מקדמה לדירה על חשבון מס

אחד ההסדרים החשובים ביותר בתיקון מס' 70 לחוק, הוא החובה המוטלת על רוכש מקרקעין להפקיד שיעור מסוים מהתמורה החוזית על חשבון מס השבח של המוכר (ניכוי מס במקור). אחת השאלות המתעוררות בהקשר זה נוגעת למכירת דירות מגורים על ידי קבלן, שכידוע, משלם מס הכנסה על רווחיו ומקבל פטור ממס שבח לפי סעיף 50 לחוק.

בעקבות קושי זה, יצאה הנחייה מרשות המסים ולפיה אם הקבלן מקבל אישור מפקיד השומה לפי סעיף 50 לחוק, הרוכש לא יהיה חייב בתשלום המקדמה. על הקשיים בעניין עמדנו ברשימה קודמת.

עניין נוסף שיש לתת עליו את הדעת, נוגע למכירת דירת מגורים בפטור שלא על פי פרק חמישי 1 לחוק, כמו למשל פטור למכירת דירה בפינוי בינוי, וכן הפטור לפי הוראת השעה להגדלת ההיצע של דירות המגורים. במקרה זה קיימת, לכאורה, חובת ניכוי מס במקור, שכן הפטור על פי תיקון מס' 70 חל רק על דירות הנמכרות לפי פרק חמישי 1 לחוק.

שאלה מעניינת נוספת הנוגעת להסדר הניכוי במקור היא, האם סכום המס שישלם המוכר לפי השומה העצמית שערך, יבוא בחשבון המקדמה שמחויב הרוכש לנכות (לאחר תשלום 40% מהתמורה), באופן שהרוכש יוכל לנכות סכום קטן יותר.

בהנחה שהתשובה לכך שלילית, מגיעה שאלה אחרת: האם רשאי המוכר לנכות מסכום המס שהוא אמור לשלם על פי שומתו העצמית את הסכום שעתיד הרוכש לנכות עבורו כמקדמה? ייתכן שניתן להשיב על השאלה השנייה בחיוב לאור סעיף 15(ד)(1) לחוק, לפי נוסחו לאחר התיקון הקובע כי "יראו את המקדמה כאילו שולמה למנהל על ידי המוכר על חשבון המס שהוא חייב בו".

יש להפנות את תשומת הלב הצדדים לעסקה לחובת תשלום המקדמה על ידי הרוכש כבר בשלב ההתקשרות החוזית ולקבוע התניות וסנקציות למקרה בו הרוכש לא יעמוד בחובתו זו. במקביל, יש להבטיח את החזרת המקדמה לרוכש במקרה של ביטול החוזה.

בהקשר זה קובע סעיף 15(ד)(3)(ב) בנוסחו לאחר התיקון, כי אם המכירה לא הושלמה בשל נסיבות התלויות במוכר, רשאי הרוכש לבקש מהמנהל להחזיר לו את סכום המקדמה ששילם. על אף הוראה זו, המעניקה סמכויות נרחבות למנהל, רצוי להסדיר עניין זה בהסכם המכר מבעוד מועד ואף לקבוע סנקציות למקרה של אי השבת המקדמה לרוכש.

שאלה אחרת היא, מה הם האמצעים שיעמדו בפני רוכש, הזכאי להחזר המקדמה במקרה של ביטול חוזה, כדי למנוע את העברתה לכיסוי חובות אחרים של המוכר בגין עסקאות אחרות שביצע.

ייתכן שבינתיים ניתן יהיה להסתייע בפסיקה ובהוראות הביצוע מתחום מס הכנסה הנוגעות לניכוי מס במקור, בפרט לאור המגמה הניכרת מהוראות תיקון מס' 70 להשוות את ההליכים הפרוצדורליים בחוק מיסוי מקרקעין לאלו של פקודת מס הכנסה.