החוק לעידוד השקעות הון, מעניק הטבות מס לבניינים להשכרה שקיבלו את אישור מרכז ההשקעות שבמשרד המסחר והתעשייה. הטבות המס המשמעותיות ביותר מוענקות לבניין המכונה "בניין חדש להשכרה". ההטבות כוללות מס מופחת בשיעור 11% על הכנסות מהשכרה והן על הרווח ממכירת הדירות. גם שיעור המס על הדיבידנד מופחת - 15% בלבד.
ביחס ליחידים שהינם בעלים של בניין כאמור, שיעור המס על הכנסות מהשכרה ומכירה עומד על 20%. הטבה משמעותית נוספת היא הכרה בפחת מואץ בשיעור 20% לשנה, שבפועל גורר במקרים רבים פטור מלא ממס על דמי השכירות.
חלק מהקריטריונים המזכים בהטבות המס קבועים בחוק, עודכנו לאחרונה בשנת 2009, תוך קביעת המונח "בניין חדש להשכרה". מדובר בד"כ בבניינים שאושרו כזכאים להטבה החל מיום 1.1.09 או הושכרו לאחר מועד זה.
חלק אחר של הקריטריונים נקבע ע"י מרכז ההשקעות כחלק מתנאי האישור. לאחרונה, עדכן מרכז ההשקעות את התנאים, המזכים בקבלת האישור, וכתוצאה מכך, גדלה האטרקטיביות ליזמים להקים בניינים להשכרה.
החוק דורש שלפחות מחצית משטח המגורים בבניין מיועדת להשכרה (בחישוב המחצית אין מתחשבים בשטחי מסחר, מקלטים ושטחים ציבוריים) ושתקופת ההשכרה הממוצעת תהיה לפחות 5 שנים מתוך 7 השנים מסיום הבניה.
תנאי נוסף לקבל ההטבה הוא שגובה דמי השכירות הממוצע לדירה לא יעלה על 6,200 שקלים בחודש. אם שכר הדירה הממוצע עולה על סכום זה, אך אינו עולה על 8,000 שקלים, ההנחה על המס תינתן על ההכנסות עד לתקרת ההכנסות האמורה בגובה 6,200, כפול מספר היחידות המושכרות. אם הממוצע יעלה על 8,000 שקלים יישללו ההטבות.
בדירות מרוהטות מושכרות, ההטבות יישמרו עד שכר דירה הגבוה ב-10% מסכומים אלה. בפריפריה (אזור פיתוח א') יחולו הטבות המס בלי מגבלה על גובה דמי השכירות.
ההנחיות המעודכנות מאפשרות קבלת הטבות מס משמעותיות ביותר ליזמים, לרבות ביחס לנכסים באזורי ביקוש, ותוך אפשרות למכירת חלק מהדירות, ולאחר חמש שנות השכרה, אף מכירת כל הדירות, בהטבות מס.
האמור גם מדגיש ביתר שאת את חוסר הכדאיות בשימוש בהטבות החלופיות המוענקות מכוח החוק לעידוד בניית דירות להשכרה משנת 2007 - חוק מסורבל ועתיר תנאים, אשר הטבות המס שהוא מעניק במכירה מוענקות במלואן רק במקרה של תקופת השכרה כוללת ע"י המוכר והקונה של 25 שנה.
הכותבים הם ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין ואלתר עורכי דין