי הנדל"ן בעולם, וגם את השוק המקומי. הדבר נכון בעיקר בנוגע לחברות הישראליות בעלות החשיפה הבינלאומית, שמצטרפת לקשיים האחרים שעמם אנו מתמודדים כיום, דוגמת האינפלציה.
"האיום הגדול ביותר הוא האפשרות של אינפלציה ללא צמיחה - סטגפלציה. כל עוד תהיה אינפלציה מתונה כתוצאה מפעילות כלכלית חזקה יותר, שוקי הנדל"ן יהיו טובים". כך אומר בראיון בלעדי ל"גלובס" פטריק סאמנר, ראש מחקר השקעות הנדל"ן של חברת הקרנות הוותיקה הנדרסון גלובל אינווסטורס, המנהלת כיום למעלה מ-100 מיליארד דולר. החברה שנוסדה ב-1934, והונפקה ב-1983 למסחר בלונדון, מרושתת כיום בנציגויות הפזורות בכל המרכזים הפיננסיים בעולם.
בראייה כוללת סאמנר אופטימי, וצופה כי שוקי המניות בעולם ימשיכו להציג תשואות חיוביות במהלך 2011, עם צמיחת רווחי חברות בשיעורים דו-ספרתיים בכל מקום. אך מנגד, הוא מציין כי הסיכונים לתחזית הזו כוללים לחצי אינפלציה מוגברים בשווקים מתעוררים, המשך הבעיות במרחב האירו, אי-שקט פוליטי במזרח התיכון, והידוק מוניטארי ופיסקאלי בסין.
נסיעה ארוכה
סאמנר, המגיע לארץ בעקבות שיתוף פעולה שנחתם בין הנדרסון לבין בית ההשקעות מיטב, אחראי מתוקף תפקידו על ניהול מיליארדי דולרים בהשקעות חובקות עולם של מניות נדל"ן. הוא בעל ניסיון של למעלה מ-20 שנה בתחום, ולקבוצת הנדרסון הצטרף לפני כ-14 שנה.
לדבריו, "שוקי הנדל"ן המסחרי בעולם המפותח יציבים בממוצע, במונחי ביקוש דיירים, שהוא המנוע העיקרי שלהם לטווח הארוך. עם זאת, יש מקומות שרושמים עלייה בשכירות של משרדים, כמו לונדון, הונג קונג וסינגפור. לא חסרים משקיעים שמחפשים הזדמנויות איכותיות, וערכי ההשקעות התאוששו לרמה שלא ראינו מאז 2007". סאמנר מוסיף הסתייגות לגבי שוק הנדל"ן למגורים. "בשוקי נכסי הדיור קיימת שונות קיצונית, שמתחילה בספרד בקצה האחד ומסתיימת בסין בקצה השני. אנחנו לא רואים הבראה מהירה בספרד, ובסין יידרש עוד זמן מה עד שנראה האטה בעליות המחירים".
הסוגיות הבעייתיות שהציף משבר הסאב-פריים, קיימות עדיין בשוקי הנדל"ן בחו"ל כאמור. בהתייחסו לכך מציין סאמנר, כי "הגופים בשווקים מפותחים שלוו יותר מדי כדי לקנות את הנכס הלא נכון לפני המשבר, עדיין צפויים במקרה הטוב לנסיעה ארוכה, ומדובר בגופים רבים. למעשה, כיום הפכו המלווים של אז לבעלים כיום, ולכן גם לממשלות רבות בעולם צפויה נסיעה מפרכת ביותר. הדבר הוביל למחסור בהלוואות להשקעות חדשות, שמייקר את עלויות ההלוואות".
בנוסף, סאמנר מדגיש כי "למימון מחודש (גלגול, א' פ') של חובות בטריליוני דולר, תהיה בעשור הקרוב השפעה על מניות ואג"ח של אותן חברות. עם זאת, לא מדובר בהשפעה שלילית על כל המערכת. אלו שנהנים ממאזנים בריאים וגישה להון חדש, יוכלו גם לקחת הלוואות חדשות, זאת אומרת להנפיק אג"ח. כך הם יהיו במצב שבו יוכלו לרכוש נכסים טובים, שיוצעו על ידי אלו שיהיו במצב גרוע יותר".
- מה הופך את ההשקעה במניות נדל"ן למיוחדת בהשוואה להשקעה במניות אחרות?
"בטווח הארוך, ביצועי מניות הנדל"ן מוסברים על ידי גורמי הנדל"ן. בטווח הקרוב הם מושפעים מה'רעש' בשוק המניות. משקיעים שרוצים חשיפה לנדל"ן בצורה מגוונת ונזילה, צריכים לחשוב על הטווח הארוך - כפי שהיו נוהגים לו רכשו נכס פיזי".
- מהם הקריטריונים שלך להשקעה במניות נדל"ן?
"התשואה הכוללת החזויה, יחסית לקבוצה שוות מעמד בסקטור או מדינה מסוימים. התחזית לוקחת בחשבון את איכות הניהול, תיק הנכסים, תחזית השוק המקומי, המבנה הפיננסי והמחיר".
11
- אג"ח או מניות?
בתשובה לשאלה, מה כדאי להעדיף עכשיו - אג"ח או מניות של חברות נדל"ן, משיב סאמנר, כי הדבר "תלוי בתיאבון של המשקיע לסיכונים, תנאי השוק והנזילות. במהלך המשבר היו כמה הזדמנויות מעניינות באג"ח, ובינתיים המחירים כבר השתנו. לאג"ח יש במקרים רבים את היתרון של תשואה גבוהה יותר וסיכון נמוך יותר, אך כעת הן מציעות פוטנציאל מוגבל של צמיחת הון. עם זאת, בכמה שווקים אפשר לקבל תשואות דיבידנד של 4%-6% על פוטנציאל צמיחה סביר".
- מה דעתך על שוק הנדל"ן הישראלי, ועל מניות החברות הציבוריות בישראל שמתמחות בשוק הזה?
"להערכתי, מרכזי הקניות הם המגזר המעניין ביותר בישראל. חברות הנדל"ן נוטות להישלט על ידי יחידים, משפחות או קבוצות קטנות - מה שאומר שלבעלי מניות המיעוט יש השפעה קטנה או שאין להם כלל השפעה".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
